Сколько платят за коммунальные услуги жители элитных домов

Ежемесячные платежи за коттедж

За жизнь на свежем воздухе надо платить. Сколько? Это зависит от поселка, метража дома, количества людей в нем проживающих.. Думать о том, потянете ли вы такую сумму, надо заранее – на стадии проектирования, покупки или в начале строительства.
 
Общепоселковые платежи
Они зависят от качества жизни. Если в поселке все коммуникации централизованные, значит каждый домовладелец должен отдать в общую казну деньги на их содержание. Бывает, что где-то повредилась труба водопровода – средства на ее ремонт выделяет правление. Проблемы с электричеством местного значения? Деньги опять же выделяются из общей «копилки». В каждом приличном поселке есть свой электрик, сантехник – они получают зарплату. Труд председателя правления, который постоянно имеет дело с разными службами (компанией, которая вывозит мусор, с РАО ЕС, охранным предприятием) и следит за порядком, тоже нуждается в вознаграждении. Игорь Чунаев, директор департамента управления проектами семейства компаний KASKAD Family, подтверждает – жители загородного поселка находятся на так называемом самообеспечении, они полностью оплачивают все расходы, связанные с существованием оного. В затратную часть входит оплата охраны, эксплуатационной инженерной службы, зарплаты председателю, бухгалтеру, садовнику и другому персоналу, уборка территории, вывоз мусора, налог на землю и имущество общего пользования, оплата в ремонтный фонд дорог и другого имущества общего пользования, вплоть до компенсации потерь мощности на внутрипоселковых линиях.
 
Сегодня, рассказывает Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж компании Газпромбанк-Инвест, на рынке загородной недвижимости существует две формы правления – управляющая компания и ТСЖ
. В первом случае собственники выбирают и нанимают управляющую компанию (либо она изначально делегируется застройщиком поселка). Во втором случае владельцы коттеджей собственными силами создают «правящую» команду, которая рассчитывает расходы каждого жителя.
 

Правление может взимать с жильцов плату за проезд большегрузного транспорта и «Газелей». Скажем, грузовики пускают на территорию за 100 руб., а «Газели»  за 50 руб. Законно ли это – вопрос спорный. Одни эксперты утверждают, что нет такого правила, другие говорят, что правление вправе взимать подобные сборы, так как техника портит дороги.

Для обслуживания поселков высокого сегмента правление содержит дежурный штат ремонтных бригад, инженеров, электриков, сантехников, садовников, озеленителей. В эксплуатационные работы поселков элитного и бизнес-классов как правило входят: уборка территорий, вывоз мусора, санитарное содержание территории, техническое содержание и уборка дорог, а также мест общего пользования, уход за зелеными насаждениями, техническое обслуживание, плановый и аварийный ремонт общепоселковых инженерных сетей, снятие показаний со счетчиков за потребленные собственниками энергоресурсы, обеспечение безопасности и охраны поселка, ведение бухгалтерского учета поселка, создание и уход за детскими площадками и т.д. Чем обширнее территория и внутренняя инфраструктура, тем более широкий список услуг будет включен в сервисное обслуживание.
 

После того, как земля или дом куплен, собственник заключает договор с правлением и получает книжку. С этого момента владелец книжки должен платить – независимо от того, живет он в доме или нет, построен ли дом или находится в стадии строительства.

Есть примеры, когда собственники обязывали жителей платить за обширную инфраструктуру, включающую не только стандартные объекты, но и содержание, к примеру, теннисного корта (хотя они ни разу не использовали его для игр), часовни на территории поселка, смотрителя мини-зоопарка и т.д.
 
Размеры платежей
У каждого правления есть свои нюансы в расчете «дани». К примеру нарезка в поселке – 15 соток. Но если кто-то решил купить 2 участка, то платить он будет двойную сумму, исходя из количества соток. В других поселках, комментирует Антон Минеджян, руководитель проектов RADOSTЬ и Роща компании M9 development, оплата взимается исходя из метража дома – 35 руб. за 1 квадратный метр. В элитных поселках сумма составляет от 18 тыс. руб. в месяц с дома, в поселках бизнес-класса — от 10 000 тыс. руб. В коттеджном поселке «ЛИОН» на Рублево-Успенском шоссе стоимость услуг управляющей компании оценивается приблизительно в 17 000 рублей. А в элитном строящемся коттеджном поселке «Покровское-Рубцово» на Новорижском шоссе платежи составят от 25 000 руб. В поселке Эсквайр Парк  (45 км от МКАД по Новой Риге) – от 8 700 тыс. руб.
 
Обычно при стандартном наборе услуг, оплачиваемая сумма распределяется следующим образом:
 
30% — уборка территории и вывоз мусора,
30% — озеленение и содержание зеленых зон, а также обеспечение уличного освещения,
20% — организация и содержание охраны, поддержка безопасности поселка,
10% — организация круглосуточной коммунальной смены,
10% — ремонт дорог и тротуаров.
 
Конечно, в зависимости от видов услуг эти соотношения меняются.
 
Да будет свет!
Коммунальные платежи домовладелец оплачивает отдельно. По словам Елены Макашевой, вице-президента ассоциации АКОН, чаще всего у собственников нет прямого договора на энергоснабжение, в то время как у правления есть. Кроме того, правление, которое по сути перевыставляет счета, является сбытовой компанией. И здесь возникает юридический казус – правление должно иметь лицензию, которой у него нет. Сейчас у собственников есть возможность заключить прямой договор, для  этого необходимо предоставить копию разрешения на мощность, по которому запитан поселок и, исходя из которого, выделяется определенное количество мощности на дом. Важный момент – под каждый дом в поселке должна быть зарезервирована мощность. Если вы заключили договор с правлением, то поселковый электрик регулярно снимает показания с вашего счетчика, по этим показателям вы и оплачиваете электричество – в здании правления.
 
Под газом
Голубое топливо тоже оплачивается отдельно, но не правлению, как в случае с электричеством, а службам Мособлгаза. К примеру в правление поселка «Фоминское» каждую субботу приезжает представитель местной газовой службы и ждет домовладельцев. Если же вы решили оплатить расходы в другое время – милости просим в Райгаз, там вас с удовольствием примут. Договор вы заключаете с Райгазом, они же выдают книжку. Надо сказать, что газовики – люди доброжелательные и с теми, кто задерживает платеж, общаются мирно, без угроз и расправ.
 
Деньги на ветер
Может ли правление принуждать жильцов к дополнительным платам? Например, в одном поселке собрались реконструировать газопровод, потому что труба не доходила до вновь прибывших.  Денег требовали много и брали их исходя из метража дома. Естественно, многим такая затея не понравилась, и они стали выяснять, действительно ли жильцы обязаны оплачивать данную инициативу. Выяснилось, что те самые «вновь прибывшие» по плану-карте не имеют отношения к поселку. Участникам фронды пригрозили тем, что их машины не будут пропускать на КП, но такое решение было противозаконным. В результате фрондеры победили – они не заплатили ни копейки. Послушные же проиграли, так как отдали деньги, хотя могли и не отдавать. Правление может поднять взносы – в связи с инфляцией или по каким-то другим причинам. Все это обсуждаемо – раз в год проводится собрание жильцов, где обсуждаются все поселковые вопросы. Есть смысл ходить на такие собрания, чтобы быть в курсе происходящего. Жильцы имеют право требовать отчетных документов, в том числе и финансовых, переизбирать членов правления. Иногда между домовладельцами и правлением вспыхивают настоящие войны, которые разрешаются в судебном порядке. Одна дама купила дом, но через полгода рядом с этим домом сделали «газовывод» — место, где труба выходит из-под земли наружу. Дама сочла, что соседство с пороховой бочкой влияет на ликвидность ее дома и потребовала перенести «этот ужас» в другое место. В суде она выиграла дело, однако правление не спешило что-то менять. Тогда дама вызвала бульдозер и тот начал ломать металлический решетчатый заборчик, которым труба была обнесена. Правление тут же пошло на попятную – отправила бульдозер обратно и перенесла сооружение подальше.
 
Доска позора
Казалось бы, дома покупают или строят небедные люди, однако как только речь заходит о ежемесячных платежах, большинство превращается в неимущих. Задержка в оплате поселковых взносов, электричества и газа – обычное дело. Проблемы неплатежей, сообщает Луиза Улановская, значительно чаще возникают в поселках эконом-класса. В поселках высокого сегмента процент людей, полностью отказывающихся оплачивать эксплуатационные платежи, невысок – 1-2%.
 
Встает вопрос – как приучить собственников к дисциплине? Отключить электричество? Теоретически, говорит Игорь Чунаев, если житель оплачивает все потребляемые коммуникации, но не осуществляет иных платежей, популярная в прошлом мера отключения жильца от электричества является абсолютно незаконной. По правилам, добавляет Елена Макашева, нельзя ограничить доступ к свету, воде и дороге. При этом важно отметить, что если договор с собственником не заключен, то с таким неплательщиком практически ничего нельзя сделать. Вообще же, меры воздействия регламентируются Уставом и законодательством РФ. Применяют и моральные способы воздействия – вывешивают фамилии неплательщиков на доске позора, которая находится возле КПП. На кого-то это действует, но на тех, кто игнорирует общественное мнение, и доска позора не указ.
 
Газовые службы терпеливы – они могут звонить и напоминать о задолженности месяцами
. В принципе, если вы будете дважды в год платить за газ, санкций не будет.
 
Ольга Воронова, специально для портала «Дом подберем»

Источник: dompodberem.ru

Предложения месяца

Все чаще происходят ситуации, когда владельцы квартир, получая квитанции за услуги ЖКХ, впадают в состояние шока. Реформа отрасли и рост тарифов привели к уникальному разбросу цен, причем во всех сегментах недвижимости. Портал «Элитное.ру» попытался разобраться, за что же сегодня приходится платить владельцам жилья, и что будет дальше. Спойлер: цены в платежках будут расти, но в выигрыше останутся собственники дорогой недвижимости, которые действительно могут влиять на цифры в платежных квитанциях.

На рынке ЖКХ сейчас наблюдается уникальная ситуация, с которой население еще не сталкивалось. Разброс тарифов столь велик, что возникают совершенно анекдотичные истории, когда владелец «однушки» в Подмосковье вынужден платить за квартиру столько же, сколько собственник квартиры бизнес-класса в престижном районе столицы.

Примеры из практики

Возьмем совершенно реальный пример. Владелица однокомнатной квартиры площадью около сорока «квадратов» в одной из новостроек в славном городе Серпухове получает ежемесячно платежную квитанцию на 12-15 тыс. рублей, не считая электричества и воды, плата за которые начисляется по счетчикам. Хотя в доме год не было горячей воды, крышу не чистили от сосулек, в подъезде не убирают и прочее. При этом управляющая домом компания на диалог с жильцами не идет, и они не в состоянии отказаться от якобы оказываемых им дополнительных услуг, за которые и начисляются основные деньги

«…то, как жители относятся к своему дому, прилегающей территории и общедомовому имуществу, и то, как работает управляющая компания – два фактора, напрямую влияющие на капитализацию недвижимости…»

Одновременно практически в центре столицы, в известном жилом комплексе бизнес-класса «Дом на Беговой» (на фото ниже) собственник квартиры площадью 97 кв. метров ежемесячно платит управляющей компании около 10 тыс. рублей. А владелец недвижимости площадью в 112 «квадратов» в ЖК «Северная звезда» (ул. Расплетина, дом 22) платит в месяц чуть более 15 тыс. рублей. И это с учетом расходов на оплату тепла, водоснабжения и электроэнергии. В ГК «Смарт Сервис», обслуживающей указанные дома, «Элитному.ру» подтвердили, что данные верны.

По словам Андрея Ильичева, директора УК «Пионер-Сервис», за эксплуатацию квартиры в 100 кв. метров в объектах бизнес-класса, находящихся под управлением компании, житель платит в среднем около 6,5 тыс. рублей, не считая расходов на тепло, воду и электроэнергию. Кроме стандартного набора услуг по эксплуатации в эту стоимость входит охрана в подъездах и на территории, влажная уборка мест общественного пользования (1 этаж – 2 раза в день, этажи выше первого – 4 раза в неделю), уборка дворовой территории, а также обслуживание всего высокотехнологичного оборудования здания.

О роли управляющей компании

Возникает резонный вопрос, почему так происходит, и что ожидает владельцев недвижимости в среднесрочной перспективе. Ответы на эти вопросы, в общем-то, просты: дело в реформе ЖКХ, конкретной управляющей компании и реальном росте тарифов. К сожалению, приобретая недвижимость, в том числе и дорогостоящую, собственники не всегда осознают, что в дальнейшем их расходы, комфорт и даже возможные доходы от последующей продажи жилья будут напрямую зависеть от управляющей компании, занимающейся обслуживанием дома.

Теоретически, жильцы должны согласовать стоимость таких услуг, однако по факту далеко не у всех собственников это получается

Не секрет, что большинство собственников задумывается о стоимости своих квадратных метров в перспективе. Жизнь меняется, и нельзя упускать из вида возможность продажи своей квартиры. «И вот здесь важно понимать: то, как жители относятся к своему дому, прилегающей территории и общедомовому имуществу, и то, как работает управляющая компания – два фактора, напрямую влияющие на капитализацию недвижимости, то есть на ее настоящую и будущую стоимость», – объясняет заместитель генерального директора по клиентскому сервису ГК «Смарт Сервис» Елена Сумкина.

Например, на продажу выставлены две похожие квартиры одного метража и в одном районе. Но в первом случае жилье расположено в ухоженном доме, с чистыми подъездами и облагороженной придомовой территорией, а во втором вы увидите грязные лифты, изрисованные стены, сломанные качели возле дома… «Цена второй квартиры может просесть на 30-40% по сравнению с первым вариантом», – говорит Елена Сумкина. Таким образом, роль управляющей компании невозможно переоценить, особенно в последнее время, когда в эту отрасль пришло много непрофессионалов, которые – как в примере с квартирой в городе Серпухов – пытаются просто получить от жильцов деньги за некачественную работу по завышенным тарифам, не оказывая им по сути никаких дополнительных услуг (на фото выше – входная группа «Дома на Беговой»).

О тарифах и ценах

Казалось бы, разобраться, за что именно мы платим, просто – достаточно ознакомиться с перечнем услуг, перечисленных в платежной квитанции. Однако на деле все происходит сложнее. Любая «платежка» состоит из двух составляющих. Первая часть – ресурсная, т.е. оплата воды, в том числе отопления, электричества или газа, за которые жильцы платят по факту потребления (естественно, если в квартире установлены счетчики). В УК «Юнисервис» отмечают, что эти тарифы «устанавливаются и регулируются исключительно правительством Москвы, а управляющая компания в данном случае выступает в роли посредника между ресурсоснабжающими организациями и собственниками».

Если не брать массовый сегмент, то выяснилось, что наиболее велик разброс цен в бизнес-классе

А вот остальную сумму составляют эксплуатационные платежи, и разобраться с ними значительно сложнее. Например, в минимальный перечень услуг по «содержанию и ремонту жилой площади» входит технадзор за состоянием всего имущества комплекса, ликвидация последствий аварий, подготовка техники и оборудования к сезону, вывоз и уборка мусора, а также текущий ремонт здания. Обычно в эту же графу квитанции попадает уборка мест общего пользования, территории ЖК и оплата услуг консьержа. Из «нестандартных» – плата за обслуживание и ремонт шлагбаумов, мытье окон с помощью альпинистов и т.д. Учитывая, что такие пункты никак не регулируются законодательством и городскими властями, именно сюда непрофессиональные управляющие компании «закладывают» свои доходы. Теоретически, жильцы должны согласовать стоимость подобных услуг, однако по факту далеко не у всех собственников это получается.

Но и у тех УК, которые действительно заботятся о жилых комплексах, находящихся под их управлением, существует необходимость создания определенного «люфта» – средств, которые будут направлены на исправление форс-мажорных ситуаций. «Представим, что в доме, изрисовали стены и сломали детские качели. Что делать УК? Выделять бюджет на непредвиденные расходы и устранять последствия. Но этот же бюджет может пойти на дополнительное озеленение территории или какие-то другие работы по благоустройству», – объясняет Елена Сумкина (на фото – территория ЖК «Воробьевы горы»).

По ее словам, донести до владельца каждой квартиры схему расчетов и начислений достаточно сложно, но при желании возможно. Для этого, например, ГК «Смарт Сервис» регулярно проводит в своих ЖК так называемые «информационные дни», во время которых сотрудники компании общаются с жителями, рассказывая им, из каких формул складываются те или иные суммы в квитанциях, как производятся расчеты. Ну, а все серьезные изменения согласуются с владельцами недвижимости на общих собраниях.

Цены и класс: ориентир на консьержа

Как показало исследование стоимости услуг управляющих компаний, проведенное при подготовке этого текста, далеко не всегда ценник в платежной квитанции зависит от статуса и сегмента жилого комплекса. Хотя, безусловно, профессиональные УК стараются, чтобы цены соответствовали классу ЖК. Стоит отметить, что многие компании, управляющие одним или 2-3 домами, стараются не афишировать стоимость своих услуг в публичном пространстве, ссылаясь на то, что данная информация касается исключительно самой УК и жильцов дома. Кстати, для собственников это повод насторожиться, т.к. по закону все управляющие компании, обслуживающие жилые дома, обязаны выкладывать такую информацию в публичное пространство.

Но вернемся к стоимости. Если не брать массовый сегмент, то выяснилось, что наиболее велик разброс цен в бизнес-классе (график на картинке выше). Например, минимальные ставки по общему тарифу (включая предоставление дополнительных услуг, таких как пропускной режим, охрана, консьерж и т.п.) начинаются от 45,53 рублей за «квадрат» в месяц в ЖК «Лобачевский» (ул. Лобачевского, вл. 118, к. 2, управляющая организация ООО «Люкс Сервис»). Максимальные тарифы – 164,88 рублей за кв. метр в месяц – в ЖК «Два дома 20*20» (2-й Донской пр-д, 5, УК «Юнисервис»).

В сегменте «премиум» (график на картинке выше) цены варьируются от 60,59 рублей за «квадрат» в ЖК «Шуваловский», (Ломоносовский пр-т, 29, к. 1, УК «Юнисервис») до 140,17 рублей в ЖК «Воробьев Дом» (Воробьевское шоссе, д. 4, к. 1, ООО «УК “Воробьев Дом”»). В классе де-люкс (график на картинке ниже) – от 115,36 рублей за кв. метр в месяц в ЖК «Андреевский» (2-ая Фрунзенская, д. 8, ТСН «Андреевский») до максимальных 220 рублей в клубном доме «Гранатный, 6» , где, по данным отдела продаж, управлением занимается ТСЖ.

При этом, конечно, профессиональные управляющие изначально ориентируются на класс объекта по классификации девелопера, реализующего этот проект. Кстати, как рассказала Елена Сумкина, именно консьерж очень наглядно демонстрирует разницу в классах жилья. Если в обычных домах это человек, чья задача – отслеживать, к кому приходят гости, и гонять из подъезда шумных подростков, то в более дорогих комплексах его полномочия значительно шире, представители консьерж-сервиса становятся практически личными помощниками. Они будут открывать двери, помогать с вещами и коляской, контролировать уборку и небольшие ремонтные работы в квартирах, а в некоторых ЖК даже заказывать такси, авиабилеты и ужин из любимого ресторана.

Владельцам качественной недвижимости в столице имеет смысл подготовиться к тому, что и тарифы, и цены за услуги профессиональных УК постепенно будут расти

Кстати, если жители считают, что управляющая компания не справляется со своими задачами или слишком завышает цены, то у них есть совершенно законный способ выйти из ситуации. «Инициировать общее собрание собственников по смене тарифа или даже управляющей компании, по закону может любой собственник. Второй вариант – создать ТСН (товарищество собственников недвижимости), зарегистрировать его и объявить тендер на выбор новой управляющей компании», – рекомендует Елена Сумкина. Другой вопрос, что чем ниже класс дома и чем больше в нем квартир, тем сложнее это сделать. Как показывает практика, на замену УК может уйти от 6 месяцев до двух лет. «Чем сильнее разнится социальный статус жильцов, тем серьезнее различаются и их требования к качеству работы УК, тем сложнее им прийти к общему знаменателю. А недобросовестные эксплуатирующие организации, пытаясь сохранить управление домом, делают все возможное, чтобы застопорить данный процесс и вбить “клинья” между собственниками недвижимости», – объяснил «Элитному.ру» юрист, специализирующийся на смене УК.

Перспективы: снижения не будет

Вопрос: Каких цифр ожидать в квитанциях владельцам недвижимости в ближайшей перспективе? – сегодня волнует, пожалуй, всех собственников жилья, вне зависимости от его класса. К сожалению, опрос управляющих компаний показал, что дешевле уже не будет. Если ситуацию, как в примере с «однушкой» в Серпухове, еще можно решить сменой управляющей компании, то владельцам качественной недвижимости в столице имеет смысл подготовиться к тому, что и тарифы, и цены за услуги профессиональных УК постепенно будут расти.

Причин тут несколько. Во-первых, тарифы на ресурсы и услуги подрядчиков продолжают повышаться, и ни одна УК на это повлиять не может. Как рассказали в ГК «Смарт Сервис», за последние три года стоимость вывоза мусора, к примеру, увеличилась с 3,3 тыс. до 7,6 тыс. рублей (за 8 куб. метров), МРОТ (от которого зависят многие показатели в платежках) вырос с 14,5 тыс. до 18,8 тыс. рублей, а горюче-смазочные материалы (дизельное топливо) подорожали с 34,93 до 46,39 рублей за литр. «Один пост охраны, в нашем ЖК «Воробьевы горы» (на фото ниже) в 2021 году обходился в 93,5 тыс. рублей, в 2021 году – это уже 104,6 тыс. рублей», – привела пример Елена Сумкина. Кстати, на ценах в квитанциях отразится и повышение НДС, которое произошло с 1 января этого года.

Профессиональные УК, тем не менее, держатся до последнего, стараясь не повышать прайс для жителей. «По объектам бизнес-класса в Москве и Санкт-Петербурге, находящимся у нас в эксплуатации, с момента заселения домов, прошедшего в 2015-2016 годах, мы тарифы пока не повышали. Частота повышения нециклична и обычно зависит от внешних факторов, т.е. изменения законодательства, инфляции, повышения цен подрядчиков», – объяснил Андрей Ильичев.

Тем не менее, в определенный момент это неминуемо произойдет, и, скорее всего, достаточно скоро. И тогда, как ни странно, в выигрыше снова окажутся владельцы качественной недвижимости, которые смогут сознательно выбрать, что для них важнее: высококлассный ЧОП, ежедневная уборка и цветы в клумбах или минус 200-500 рублей из платежной квитанции. Ведь изменение тарифов может проводиться только решением общего собрания собственников. «Управляющая компания может выйти к жителям с инициативой повышения тарифов, обосновывая его расширением перечня или повышением качества услуг, а также изменениями в законодательстве или, например, общегородским повышением цен на рынке вывоза мусора. Но решение все равно остается за собственниками», – констатирует Андрей Ильичев.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: