Схема покупки гаража в гаражном кооперативе

Схема покупки гаража в гаражном кооперативе

Приобретение нежилой недвижимости характеризуется соблюдением определенных норм и правил законодательства, соблюдая которые процедура осуществляется в несколько раз проще и быстрее. Покупка гаража также относится к этому пункту, но при этом существуют индивидуальные нюансы, особенно если строение на момент покупки является собственностью ГСК (гаражно-строительный кооператив).

Главной особенностью покупки нежилого здания в гаражном кооперативе заключается в том, что гараж находится в общей собственности юридического лица. Это сопровождается определенными нюансами оформления, а также юридическими тонкостями. Чтобы избежать проблем с оформлением, рекомендуется обратиться к профессиональным юристам, специализирующимся именно на нежилом фонде.

Схема покупки гаража в гаражном кооперативе требует соблюдения определенных действий, сбора необходимых документов и других аспектов. При соблюдении всех этапов в правильном порядке приобретение нежилой недвижимости пройдет без каких-либо неприятных моментов.

Что нужно сделать

Перед продажей гаража в ГСК собственник должен оповестить правление кооператива о решении продать строение. Оповещение должно быть проведено не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой сделки. За это время правление соберет заседание остальных членов кооператива и проведет голосование, на основе чего будет вынесено решение о возможности продажи гаража.

При положительном решении продавец получает специальный протокол голосования, что кооператив не против его действий. Само голосование проходит по методу «за» и «против».

Отрицательное решение должно содержать большинство голосов против продажи, в связи с чем собственник не имеет права на реализацию своего гаража. Однако, владелец может обратиться в суд и оспорить это решение, если имеются законные основания. Главным требованием, которому необходимо соответствовать – выплата паевых взносов в полном объеме. В таком случае у владельца гаража отсутствуют долги в ГСК, и он по закону имеет право на распоряжение своей собственностью.

При покупке гаража в кооперативе покупателю необходимо убедиться в наличии протокола голосования, который подтверждает возможность продажи нежилой недвижимости. Альтернативой может служить решение суда, если владелец обжаловал вынесенное решение.

При отсутствии того или иного документа хозяин гаража не имеет права на продажу собственности гаражного кооператива, поэтому заключать сделку в таком случае категорически не рекомендуется.

Свидетельство о государственной регистрации права на гараж

Важные параметры

При соответствии документов нормам законодательства, а в частности, при имеющемся протоколе или решении суда о возможности продажи гаража, следует внимательно изучить технические характеристики строения и остальную документальную часть.

В противном случае риск приобрести ветхую постройку по завышенной цене крайне высок. А в случае несоответствия документов последующее восстановление справок придется осуществлять новому владельцу за собственные средства.

Техническое состояние помещения

При покупке гаража осмотр строения рекомендуется производить лично, поскольку это избавит от многих неприятных неожиданностей или элементарного несоответствия описанной недвижимости в объявлении действительности.

Основными моментами при оценке технических характеристик считаются следующие:

Габариты
  • Среднестатистический гараж обладает размерами 6.5*3.5 м, что позволяет без проблем размещать легковой автомобиль любой марки. Если габариты имеют меньшие проблемы, то могут возникнуть проблемы с хранением транспортных средств увеличенных габаритов (особенно внедорожников или моделей бизнес-класса).
  • В случае увеличенных размеров строения появляется возможность размещать практически любой автомобиль, а также обустроить свободное пространство под мастерскую или зону отдыха. Стоимость такого помещения, соответственно, будет иметь большее значение.
Стены Стандартным материалом постройки гаражей в кооперативах является кирпич. Покупателю необходимо проверить каждую стену внутри и снаружи на образование трещин, зазоров и других дефектов, которые могут привести в последующем времени к разрушению недвижимости.
Ворота
  • Проверятся их функциональность, насколько легко они открываются и закрываются, состояние петель и отсутствие коррозии металла. Не лишним будет проверить замок, если не планируется его замена, а также расстояние между грунтом и нижней частью ворот.
  • Интервал должен быть достаточным для свободного открытия, а также для небольшого количества снега и наледи, чтобы не расчищать каждый раз поверхность при любой непогоде. Фактор не является определяющим, поскольку увеличить зазор можно будет впоследствии самостоятельно, а вот снизить за это стоимость имеет смысл.
Наличие подавала Сам факт присутствия подвала уже является большим плюсом, но при этом он также должен соответствовать необходимым требованиям безопасности. Это касается правильного утепления, гидроизоляции, вентиляции, отсутствие трещин в стенах и прочих дефектов.
Вентиляционная система Она должна присутствовать не только в подвальном помещении, а по всей площади гаража. В противном случае в помещении образуется влажность, что приведет к порче строения и коррозии транспортного средства.

Кроме визуального осмотра гаража покупателю рекомендуется поинтересоваться об условиях содержания недвижимости, поговорить с другими владельцами о тонкостях эксплуатации строения, а также почему собственник осуществляет продажу и нет ли на это каких-либо других причин.

Основные моменты

Главной особенностью покупки гаража является определение факта недвижимости. Ст. 130 ГК РФ поясняет это понятие просто – постройка должна быть неразрывно связана с участком земли. Это означает, что гараж невозможно переместить в другое место. Именно поэтому гаражи в ГСК относятся к недвижимости, а различные «ракушки» — нет.

Приобретая гараж в строительном кооперативе, следует обращать внимание на следующие моменты:

  • наличие полной документации – поскольку гараж является нежилой недвижимостью, у владельца должны быть на руках документы о техническом состоянии строения, а также кадастровый паспорт;
  • наличие документации на участок – владелец гаража одновременно является хозяином земли или арендатором, потому что оба вида недвижимости неразрывно связаны;
  • наличие документов, подтверждающих факт, что продавец является действующим членом кооператива;
  • если гараж не является собственностью продавца, то покупателю необходимо оформить ряд документов у председателя кооператива, поскольку гараж в таком случае является коллективной собственностью ГСК.

Каждый пункт имеет важное значение при оформлении сделки купли-продажи, поэтому игнорировать их не стоит.

Скачать бланк договора купли-продажи гаража

Самостоятельный выбор

Выбор гаража можно поручить агентству, которое будет предлагать варианты на основе заявленных требований.

При желании сэкономить средства и самостоятельно выбрать нежилую недвижимость для хранения транспортного средства следует обратить внимание на следующие моменты:

  • Покупателю рекомендуется искать объявления о продаже гаража от прямых владельцев, исключая посреднические услуги. Это позволит подыскать более дешевый вариант, а также сторговаться на выгодных условиях.
  • Не лишним будет поинтересоваться у знакомых, не продает ли кто гараж. Покупка через друзей и приятелей практически полностью исключает покупку недвижимости ненадлежащего качества.
  • Имеет смысл обратиться в поблизости расположенный ГСК и поинтересоваться у владельцев или председателя, нет ли недвижимости на продажу.

Скачать образец заполнения договора купли-продажи гаража

Оптимальным вариантом считается использование всех способов одновременно. Таким образом выбор намного расширится.

Нелегально и официально

Приобретение гаража предусматривает 2 основных способа:

Нелегальный
  • Нелегальная покупка крайне проста с юридической точки зрения – продавец отдает ключи от гаража покупателю за определенную сумму денег. На этом сделка окончена. Отсутствуют какие-либо нюансы по оформлению документов. По факту такая сделка не имеет юридической силы, а новый владелец не является собственником недвижимости.
  • В любой момент свои права на гараж может заявить физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на земельный участок. В таком случае у владельца нет никаких прав, кроме как подачи иска в суд о получении права собственности.
  • За это время гараж может быть снесен или реализован истинным владельцем. Именно поэтому покупатель серьезно рискует при покупке недвижимости нелегальным способом.
Официальный Предусматривает оформление документов в соответствии с законодательством РФ. У продавца должны быть правоустанавливающие документы на недвижимость, на основе которых никто не сможет претендовать на участок и строение после совершения сделки купли-продажи.

Как выглядит покупка гаража в гаражном кооперативе

Задаваясь вопросом, как оформить покупку гаража в гаражном кооперативе, не стоит переживать о сложностях процедуры. Процесс по большому счету не отличается от приобретения любой другой недвижимости, за исключением некоторых моментов.

В частности, следует знать, какие именно документы требуется подготовить, соблюдать последовательность процедуры и нормы законодательства.

Подготовка документов

Приобретение гаража в строительном кооперативе подразумевает несколько вариантов. Основными из них считаются два – является продавец собственником строения или нет. От этого будет зависеть ход заключения сделки и список документов на покупку гаража в гаражном кооперативе.

Если продавец является собственником гаража – покупатель должен удостовериться в следующих документах:

  • право собственности на гараж;
  • техпаспорт на недвижимость из БТИ;
  • документ, подтверждающий, что продавец является членом кооператива;
  • справка об отсутствии задолженности по паевым взносам.

В таком случае сделка купли-продажи осуществляется только с самим продавцом без участия правления ГСК.

Ели продавец не является собственником гаража, то он должен предоставить справку о техническом состоянии строения, о фактическом членстве в кооперативе и об отсутствии долгов по взносам.

Покупателю необходимо обратиться к правлению и согласовать покупку. В частности, это касается отсутствия возражений от остальных собственников, если недвижимость находится в долевой собственности.

Составление договора

Договор купли-продажи оформляется в письменной форме. Законодательство предусматривает покупку и продажу гаража без нотариального заверения, что значительно упрощает весь процесс. Для получения права собственности факт сделки необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Детали оформления

К деталям оформления относятся следующие моменты:

  • соответствие документов нормативной базе законодательства;
  • соблюдение процедуры оформления;
  • исключение нелегальной сделки;
  • обязательное соответствие технических данных гаража реальным значениям;
  • обязательная регистрация права собственности покупателем для исключения неприятных последствий.

Возможные проблемы и риски

Существуют два основных риска при покупке гаража в кооперативе. Первый – нелегальная сделка, которую нужно исключить на этапе изучения документов (как правило, у владельцев отсутствует какая-либо документация на недвижимость). Второй риск – земельный участок находится в аренде. Это распространенная практика в ГСК, когда гараж является собственностью владельца, а земельный участок предоставлен в аренду местными властями.

Необходимо внимательно изучить документацию и выяснить, на каких условиях земля находится в аренде. Если это бессрочный период, то участок можно без проблем приватизировать. Если определенный период (1-2 года), то аренду придется постоянно продлевать.

Сроки, пошлина и советы

Сроки сделки купли-продажи гаража не должны превышать более 21 рабочего дня. На практике этого времени вполне достаточно и вся процедура осуществляется быстрее.

При обнаружении неточностей в договоре, ошибок и несоответствий процедура может быть заморожена на месяц. Если возникают споры и конфликтные ситуации между двумя сторонами – приостановление сделки на 3 месяца.

Не стоит забывать о государственной пошлине, сумма которой составляет 2 000 рублей. Без ее уплаты процедура оформления документов невозможна.

Несмотря на простое проведение процедуры следует быть крайне внимательным при совершении сделки. Существует немало мошеннических схем, которые направлены на получение материальных средств от покупателя без предоставления недвижимости.

К наиболее опасным вариантам относятся следующие пункты, которых следует избегать:

  • приобретение гаража, находящегося в аресте – покупатель в таком случае теряет средства, поскольку недвижимость находится в аресте у ФССП;
  • сделка с алкозависимым продавцом или наркоманом – вероятен факт мошенничества с целью получения средств на наркотические средства без предоставления недвижимости;
  • недееспособность продавца – сделка будет недействительна;
  • отсутствие одного или нескольких документов.

Главной схемой мошенников считается нелегальная сделка, когда покупателю предоставляются ключи от чужого гаража. В таком случае практически невозможно доказать свою правоту, а также вернуть преданные средства.

Кадастровый учет гаража позволяет в будущем продать гараж.

Как происходит оформление земли под гаражом в гаражном кооперативе — читайте здесь.

Далее мы расскажем, как оформить куплю продажу гаража в МФЦ.

Как купить гараж — все о легальной сделке

Оглавление:

  1. Нелегальная покупка гаража
  2. Официальное оформление сделки
  3. Проблемы с земельным участком
  4. Как купить гараж правильно
  5. Покупка гаража в кооперативе
  6. Алгоритм оформления

Гараж – покупка дефицитная и редкая, особенно в мегаполисах. Главная ошибка всех автовладельцев, которые мечтают сэкономить на покупке квартиры для своего автомобиля – легкомысленное отношение к частичному или полному отсутствию правоустанавливающих документов на гараж.

Нелегальная покупка гаража

Главные аргументы автовладельцев по защите покупки недвижимости без документов – существенная экономия и сокращение сроков сделки. Как купить гараж без документов? Очень просто — продавец взял оговоренную сумму, и покупатель тут же получает свои ключи от гаража. Полностью исключается этап сбора многочисленных бумаг и визитов к чиновникам для их оформления.

Есть и еще одно преимущество – нелегально можно приобрести ту недвижимость, которую законно получить не удастся – дворовые гаражи, на которые право имеют только инвалиды с проблемами опорно-двигательной системы. Официально переоформить договор купли-продажи такого гаража может только человек с такими же проблемами со здоровьем.

Чем рискует покупатель

Кроме мелких плюсов сомнительной сделки у нее есть и серьезные минусы, главный из них – неправильное оформление сделки – прямой путь к потере немалых денег. Если у продавца нет всех документов на «автодомик», у осторожного покупателя это уже должно вызывать подозрение. Другие неприятные моменты проявятся уже при эксплуатации незаконно полученной недвижимости.

Прежде всего, новый владелец может пользоваться гаражом, но распоряжаться им полностью – продавать, завещать, сдавать в аренду, может только предыдущий хозяин.

  1. Во-вторых, если покупка представляет собой самовольную постройку, то потерять ее можно в любой момент, ведь распоряжение о сносе самостроя появится обязательно.
  2. В-третьих, при нелегальной сделке всегда есть риск непредвиденных обстоятельств, например, после смерти продавца его наследники быстро забывают о самом факте упрощенной сделки, и в суде правда будет на их стороне.
  3. В-четвертых, без проверки документов нет полной уверенности, что законным хозяином гаража является именно его продавец. Если через какое-то время появится настоящий владелец, вернуть свою дефицитную недвижимость ему не составит труда.

Аргументов против сомнительной сделки достаточно, и это должно полностью отбить охоту у автовладельца на черновой вариант покупки гаража. Для правильного оформления сделки купли-продажи гаража необходим солидный пакет документов, но оббегав все инстанции и официально зарегистрировав купленную недвижимость, можно полностью избавить себя от возможных неприятностей в дальнейшем.

Официальное оформление сделки

Чтобы купля-продажа была успешной, надо усвоить простую истину – единственным документом, который подтверждает право собственности на оплаченную недвижимость и возможность распоряжаться ею, является государственный сертификат собственности на имя покупателя.

Регистрация всех объектов недвижимости существует с 2021 года, и по новому положению правоустанавливающие документы на гараж проверяются государством. При их полном соответствии объект недвижимости вносят в ЕГРП с одновременной выдачей собственнику соответствующего сертификата, подтверждающего его права распоряжаться купленной постройкой. Защита интересов покупателя предполагает свободный доступ к информации из ЕГРП. Желающий приобрести гараж, подает запрос в регистрационную палату для проверки подлинности документов хозяина гаража. Стоимость услуги около 150 рублей.

Нередко при оформлении сделки пользуются упрощенной схемой, ограничиваясь подписанием договора купли-продажи без нотариального оформления. Покупка гаража действительно не требует такой обширной документации, как другие, более крупные объекты недвижимости. Но договор купли-продажи – это только начальный этап. Он нужен для переоформления сертификата собственности.

На сегодня зарегистрированы официально около 70 % всех гаражей, остальные собственники не спешат подавать в регистрационную палату документы или избегают судебного разбирательства для подтверждения своих прав.

Как же все-таки купить гараж, если у его хозяина нет необходимых документов? Выход один: все хлопоты по сбору нужных документов взять на себя и уговорить владельца его зарегистрировать. Затем спокойно оформить сделку и законно купить гараж.

Проблемы с земельным участком

Идеальный вариант — приобретать гараж и землю одновременно, но такая удача — редкость. Участок, как правило, является собственностью муниципалитета и владелец получает его в аренду, продолжительность которой зависит от лояльности местных властей, обычно краткосрочная аренда ( 1 — 3 года).

Выгодной сделкой можно считать гараж, где участок выделен в вечное пользование — по закону о дачной амнистии от 30.10. 2021 такую землю можно бесплатно приватизировать.

В долгосрочную аренду землю предоставляют гаражным кооперативам, члены которых могут выкупить свой пай при условии, что каждый владелец автодомика прошел государственную регистрацию.

Приобретая гараж, надо внимательно изучить договор аренды земли и узнать в местном органе управления об их планах на этот участок.

Как купить гараж правильно

Надо обозначить основные этапы оформления купли продажи гаража для обоих участников сделки.

Продавец:

  • предоставляет покупателю полный пакет оригинальных  документов на продажу гаража;
  • разрешение на продажу от совладельцев (при наличии);
  • справка об инвентаризационной стоимости гаража (взять в БТИ);
  • заключает договор купли-продажи;
  • получает деньги с одновременной выдачей расписки;
  • при желании можно составить акт о передаче гаража покупателю.

Покупатель:

  • в регистрационной палате подает запрос для проверки прав продавца на гараж;
  • получает список правоустанавливающих документов на гараж;
  • оформляет договор купли-продажи;
  • уплачивает продавцу оговоренную сумму и получает расписку;
  • подает документы для регистрации права собственности.

Полезный совет. В данной ситуации покупатель более уязвим, отдавая деньги, еще не оформив сертификат собственности на свое имя. Чтобы обезопасить сделку, можно прописать в договоре поэтапную оплату: половину сразу и другую половину — после завершения процедуры перерегистрации гаража.

Покупка гаража в кооперативе

Официально оформить такую покупку можно только тогда, когда собственник все паевые взносы выплатил полностью, зарегистрировав все права собственности. В остальных случаях можно приобрести гараж чисто теоретически, без оформления прав собственника.

Для оформления сделки надо приготовить:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве собственности;
  • акт приема-передачи;
  • кадастровые выписки из БТИ и земельного комитета;
  • заявление в ФУГРЦ;
  • заявление председателю кооператива (если взносы не выплачены);
  • квитанция оплаты регистрации.

Алгоритм оформления

Перед тем, как купить гараж в кооперативе, надо, в первую очередь, изучить документы, которые может представить продавец. Право собственности на кооперативный гараж регистрируется в ФУРЦ на основании представленных документов.

Перед оформлением сделки собственник обращается в кадастровую палату и БТИ для оформления технических и кадастровых документов на объект недвижимости и с полученными выписками обращается в ФУГРЦ, чтобы зарегистрировать право собственности.

Кроме свидетельства о собственности продавец должен получить нотариальное разрешение на продажу от совладельцев (например, супруга), если в кооператив он вступал, будучи в законном браке. Все совладельцы гаража (если он оформлен не на одного хозяина) должны приготовить нотариально оформленное разрешение на продажу (ст.244 ГК РФ).

С продавцом заключают нотариальный или простой письменный договор купли-продажи, оформляют акт приема-передачи и обращаются в ФУРЦ для регистрации прав нового владельца гаража.

Если гараж в собственность не оформлен, его приобретение может означать только членство в гаражном кооперативе с обязанностью выплачивать членские взносы. Для оформления документов перед тем, как купить гараж в ГСК официально, надо обращаться к председателю кооператива, который должен устроить общее собрание пайщиков и сообщить им о вступлении в кооператив нового члена. После подачи заявления и предоставления паспорта, членская книжка переоформляется на нового владельца гаража.

Оплачивая продавцу стоимость такого гаража, продавец только компенсирует ему одной суммой часть уже выплаченных членских взносов. Полностью оформить права собственности можно только при полной выплате всех членских взносов и самостоятельном оформлении всех кадастровых и технических документов

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: