Предварительный договор купли продажи дома: образец 2021

Договор купли продажи жилого дома

Бланк договора купли продажи квартиры требуется для оформления сделки между продавцом и покупателем недвижимости (жилого дома).

Жилой дом, так же как и квартира, является недвижимостью. А любая недвижимость при покупке или продаже требует особого внимания к оформлению документальной части.

Предварительный договор купли продажи жилого дома с земельным участком должен быть оформлен в письменной форме!

Скачать бланк договора купли продажи дома

Договор купли продажи жилого дома 39 kb

Скачать

Образец предварительного договора купли продажи жилого дома.

ОБЪЯВЛЕНИЯ

Объявление с другого сайта Поделиться в соцсетях
  • Образец предварительного договора купли продажи жилого дома без земельного участка ;
  • Образец предварительного договора купли продажи жилого дома с земельным участком ;
  • Внесение дополнений в предварительный договор купли-продажи;
  • Заказать договор у риелтора.

Ниже представлен шаблон договора о намерениях для проведения сделки купли-продажи жилого дома без земельного участка, на котором он расположен. Такие сделки совершаются в том случае, если земельный участок под жилым домом не оформлен в собственность, то есть находится в аренде или права на него вовсе не урегулированы. Данный образец договора купли-продажи дома включает в себя весь объём соглашений и обязательств, необходимых для совершения сделки купли-продажи жилого дома. Вам необходимо лишь заменить текст выделенный красным цветом на данные соответствующие Вашей сделке купли-продажи жилого дома, распечатать договор в 2-х экземплярах и заверить подписями сторон (подписать).

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
жилого дома

Калининградская область
город Нестеров

Две тысячи семнадцатый год
десятое февраля

Я, гражданин Российской Федерации: Андреев Андрей Андреевич, 02.02.1981 года рождения, место рождения: город Калуга Каллужская обл, Россия, состоящий в браке, имеющий паспорт 10 10 202120, выдан 11.11.2011 года Отделением УФМС России по городу Черняховску Калининградской области, код подразделения 312-007, проживающий по адресу: Калининградская область, город Черняховск, ул. Черняховская, дом 10, кв. 10, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», и

Я, гражданка Российской Федерации: Антонова Антонина Антоновна, 02.02.1981 года рождения, место рождения: г. Нестеров Калининградская обл, Россия, состоящая в браке, имеющая паспорт 10 30 103030, выдан 11.11.2008 года УФМС России по городу Нестерову Калининградской области, код подразделения 312-010, проживающая по адресу: Калининградская область, город Нестеров, ул. Нестерова, дом 2, кв. 2, именуемая в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. «ПРОДАВЕЦ» обязуется продать, а «ПОКУПАТЕЛЬ» купить в собственность, принадлежащий «ПРОДАВЦУ» жилой дом, общей площадью 73,52 (семьдесят три целых пятьдесят две десятых) кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:000 площадью 600 кв.м. по адресу: Калининградская область, город Нестеров, ул. Черняховская, дом 9 (девять).

2. Указанный жилой дом принадлежит «ПРОДАВЦУ» на праве собственности на основании: Договора купли-продажи от 20.11.2001 года заключенного в городе Нестерове, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 05.12.2001 года сделана запись регистрации № 39-39/053/34-345, на основании чего 05.12.2001 года, Учреждением Юстиции по Калининградской области выдало Свидетельство о государственной регистрации права № 39-АА № 234324.

3. Указанный жилой дом продаётся «ПРОДАВЦОМ» «ПОКУПАТЕЛЮ» за 2 000 000 (два миллиона) рублей. Продажная цена указанного жилого дома является договорной и истинной, любые другие документы, в которых говорится об иной продажной стоимости данного жилого дома, признаются недействительными.

4. Расчет между «ПРОДАВЦОМ» и «ПОКУПАТЕЛЕМ» будет произведен в следующем порыдке: часть стоимости жилого дома в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, передается «ПРОДАВЦУ» в качестве предоплаты, при подписании настоящего договора, а оставшаяся часть стоимости жилого дома, в размере 1 900 000 (один миллион девятьсот тысяч) рублей будет передана «ПРОДАВЦУ» «ПОКУПАТЕЛЕМ», при подписании основного договора купли-продажи жилого дома.

5. «ПРОДАВЕЦ» гарантирует, что на момент совершения настоящего договора указанный жилой дом никому не подарен, не продан, не заложен, в споре под арестом /запрещением/ не состоит и свободен от любых прав третьих лиц. «ПРОДАВЕЦ» несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении настоящего жилого дома под запрещением или в залоге.

6. До заключения основного договора купли-продажи жилого дома «ПРОДАВЦУ» запрещается отчуждать, сдавать в наем, закладывать либо иным образом передавать права на вышеуказанный жилой дом третьим лицам.

7. Передача жилого дома, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, будет произведена по передаточному акту, в день подписания основного договора купли-продажи жилого дома, с обязательным вручением «ПРОДАВЦОМ» «ПОКУПАТЕЛЮ» ключей от входной двери.

8. «ПРОДАВЕЦ» обязуется передать вышеуказанный жилой дом в том качественном состоянии, как он есть на момент подписания настоящего договора, пригодным для проживания, не обремененным задолженностью по коммунальным платежам. В случае выявления задолженностей по вышеуказанным платежам, ответственность по их уплате ложится на «ПРОДАВЦА».

9. «ПОКУПАТЕЛЬ» приобретет право собственности /владения, пользования, распоряжения/, на указанный жилой дом в соответствии с заключенным, не позднее 04.11.2017 года, между сторонами, основным договором купли-продажи.

10. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора. Содержание и смысл настоящего договора сторонам понятны. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

11. Все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны представителями каждой из сторон.

12. Все расходы по совершению сделки купли-продажи данного жилого дома, включая стоимость оформления необходимого пакета документов, несет «ПОКУПАТЕЛЬ».

13. Настоящий договор составлен и подписан в двух подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых остается у «ПРОДАВЦА», второй у «ПОКУПАТЕЛЯ» и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

14. Стороны подтверждают, что они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе, свободны в определении любых, не противоречащих Законодательству условий договора, в правоспособности и дееспособности не ограничены, под опекой и попечительством не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями (в том числе психическим расстройством), препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также не находятся в ином состоянии, когда не способны понимать значение своих действий и руководить ими, что у них отсутствуют обязательства, вынуждающие совершать сделку на крайне не выгодных для себя условиях.

ПОДПИСИ СТОРОН:

«ПРОДАВЕЦ»

деньги в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей «ПРОДАВЕЦ» получил полностью:

«ПОКУПАТЕЛЬ»

Для составления договора необходимо скачать образец предварительного договора купли продажи жилого дома на компьютер, открыть скачанный файл и изменить текст выделенный красным цветом.

скачать образец предварительного договора купли-продажи жилого дома в формате DOC

Ниже представлен шаблон предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, на котором он расположен. Такие сделки совершаются в том случае, если земельный участок и расположенный на нём жилой дом находятся в собственности у «продавца».

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
земельного участка и расположенного на нём жилого дома

Калининградская область
город Озёрск

Две тысячи семнадцатый год
десятое февраля

Я, гражданин Российской Федерации: Иванов Иван Иванович , 03.03.1992 года рождения, место рождения: город Иваново Ивановской обл, Россия, состоящий в браке, имеющий паспорт 00 00 200000, выдан 03.03.2011 года Отделением УФМС России по городу Иваново Ивановской области, код подразделения 342-017, проживающий по адресу: Калининградская область, город Озерск, ул. Озерская, дом 11, кв. 11 , именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», и

Я, гражданка Российской Федерации: Фролова Фаина Фроловна, 04.04.1984 года рождения, место рождения: город Озерск Калининградская обл, Россия, состоящая в браке, имеющая паспорт 01 01 103030, выдан 09.09.2006 года ОВД Озерского района Калининградской области, код подразделения 392-019, проживающая по адресу: Калининградская область, город Нестеров, ул. Нестерова, дом 3, кв. 3, именуемая в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. «ПРОДАВЕЦ» обязуется продать, а «ПОКУПАТЕЛЬ» купить в собственность, принадлежащий «ПРОДАВЦУ» земельный участок с кадастровым номером 39:00:000000: 1, площадью 2021 (одна тысяча пятьсот шестьдесят три) кв. м, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование – под индивидуальный жилой дом, а также расположенный на нём жилой дом, общей площадью 60,8 (шестьдесят целых и восемь десятых) кв. м, находящийся по адресу: Калининградская область, город Озерск, ул. Черняховская, дом 19 (девятнадцать).

2. Указанный жилой дом принадлежит «ПРОДАВЦУ» на праве собственности на основании: Договора купли-продажи от 20.11.2001 года заключенного в городе Нестерове, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 05.12.2001 года сделана запись регистрации № 39-39/053/34-345, на основании чего 05.12.2001 года, Учреждением Юстиции по Калининградской области выдало Свидетельство о государственной регистрации права № 39-АА № 234324.

3. Указанный земельный участок, принадлежит «Продавцу» на праве личной собственности, на основании: Договора купли-продажи земельного участка, заключенного с администрацией «Озерского городского округа» Калининградской области от 09.06.2009 года. Постановления Главы «Озерского городского округа» № 001 от 23.01.2009 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.07.2009 года сделана запись регистрации права № 39-39-90/133/2009-001 и выданы Свидетельства о государственной регистрации права 39-АА № 000003 от 20.07.2009 года.

4. Указанный земельный участок продается «Продавцом» «Покупателю» за 200 000 (двести тысяч) руб.; расположенный на нем жилой дом продается «Продавцом» «Покупателю» за 800 000 (восемьсот тысяч) руб., что в сумме составляет 1 000 000 (один миллион) рублей. Продажная цена указанного земельного участка и расположенного на нем жилого дома является договорной и истинной, любые другие документы, в которых говорится об иной продажной стоимости данного земельного участка и расположенного на нем жилого дома, признаются недействительными.

5. Расчет между «ПРОДАВЦОМ» и «ПОКУПАТЕЛЕМ» будет произведен в следующем порядке: часть стоимости вышеуказанной недвижимости в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, передается «ПРОДАВЦУ» в качестве предоплаты, при подписании настоящего договора, а оставшаяся часть стоимости земельного участка и расположенного на нем жилого дома, в размере 900 000 (девятьсот тысяч) рублей будет передана «ПРОДАВЦУ» «ПОКУПАТЕЛЕМ», при подписании основного договора купли-продажи.

6. «ПРОДАВЕЦ» гарантирует, что на момент совершения настоящего договора указанный жилой дом и земельный участок никому не подарены, не проданы, не заложены, в споре под арестом /запрещением/ не состоят и свободны от любых прав третьих лиц. «ПРОДАВЕЦ» несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении настоящей недвижимости под запрещением или в залоге.

7. До заключения основного договора купли-продажи «ПРОДАВЦУ» запрещается отчуждать, сдавать в аренду, закладывать либо иным образом передавать права на вышеуказанное имущество третьим лицам.

8. Передача земельного участка и расположенного жилого дома, в соответствии со ст. 556 ГК РФ, будет произведена по акту приема-передачи, в день подписания основного договора купли-продажи, с обязательным вручением «ПРОДАВЦОМ» «ПОКУПАТЕЛЮ» ключей от входной двери.

9. «ПРОДАВЕЦ» обязуется передать вышеуказанный жилой дом в том качественном состоянии, как он есть на момент подписания настоящего договора, пригодным для проживания, не обремененным задолженностью по коммунальным платежам. В случае выявления задолженностей по вышеуказанным платежам, ответственность по их уплате ложится на «ПРОДАВЦА».

10. «ПОКУПАТЕЛЬ» приобретет право собственности /владения, пользования, распоряжения/, на указанный земельный участок и расположенный на нем жилой дом в соответствии с заключенным, не позднее 04.11.2017 года, между сторонами, основным договором купли-продажи.

11. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора. Содержание и смысл настоящего договора сторонам понятны. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

12. Все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны представителями каждой из сторон.

13. Все расходы по совершению сделки купли-продажи данного жилого дома, включая стоимость оформления необходимого пакета документов, стороны оплачивают поровну.

14. Настоящий договор составлен и подписан в двух подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых остается у «ПРОДАВЦА», второй у «ПОКУПАТЕЛЯ» и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

15. Стороны подтверждают, что они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе, свободны в определении любых, не противоречащих Законодательству условий договора, в правоспособности и дееспособности не ограничены, под опекой и попечительством не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями (в том числе психическим расстройством), препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также не находятся в ином состоянии, когда не способны понимать значение своих действий и руководить ими, что у них отсутствуют обязательства, вынуждающие совершать сделку на крайне не выгодных для себя условиях.

ПОДПИСИ СТОРОН:

«ПРОДАВЕЦ»

деньги в сумме 100 000 (сто тысяч) рублей «ПРОДАВЕЦ» получил полностью:

«ПОКУПАТЕЛЬ»

Для составления договора необходимо скачать образец предварительного договора купли продажи жилого дома и земельного участка на компьютер, открыть скачанный файл и изменить текст выделенный красным цветом, на данные соответствующие условиям Вашей сделки.

скачать образец предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в формате DOC

Если:
-продавцов несколько, то есть жилой дом принадлежит на праве долевой или совместной собственности;
-покупателей несколько, то есть жилой дом приобретается в долевую собственность;
-одна из сторон действует в лице представителя, по нотариальной доверенности; -в место предоплаты передается задаток;
-одной из сторон является несовершеннолетний,
то в предварительный договор купли продажи жилого дома необходимо внести изменения аналогичные изменениям, вносимым в предварительный договор купли-продажи квартиры.

В случае, если были внесены вышеуказанные изменения не забудьте по тексту, в зависимости от падежа и числа, изменить окончания.

заказать договор у риэлтора

 

ОБЪЯВЛЕНИЯ

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Тип документа: Договор купли-продажи недвижимости

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

По данному типу договоров стороны берут на себя определенные обязательства, что в последующем они совершат сделку купли-продажи. Продавец обязуется передать объект покупателю. Важно четко указать, какая недвижимость будет продаваться, по какому адресу, какой у нее регистрационный номер и другие сведения. При этом важно указать и данные о доме и об участке, на котором он стоит.

Стоимость объекта и произведение расчетов

Стоимость придомового участка входит в общую стоимость дома, что обязательно указывается в договоре. Аванс оплачивается при заключении предварительного договора, а полная сумма – после заключения главного договора.

Оплата производится в сроки, которые заранее указывают в договоре. Также выплаты могут производиться по законодательным нормам.

Обязательства по договору

После подписания документов, вступают в силу обязательства о будущем заключении основного договора. При расторжении сделки накладываются штрафы.

Скачать Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Скачать в .doc

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

Обратите внимание! Приведено лишь начало документа. Полную версию вы можете скачать по соответствующей ссылке.

Скачать в .doc

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Вы нашли то что искали?

* Нажимая на одну из этих кнопок, Вы помогаете формировать рейтинг полезности документов. Спасибо Вам!

Смежные документы

  • Договор купли-продажи недвижимости: образцы (Полный перечень документов)
  • Поиск по фразе «Договор купли-продажи недвижимости» по всему сайту

Документы, которые также Вас могут заинтересовать:

  • Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком
  • Договор купли-продажи здания
  • Договор купли-продажи жилого помещения
  • Договор купли-продажи нежилого помещения
  • Договор купли-продажи квартиры по ипотеке
  • Договор купли-продажи машиноместа
  • Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Договор купли-продажи дома на условиях пожизненного содержания продавца
  • Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.
  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатывать

Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф»: если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: