Согласование перепланировки нежилых помещений

Согласование перепланировки нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения

Помощь в согласовании перепланировки нежилого помещения

К перепланировке, проводящейся в нежилом помещении, следует отнести любые изменения, проводимые как в архитектурном, так и в инженерном плане. Если текущая перепланировка не соответствует той, что прописана в  техническом или кадастровом паспорте объекта, то ее следует согласовать. Иначе все изменения должны быть устранены, а автор незаконной перепланировки должен выплатить значительный штраф. Если же провести согласование, то объект нежилой недвижимости получит новые паспорта, в которых все проведённые изменения будут отмечены.

Перепланировка помещения может включать в себя следующее:

  • Монтаж новых оконных и дверных проемов вместе с устранением старых

  • Работы, проводимые с инженерными системами, в том числе с электрикой, канализацией, водопроводом или другими элементами снабжения


  • Изменение общего метража помещения

  • Изменение высоты потолков путем монтажа новых конструкций или любым другим способом

  • Изменение расположения окон, дверей или стен


  • Размещение комнат в логически обоснованном порядке (смещение перегородок, их разрушение для укрупнения, или установка для разделения пространства)

  • Смена или перенос сантехники на новое место

Выполнение данных работ в Москве и Московской области требует предварительного согласования и обращения в соответствующие инстанции, т.к. только в этом случае все произведённые изменения будут признаны законными.

Как правило перепланировка нежилого помещения  необходима для более рационального использования пространства: в офисе, в магазине, торговом центре, помещении ресторана, складских и производственных помещениях.

Согласование перепланировки нежилого помещения представляет собой сложный процесс как со стороны проектирования, так и со стороны получения заключения различных инстанций и служб. Такие требования обусловлены в первую очередь безопасностью людей. Несмотря на то, что эти объекты относятся к нежилой недвижимости, в них бывает гораздо больше людей. Это и постоянное место работы, и посетители и т.д. В случае нарушения пожарных или  санитарных норм большое количество людей подвергается риску. Этим обусловлен и тот момент, что согласовать перепланировку ресторана гораздо труднее, чем перепланировку офиса. Сложнее всего согласовать перепланировку медицинского учреждения, так как к нему применяются практически все существующие нормы и правила, каждому из которых необходимо соответствовать.

В процессе проектирования перепланировки важно учитывать все имеющиеся нормы, как строительные, так и санитарные, противопожарные и т. д. Кроме того, в дополнение к обычной проектной документации могут понадобиться дополнительные проекты: вентиляции, кондиционирования, водоотведения и водоснабжения, технологии и многие другие. В зависимости от предназначения помещения, дополнительные разделы могут быть самыми разнообразными.

Сбор исходной документации

  • Техническая документация БТИ

  • Технические условия (при необходимости)


  • Нотариальное согласие собственников

  • Проектная документация

  • Правоустанавливающая документация


  • Проект перепланировки (возможно могут понадобиться дополнительные разделы: электроснабжение, технологическое оборудование, вентиляция, отопление, водоснабжение и водоотведение)

  • Разработка проекта (выполняется по результатам технического обследования конструктивных элементов и всех имеющихся инженерных коммуникаций)

При проведении перепланировки нежилого помещения запрещается:


  • переустройство помещений в строениях, которые предназначены к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения (если такая перепланировка не является вынужденной для обеспечения безопасности эксплуатации);

  • переустройство помещений, приводящее к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; удалению, нарушению нормальной работоспособности противопожарных устройств или оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов дома, строения, или отдельного помещения; затруднению доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, а также к местам общего пользования (лестничным площадкам и межкомнатным холлам, входным дверям);

  • демонтаж несущих опор, стен и балок, ненесущих разгружающих опор стен и балок в домах с деревянными, либо смешанными перекрытиями, вентиляционных коробов и коллекторов;


  • проведение и реализация мероприятий, нарушающих требования строительных, технических, санитарно-гигиенических, эксплуатационных нормативных документов или ведущих к ухудшению условий эксплуатации помещения;

  • переустройство или установка перегородки, если в результате образуется помещение без приборов отопления или без естественного освещения;

  • объединение помещения по вертикал;


  • переустройство помещений, в результате которого образуется помещение площадью менее 9 кв. м, шириной менее 2,25 м, высотой менее 2,20 м;

  • замуровывание в стены газовых стоек и газовой разводки;

  • увеличение либо расширение оконных проемов и изменение наружного периметра стен.

Сбор документов для реализации проекта перепланировки помещения представляет собой процесс трудоемкий и длительный, если заниматься им самостоятельно. Самым оптимальным решением для прохождения всех этапов, а также минимизации затрат и рисков, станет обращение к профессионалам. Квалифицированная помощь в юридических вопросах поможет избежать различных «подводных камней» на пути к нужному результату.

Стоимость согласования перепланировки помещения и сроки принятия решения зависят от следующих факторов:

  • В каком районе города расположено данное здание и имеет ли оно историческую ценность


  • Непосредственно назначение нежилого помещения

  • Насколько сложной будет предполагаемая архитектурная перепланировка

  • Понадобится ли монтаж новых дверных и оконных проемов


  • Насколько предполагаемая перепланировка будет соответствовать санитарным и пожарным нормам

  • Потребуется ли проведение работ с электроснабжением и газовыми магистралями, вентиляцией и водопроводом

Как согласовать перепланировку помещения

Специалисты отдела согласования перепланировки нежилого помещения окажут квалифицированную помощь в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений.

Нужна консультация? Остались вопросы?

Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на согласование перепланировки помещения, а также по вопросам оформления перепланировки помещения!
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!

Нужна консультация по перепланировкам?

Время работы: 10:00 — 18:00

Пн — Пт: +7 (499) 113-0763

Согласование перепланировки нежилых помещений

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений. 

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. В конце 2021 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений. Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения. 

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

  • заявление о переустройстве или перепланировке;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • проект переустройства или перепланировки; 
  • технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

ОТКАЗ В СОГЛАСОВАНИИ

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

  1. были представлены не все документы;
  2. представление документов в неуполномоченный орган власти;
  3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией. По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством. 

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Согласование перепланировки нежилого помещения

Согласование перепланировки помещений в нежилом отдельно стоящем здании

После отмены в 2021 году Постановления Правительства Москвы № 621-ПП от 16.08.2005, которое регламентировало согласование перепланировки помещений нежилого фонда (к нежилому фонду относятся все здания, в которых нет ни одной квартиры), согласовать такую перепланировку  стало значительно проще. На данный момент согласование перепланировки нежилых  помещений регламентируется Градостроительным кодексом РФ и Градостроительным кодексом Москвы.

Но все-таки есть несколько «подводных камней» при согласовании перепланировки помещений нежилого фонда. Итак:

  1. Прежде, чем затеять перепланировку помещений, необходимо убедиться, что все Ваши замыслы попадают именно под определение «перепланировка», а не являются реконструкцией. Определение реконструкции дано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Проще говоря, нельзя ничего надстраивать, пристраивать, перестраивать, устраивать антресольные этажи и т.д. А изменение площади помещения может произойти только за счет монтажа или демонтаж внутренних стен и перегородок. Только в этом случае это перепланировка.

! Перечень работ, которые не попадают под определение реконструкции, дан в Постановлении Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012 «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется»

  1. При перепланировке помещений нельзя нарушать прочностные характеристики здания, т.е. бездумно сносить или уменьшать несущие конструкции и т.д. Такую перепланировку согласовать невозможно, да это и просто опасно.
  2. Если при ремонтно-строительных работах Вы затрагиваете фасад здания, необходимо согласовать реконструктивные работы по фасаду здания (не путать с реконструкцией). Данный вид работ согласовывает Москомархитектура. Для этого разрабатывается специальный проект.

Порядок согласование перепланировки помещений нежилого фонда:

  1. Разработка Технического заключения по результатам обследования здания (помещения).
  2. Разработка всех необходимых разделов проекта перепланировки.
  3. При наличии реконструктивных работ по фасаду разработка специального проекта и согласование его в Москомархитектуре.

! Всю проектную документацию, включая Техническое заключения и все разделы проекта, имеет право изготавливать только организация, имеющая допуски к данным видам работ.

  1. Далее идут сами ремонтно-строительные работы (если они еще не проводились).
  2. Заказ обследования техниками БТИ Вашего Объекта после произведенной перепланировки с выдачей Поэтажного плана и экспликации в, так называемых, «черных линиях».

На этом согласование перепланировки помещений нежилого фонда можно считать законченным.

Стоимость согласования  перепланировки в нежилых домах

Этапы / Цена, руб Срок исполнения, дни Примечание

Проектная документация:

— ТЗК (техническое заключение) от 25 000

— Проект, в составе разделов:

Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000

Конструктивные решения (КР) от 15 000

Электропроект (ЭП) от 15 000

Водопровод и канализация (ВК) от 15 000

Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000

Кондиционирование (ОВиК) от 15 000

Реконструктивные работы (РР) от 15 000

Технология (ТХ) от 25 000

5-35 в зависимости от метража и сложности перепланировки
РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ

Согласование ГлавАПУ (Москомархитектуры)

Заказ/Вызов/Получение документов БТИ.

от 60 000

30-60 Выход архитектора

Выход инспектора БТИ.

Заказ/Получение Технического плана.
Внесение изменений в ГКН.
Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр)
от 45 000

Официальные платежи.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: