Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Государственное казенное учреждение
Центр координации ГУ ИС
Департамент жилищно-коммунального хозяйства города Москвы

23.08.2021

Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Обязаны ли они нести эти расходы?

Специалисты ГКУ «Центр координации ГУ ИС» помогут разобраться в этих вопросах.

Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений иногда отказываются оплачивать полученные платежные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.

Общее имущество, в состав которого входят также помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме: межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифты; лифтовые и иные шахты; коридоры; технические этажи; чердаки; подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Собственники и арендаторы нежилых помещений оплачивают эксплуатационные и коммунальные услуги в соответствии с заключенными с управляющей организацией договорами.

Вместе с тем, отсутствие договора между управляющей организацией и собственником помещений не освобождает последнего от исполнения обязательств по содержанию общего имущества многоквартирного дома и вносить плату за ЖКУ, поскольку данная обязанность лежит на собственнике в силу закона.

Размер платы за содержание жилого помещения включает в себя затраты на услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, на коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Что же делать, если собственник или арендатор отказался нести расходы на содержание и ремонт общего имущества МКД или несвоевременно и (или) не полностью внес плату за помещение и коммунальные услуги? В этом случае к собственнику нежилого помещения могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, включая применения пени, а также взыскания суммы задолженности в судебном порядке.

Итак, чтобы не допускать неприятных ситуаций, собственник нежилого помещения в МКД должен:

а) заключить договор с управляющей организацией на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг;

б) своевременно и в полном объеме вносить плату за предоставленные услуги.

«Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения» — это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Из данной нормы права следует, что вне зависимости от того, какие расходы по содержанию несет собственник помещения, он обязан платить также и за содержание и ремонт общего имущества всех собственников помещений жилого дома.

Более того, как следует из сложившейся судебной практики, в предмет доказывания по делам о взыскании с собственника помещения платы за обслуживание и ремонт не входит подтверждение фактических расходов ТСЖ или управляющей организации. По данному вопросу Высший Арбитражный Суд РФ сформировал правовую позицию в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, где указал следующее:

«Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса».

Таким образом, если, например, общим собранием членов ТСЖ или органом местного самоуправления (в случае если управляющая организация отобрана по конкурсу) установлен размер оплаты за содержание и ремонт в 15 рублей с одного метра, то собственник хоть жилого, хоть нежилого помещения обязан оплачивать ежемесячно сумму равную площади принадлежащего ему помещения умноженную на тариф (в нашем случае, равный 15). При рассмотрении дела по иску ТСЖ или управляющей организации о взыскании к должнику, суд мало будут интересовать детали оказания услуг.

Из судебной практики

Суд указал, что представленные в подтверждение факта несения ответчиком расходов договоры об оказании охранных услуг, услуг по демеркуризации ртутьсодержащих ламп и утилизации металлической ртути, на обслуживание узла учета тепловой энергии и ИТП, на электроснабжение, на теплоснабжение на отпуск питьевой воды и прием сточных вод и загрязняющих веществ, на оказание услуг по вывозу мусора свидетельствуют о несении ответчиком расходов в целях эксплуатации собственных нежилых помещений, и, следовательно, данные расходы являются собственными расходами истца (см. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.10.2010 по делу N А33-3364/2010). Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.03.2011 по делу N А33-3364/2010 судебные акты оставлены без изменения, при этом суд указал, что Индивидуальный предприниматель не доказала тот факт, что она понесла расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

По другому делу суд указал следующее:

«Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в пункте 5 Постановления от 03.04.1998 N 10-П, уклонение части домовладельцев от заключения договоров на техническое обслуживание и ремонт общего имущества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.

Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги.

В связи с чем, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома» (см. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2011 N 07АП-11319/2010 по делу N А27-10487/2010)

По данному вопросу можно также привести и извлечение из письма Минрегиона РФ от 06.03.2009 N 6177-АД/14 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме»:

«… Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 — 158 Кодекса). При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности».

Вернуться к началу публикации: «Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме»

11.02.2021 | ВС РФ подтвердил обязанность собственников жилых и нежилых помещений в МКД оплачивать содержание жилья

Вопрос отказа собственников как жилых, так и нежилых помещений вносить оплату за содержание жилья в пользу УО или ТСЖ в связи с отсутствием соответствующего договора, подписанного указанными собственниками, является актуальным и периодически возникает в деятельности УО или ТСЖ. Это обосновано тем, что отсутствует конкретная, точная формулировка в законодательстве РФ в отношении данного вопроса, а недобросовестные собственники рады воспользоваться любым способом, дабы избежать оплаты.

Верховный Суд РФ неоднократно обращал внимание, что отсутствие у собственника помещения договора в письменной форме не может являться основанием для неоплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 22 января 2021 г. по делу № 308-ЭС18-14220, А63-935/2021 указано, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. При этом данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Указанный вывод подтвержден также пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2021 г. № 22. Судом указано, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например, лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества.

Подобные выводы сделаны Верховным Судом РФ исходя из анализа ряда норм жилищного законодательства. Поэтому, если собственники жилых или нежилых помещений не оплачивают содержание жилья и мотивирует это тем, что с ними отсутствует договор, то УО или ТСЖ может не опасаться отсутствия заключенного договора и обращаться за взысканием денежных средств в суд.

Скачать Определение ВС РФ от 22.01.2021 по делу № 308-ЭС18-14220 > > >

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: