Правила перепланировки квартир в Москве

Правила перепланировки

Пожалуй, главным правилом переустройства и перепланировки квартир в многоэтажных домах является правило — не навреди. По причине того, что типовые проекты стандартных хрущевок и брежневок не соответствуют современным требованиям к комфорту и безопасности, владельцы квартир стремятся по возможности изменить неудачною планировку своего жилья.

Перепланировка: нормы и правила

Но желание сделать свой дом индивидуальным, более просторным, уютным ни в коем случае не должно нарушать права ваших соседей, создавать угрозу безопасности их проживания в доме. Именно для того, чтобы любая перепланировка, осуществляемая в типовом многоквартирном доме, соответствовала строительным и санитарным нормам были установлены общие для всех правила перепланировки помещений, порядок и документы, которые потребуются для согласования перепланировки.

По правилам перепланировки в Москве все ремонтные работы согласуются с Мосжилинспекцией. Согласно правилам перепланировки квартир, в Московской области этот процесс подконтролен городской администрации или архитектурному управлению.

Основные правила перепланировки квартир обозначены в действующем жилищном законодательстве и Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП в редакции №840-ПП. Согласно утвержденным законам и правилам согласования перепланировки, для получения разрешения на работы вам потребуется собрать документы, в перечень которых входят:

  • заявление в жилищную инспекцию;
  • технический паспорт помещения;
  • документ, подтверждающий право собственности.

Согласно правилам перепланировки в ипотечной квартире, кроме этих документов вам также потребуется письменное согласие банка на проведение перепланировки.

Дополнительное разрешение на перепланировку потребуется и в том случае, если ваш дом представляет историческую ценность.

Полный перечень документов включает в себя также разработку проекта перепланировки, который потребуется заказать в лицензированной проектной организации. Установленные законодательством правила перепланировки квартир определяют то, что разработкой проекта перепланировки должна заниматься проектная организация, имеющая соответствующую лицензию государственного образца. Без государственной лицензии жилищная инспекция не примет ваш проект и вернет его на доработку. 

Окончательное решение по вопросу проведения перепланировки в вашей квартире принимает жилищная инспекция, и по установленным правилам перепланировки принятие решений занимает около 20 дней с момента предоставления документов.

Однако даже письменное разрешение из жилищной инспекции и завершение ремонтных работ еще не являются окончанием оформления перепланировки квартиры.

Правила перепланировки квартир в многоквартирных домах обязывают подписание актов на скрытые работы в случае, если ваша перепланировка предполагает, к примеру, усиление проема в несущейй стене или укладку гидроизоляции.

Составление актов на скрытые работы необходимо для того, чтобы специальная комиссия могла подписать акт выполненных работ, который подтвердит, что все выполненные вами изменения в планировке вашей квартиры соответствуют утвержденному проекту перепланировки и действующим строительным нормам.

После того, как вами будут проведены все работы и специальная комиссия подпишет акт на выполненные работы, согласно правилам перепланировки вы можете получить в БТИ новый техпаспорт, а затем внести все изменения в правоустанавливающие документы на квартиру.

Виды запрещенных перепланировок

Правилами перепланировок установлен перечень мероприятий, которые недопустимы при переделке жилья. Согласно п.11 Приложения №1 ППМ №508-ПП запрещено:

  • Ухудшать условия проживания себе и соседям.
  • Доводить помещения до состояния, непригодного для проживания.
  • Зашивать стояки отопления, ограничивая тем самым доступ к инженерным коммуникациям.
  • Снижать устойчивость и несущую способность стен, перекрытий, пилонов, колонн.
  • Устанавливать механизмы на общеквартирные инженерные коммуникации, с помощью которых можно отключать и регулировать подачу ресурсов в другие жилые помещения.
  • Уменьшать сечение каналов вентиляции, убирать венткороба и вентблоки.
  • Устраивать полы и перегородки таким образом, что на несущие конструкции здания будет оказываться нагрузка сверх допустимых норм.
  • Устанавливать батареи центрального отопления на лоджиях или балконах.
  • Устраивать теплые полы с подключением к общедомовым системам отопления и водоснабжения.
  • Штробить стены в панельных домах для проведения электропроводки.
  • Объединять газифицированную кухню с жилой зоной через проем в стене без установки двери между помещениями.
  • Пренебрегать строительными, санитарно-гигиеническими нормами и правилами, а также требованиями к пожарной безопасности, предъявляемым жилым зданиям.

Вот какие работы не соответствуют установленным правилам перепланировки и делают ее незаконной:

  1. Расширение (расположение) санузлов, уборных, ванных и туалетов над жилыми комнатами или кухней (СаНПиН 2.1.2.2645-10 и СП 54.13330.2011).
  2. Расположение комнаты жилого типа или кухни под туалетами и ванными соседей сверху (СаНПиНа2.1.2.2645-10 и СП 54.13330.2011).
  3. Оставление кухни без естественного освещения (СаНПиН 2.1.2.2645-10).
  4. Устройство входа в туалет из кухни или жилой комнаты при отсутствии в квартире еще одного санузла со входом из коридора или холла (СанПиНа 2.1.2.2645-10).

Чем грозит перепланировка, сделанная не по правилам?

Квартиру с незаконной перепланировкой невозможно продать покупателю, собирающегося приобретать жилье по ипотеке, а стоимость не чистой юридически недвижимости снижается в цене до 20%.

При обнаружении незаконной перепланировки придется:

  • Заплатить штраф.
  • Узаконить перепланировку.
  • Вернуть квартире первоначальный вид, если в процессе ремонта были нарушены законодательные нормативы.

Перепланировка по правилам вместе с нашей компанией

Правила перепланировки обязывают собственника согласовывать переустройство квартиры по проекту. Наши инженеры оформят вам проектную документацию для перепланировки с:

  • Устройством проемов в стенах и перегородках.
  • Демонтажем ненесущих конструкций при сносе межкомнатных перегородок и возведении новых и удалении подоконного блока.
  • Устройстве ванных, уборных и их совмещении.
  • Объединении кухонь с жилыми комнатами.
  • Организации помещений гостиных.
  • Объединении лоджий с кухнями и жилыми помещениями.
  • Перестановке электро- и газовых плит.
  • Установке сантехнического оборудования в санузлах.

К вашим услугам также наша профессиональная команда согласователей, которая поможет со сбором документов, получением разрешения на перепланировку, оформлением акта об окончании работ и оформлением новых документов на помещение в техинвентаризационном бюро. Контакты, через которые с нами можно связаться, легко найти на нашем сайте.

Правила и нормы перепланировки квартиры. Практическое руководство

20.02.201705.09.2017

Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

  • что допустимо менять в квартире и что нет;
  • что можно просто согласовать или же с трудом;
  • а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
  • а как все-таки обойти эти нормы;
  • что будет, если ничего не согласовывать;
  • куда бежать и с кем согласовывать.

…и еще множество подобных вопросов.

Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

Список того, что категорически нельзя делать:
  • Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
  • Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
  • Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
  • В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
  • Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
  • Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
  • Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).
  • Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  • Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
  • Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
  • Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
  • Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
  • Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
  • Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.


При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

  1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
  2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
  3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

  1. Можно сделать проем в несущей стене.
  2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
  3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
  4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
  5. Можно сменить внешний облик здания.
  6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.


Какие нужны документы:
  1. Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
  2. Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
  3. Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
  4. Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

Какие нормы можно обойти:

Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

Какие последствия перепланировки без согласования:

Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области. 


Алексей Иванов

архитектор-дизайнер и соруководитель мастерской GEOMETRIUM.COM

Какие перепланировки квартиры не требуют согласования

Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку — обязательный документ, если задуман серьезный ремонт, из-за которого меняется план квартиры. Если в квартире сносятся или возводятся перегородки, появляются новые проемы в стенах, переносится сантехника и газовая плита, без такого разрешения не обойтись. Однако есть целый ряд работ, которые можно согласовать в упрощенном порядке — по эскизу или вообще выполнить без разрешения.

Рассмотрим, какие работы Мосжилинспекция в принципе не будет согласовывать и на какие работы на практике можно не получать разрешений, хотя владельцам квартир кажется, что оно необходимо. В конце статьи — сравнительная таблица по порядку согласования наиболее распространенных ремонтных работ.

Работы, которые можно делать без разрешения

Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане БТИ: снос перегородок, перенос газовой плиты и сантехники, новые дверные проемы. Если работы на плане квартиры не отображаются, это не перепланировка. Согласовывать их не нужно — даже если прийти с такой просьбой в Мосжилинспекцию, услугу она не окажет.

Иногда бывает, что люди думают, что делают серьезный, капитальный ремонт и его обязательно нужно согласовать в Мосжилинспекцией, но на самом деле это не так — не нужно готовить проектную документацию, заказывать план БТИ, платить пошлины и ждать разрешения. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.

Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:

  • перегородки внутри квартиры остаются на месте;
  • дверные и оконные проемы остаются на месте;
  • сами двери остаются там, где предусмотрены на плане БТИ;
  • конструкция пола не меняется;
  • сантехника, трубы, газопровод — все остается на своих местах.


На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы и есть ли в них двери. Если дверь демонтируют и оформляют арку, это перепланировка, так как на плане БТИ это не указывается. Если заменить дверь на другую, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.

Примеры работ, которые не нужно согласовывать:

  • замена электропроводки, когда нужно штробить стены;
  • прокладка новых труб для санузла;
  • выравнивание стен под покраску или под обои;
  • установка новых дверей;
  • замена окон;
  • замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
  • отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Эти работы не считаются перепланировкой и не требуют согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет. В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 508-ПП на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.

Работы, которые на практике можно не согласовывать

Есть ряд несущественных ремонтных работ, которые при желании можно согласовать с Мосжилинспекцией, но по факту это будет лишними хлопотами. Если выполнить их без разрешения, проблем не будет — ни при продаже квартиры, ни при ее сдаче в аренду.

Речь идет вот об этих работах:

  • устройство встроенного шкафа;
  • демонтаж встроенного шкафа;
  • устройство остекления балкона;
  • демонтаж остекления балкона.

Если весь ремонт состоит из встроенного шкафа или замены остекления на балконе и нет какой-то серьезной перепланировки, которая безусловно требует согласования, на практике можно обойтись без получения разрешения от Мосжилинспекции и составления акта о переустройстве. Серьезный ремонт — это объединение санузла, изменение конфигурации комнат, перенос дверных проемов.

При желании согласовать такие работы можно. Для этого достаточно составить эскиз перепланировки — у нас это можно сделать за 5 тысяч рублей. Однако, кроме этого, нужно будет вызвать техника БТИ, чтобы он отразил на плане, что вы демонтировали шкаф или остекление балкона, — это еще примерно 10 тысяч рублей.

Потратив 15 тысяч рублей, чтобы сделать все строго по закону, можно нажить себе ненужные проблемы. Если при осмотре квартиры техник БТИ найдет, кроме заявленного встроенного шкафа, какие-то недочеты по ремонту, он отразит их в плане квартиры и придется их устранять.

Например, многие не обращают внимание на такое требование строительных норм, как наличие порожка на входе в санузел. Он должен быть высотой минимум 2 см и выполнен из плитки и гидроизолирован. Дверная коробка порожком не считается. Если такое будет выявлено при осмотре квартиры, придется переделывать недочеты, снова вызывать техника из БТИ, тратить время и деньги.

Ремонт без ошибок: основные правила и частые нарушения


Так выглядит порожек при входе в санузел.

Учитывая, что никаких проблем при продаже квартиры устройство встроенного шкафа или остекление балкона не принесет, есть смысл провести все согласования, когда будете делать полноценный серьезный ремонт с переоборудованием или перепланировкой квартиры.

Жителям последних этажей мы советуем согласовать остекление балкона.

Дело в том, что у балконов на средних этажах сверху расположен балкон другого этажа, поэтому остекление не вызывает проблем. На последнем этаже для этого приходится делать дополнительную кровлю. За этой кровлей никто не следит, так как управляющая компания отвечает только за крышу самого дома.

В результате зимой на козырьках таких балконов образуются сосульки и лед, если их своевременно не чистить, они могут упасть и причинить вред людям и машинам, припаркованным рядом с домом. По этим причинам сейчас обсуждаются предложения по запрету таких работ.

Если живете на последнем этаже и хотите остеклить балкон, есть смысл согласовать эти работы с Мосжилинспекцией, на случай если в будущем такие работы запретят.

Работы, которые можно сделать по эскизу

Есть два способа согласовать перепланировку — по проекту и по эскизу. Второй вариант проще, дешевле, но допускается только для некоторых работ.

Проект перепланировки заказывают в организации, которая состоит в СРО и имеет право разрабатывать проектную документацию, — проектном бюро. У нас это стоит от 19 500 рублей. Это многостраничный документ, к которому прилагается техническое заключение о состоянии несущих конструкций квартиры (посмотреть пример).

Эскиз перепланировки выполняется на одной странице. Теоретически его можно начертить самому, но не у всех есть необходимые навыки. Эскиз тоже можно заказать в проектном бюро, у нас это стоит 5 000 рублей.


Так выглядит эскиз перепланировки — он составляется на одном листе.

В постановлении Правительства Москвы № 508-ПП приведен перечень работ, которые требуют проекта перепланировки (п. 2 приложения № 1). Из него можно вывести критерии, когда для перепланировки достаточно эскиза.

Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу:

  • границы мокрых зон не изменяются, то есть кухня и санузел остаются на месте;
  • несущие стены не затрагиваются;
  • газовая плита не меняется на электрическую;
  • газовая плита на кухне не переносится;
  • не меняется конструкция пола (то, что находится под плиткой, линолеумом, ламинатом, паркетом);
  • не сооружается антресоль.

По эскизу можно возводить и демонтировать внутренние перегородки, если они не являются несущими или разгружающими. Такие работы нужно согласовывать, хоть и в упрощенном порядке, потому что при осмотре квартиры отсутствие перегородки или дверной проем не на месте бросится в глаза. Значит, могут быть проблемы при продаже квартиры, так как покупатели могут отказаться брать на себя хлопоты по узакониванию перепланировки или снизить цену. Быстро узаконить перепланировку невозможно, даже если есть срочная необходимость.

Поэтому в случае явной перепланировки, например, если нет перегородки между комнатами, проще согласовать работы заранее, потратив на эскиз 5 тысяч рублей.

Если в доме деревянные перекрытия, например, в «сталинке», новую перегородку между комнатами можно возвести только по проекту перепланировки.

Примеры работ, которые можно согласовать по эскизу:

  • устроить гардеробную;
  • объединить комнату с гостиной;
  • разделить большой зал на несколько комнат;
  • расширить дверной проем и поставить раздвижные двери;
  • перенести раковину внутри ванной комнаты;
  • заменить старый ламинат на новый паркет.

Если нужно расширить санузел даже на 2 см — это полноценное согласование с составлением акта на скрытые работы по гидроизоляции. Если вы решили перенести газовую плиту из-за нового дизайна кухни — тоже, придется пройти полноценное согласование и получить разрешение от Мосгаза.

Демонтировать дверь и оформить в дверном проеме арку можно по эскизу, если это обычная межкомнатная перегородка. Но если стена несущая, такие работы тоже допускается выполнять только по проекту.

В любом случае — если есть есть какие-то сомнения по поводу того, стоит ли обращаться в Мосжилинспекцию и какие документы готовить, стоит обратиться в проектное бюро и уточнить все спорные вопросы применительно именно к вашему случаю. У нас консультацию можно получить бесплатно.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Порядок согласования наиболее распространенных ремонтных работ

Не нужно согласовывать Нужно согласовывать по эскизу Нужно согласовывать по проекту
поклейка обоев или покраска стен перенос сантехники в ванной или санузле объединение санузла
замена электропроводки новый дверной проем в ненесущей стене заливка бетонной стяжки, устройство теплых полов
замена сантехнических труб замена двери на арку в ненесущей стене замена газовой плиты на электрическую
установка новых дверей объединение комнат, если сносятся ненесущие перегородки новые проемы в несущих стенах
замена окон установка новых легких перегородок замена двери на арку в несущей стене

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: