Перепланировка в монолитном доме в 2021 — согласование

Нюансы перепланировки в монолитном доме

В 90-х годах 20 века строительные компании стали производить монолитные дома. Строения с первых дней привлекли потенциальных покупателей.

Монолитные дома отличаются от кирпичных и панельных зданий наибольшей прочностью, долговечностью, улучшенной вентиляцией и теплоизоляцией. Также в момент усадки не происходит деформации бетона. Несущие конструкции представлены железобетонным монолитным каркасом, выполненным из колонн и продольных, поперечных стен.

Так как межкомнатные и межквартирные стены имеют кирпичную или гипсокартонную основу и не являются несущими, перепланировка в монолитном доме значительно упрощается. Важно знать порядок и возможность ее проведения в 2021 году.

Особенности идей

Внутренние перегородки в монолитных домах отсутствуют. За счет этого процесс перепланировки проходит легче, а дизайнеры, архитекторы и строители получают большой простор для деятельности.

Перегородки, которые имеются внутри квартиры, могут не быть выложены. Иногда застройщики намечают границы с помощью одного кирпича. Поэтому многие владельцы жилых помещений принимают решение о том, что перепланировка в монолитном доме обязательна.

Несмотря на то, что отсутствие простенков относит квартиру к типу жилья со свободной планировкой, на деле все обстоит не всегда просто. Для того, чтобы перестроить помещение, необходимо согласовать свои действия в соответствии с регламентирующими перепланировку нормативно-правовыми актами.

Среди них выделяют:

  • ППМ;
  • ЖК РФ;
  • СП;
  • ГОСТ.

При несильных изменениях, которые затрагивают только внутренние перегородки, не являющиеся несущими, согласование проводится без выдачи технического заключения. Однако при переделке туалета, ванны, кухни, коммуникаций и несущих конструкций, требуется наличие проекта и технической документации от застройщика.

В большинстве случаев после продажи квартир в монолитных домах строительные компании прекращают свою деятельность. Тогда разрешение может быть выдано жилищной инспекцией или другими компетентными органами.

Особенностью перепланировки монолитного дома является возможность ее проведения сразу после вселения, ведь владельцы не должны ждать усадки здания, которая в кирпичных домах приводит к возникновению трещин, а, следовательно, повторному ремонту помещения, а такой проблемы у монолитных домов не наблюдается

Этапы перепланировки в монолитном доме

За счет свободной планировки квартир в монолитных домах создается возможность реализации самых смелых задумок проектировщиков и архитекторов.

Если перепланировка осуществляется полностью, то выделяют несколько этапов ее проведения:

  1. Из обычной кухни можно сделать студию. При этом разрешено поменять ее размеры и расположение. Ведь площадь зоны для готовки и принятия пищи зачастую не отвечает требованиям собственника. Поэтому кухню можно объединить с комнатой.
  2. Увеличить площадь можно, совместив санузел. Совместные ванна и туалет обыгрываются дизайнерами. Такая мера позволяет расширить пространство, рационально используя мокрую зону.
  3. Изменения отмечаются в количестве и площади жилых комнат. Если их недостаточно для каждого члена семьи, имеется вариант достройки новых помещений. Этого можно добиться, разделив одну спальню на две, захватив часть коридора или кладовки.
  4. Забрав зону коридора, можно сделать гостиную более просторной.
  5. Владелец может обустроить ниши, гардеробные, подсобки. Также отличным вариантом станет зонирование пространства.

Важные уточнения

Монолитные дома являются типом жилых помещений, возводящихся по новым техническим стандартам.

Поэтому предъявляются более высокие требования к:

  • прочности конструкций;
  • теплоизоляции;
  • гидроизоляции;
  • звукоизоляции.

Однако такие характеристики нередко прописываются только на бумаге. При этом качество жилья оставляет желать лучшего. Поэтому многие владельцы решаются на перепланировку.

Несмотря на то, что шахты вентиляции стали более широкими, возможно подключение более мощной системы для выведения воздуха из комнат. Для того, чтобы внести такие изменения, требуется проект. При расположении квартиры в монолитном доме сделать это намного проще, чем в панельном или кирпичном здании.

Монолитные дома создают более широкие возможности для перепланировки за счет отсутствия несущих стен (их функция возложена на колонны, а стены могут отмечаться только в санузлах, кухнях)

Владельцы могут самостоятельно установить радиаторы отопления и провести электричество от щитов на лестничной площадке.

Между колоннами располагаются стены-диафрагмы. Они необходимы для фиксации несущих конструкций. Об их расположении можно узнать из проекта дома.

При желании провести перепланировку необходимо получить согласие у владельцев здания. Процедура регламентируется Жилищным кодексом РФ, а также организацией, которая управляет домом.

В некоторых случаях застройщики еще на момент строительства дома предлагают клиенту на выбор несколько вариантов планировок. В этом случае можно сэкономить время на последующее согласование, а также деньги на изменение вида жилого помещения.

Свободная планировка доступна и для типовых зданий, которые изготавливаются на основе монолитного каркаса. В этом случае отмечается наличие несущих стен. Но комнаты имеют большой размер, поэтому делятся на несколько частей.

Если монолитный дом строится по стандартному варианту, он не сильно отличается от других зданий. Но проделать проем в стене в таком здании гораздо проще. Ведь ущерб стенам создается минимальный. Поэтому проект будет согласован значительно быстрее.

Чтобы составить план переделки жилого помещения, необходимо обратиться к проектировщикам. Также обязательным условием является технический осмотр квартиры.

Что можно и нельзя

Монолитные дома являются наиболее приемлемыми вариантами для перепланировки. Ведь практически все стены и перегородки в квартире являются ненесущими. Поэтому разрешено большое количество изменений на основании предпочтений владельцев, а также в соответствии с требованиями и нормами перепланировки любых жилых помещений.

Для проведения строительных и ремонтных работ требуется согласование с контролирующими органами. Они должны дать разрешение на внесение тех или иных изменений в конструкции.

При этом учитывается соответствие нормам:

  • строительным;
  • санитарно-гигиеническим;
  • пожарным.

Заключение о пожарной безопасности

Стоит помнить, что выделяют запрещенные действия при проведении перепланировки в монолитном доме.

К ним относят:

  • нарушение целостности несущих конструкций квартиры;
  • создание жилых помещений без окон и отопления, площадью меньше 9 квадратных метров;
  • изменение системы газификации, канализации, отопления или вентиляции без соответствующего разрешения;
  • оборудование санузлов, кухонных помещений над жилыми комнатами соседей.

Перепланировка в монолитном доме открывает множество перспектив. Однако она также должна быть проведена на законных основаниях. Поэтому согласовывать собственные действия нужно заранее.

В спорных ситуациях после реконструкции помещения можно узаконить перепланировку через суд.

С какими органами необходимо проводить согласование проекта перепланировки нежилого помещения, читайте тут.

Читайте также по ссылке об основных положениях постановления 508 Москвы о перепланировках.

Перепланировка в монолитном доме

Начать эту статью стоит с того, что автор не задавался целью определиться с тем, в каком доме жить лучше — кирпичном, монолитном или панельном, в конце концов, условия проживания в доме напрямую связаны с тем, насколько качественно его возвели. Жалобы на звукоизоляцию можно услышать от жителей всех типов домов. 

Что такое монолитный дом

Первые монолитные дома появились в 90-х годах ХХ века и изначально позиционировались как элитные, соответственно и стоимость метра в них до сих пор достаточно высока. Это обусловлено применением новых технологий и высокой скоростью строительства. 

В помещениях монолитных домов отлично держится баланс температуры. Летом в них прохладнее, а зимой теплее, что достигается не только благодаря конструктивным особенностям, но и применением новых, более совершенных технологий, таких как: центральная приточно-вытяжная вентиляция, встроенное ТП и т.д. Принцип строительства монолитных домов в корне отличается от других, они строятся на основе арматурного каркаса, который затем обливается бетоном. Чаще всего, каркас представлен небольшим количеством колонн, однако встречаются проекты, в которых практически каждая стена — несущая. 

Монолитная технология дает возможность строить дома в достаточно короткие сроки, что является большим преимуществом. Принципиальная схема строительства — арматура и передвижная опалубка. Применение данных конструкций позволяет с большой точностью отливать несущие элементы здания. Конструкции максимально прочные и сейсмостойкие. Кроме того, при отливке элементов достигается большая точность (ровный угол стыков стен, потолков и пола, отсутствие пустот), и при последующем ремонте помещений не требуется повышенное количество отделочных материалов, как например в квартирах панельных домов. 

При надлежащем качестве строительства срок службы монолитных домов поражает своей длительностью. Например, одна компания озвучила гарантийный срок на дом — 300 лет. Конечно, по большей части это достаточно удачный маркетинговый ход, однако цифры недалеки от реальности, и в таком доме сможет жить не одно поколение наших потомков. 

Особенности перепланировки в монолитном доме

Для улучшения планировочных решений в монолитных домах предусматривается полное отсутствие внутренних перегородок и потому перепланировка в монолитном доме открывает большие возможности для дизайнеров-архитекторов и строительных бригад. 

Внутриквартирные перегородки либо не выкладываются вообще, либо намечаются в один кирпич на полу, чтобы обозначить границы помещений в квартире. Зачастую предлагаемая таким образом планировка не устраивает жильцов и как следствие,  перепланировки в монолитных домах, происходят в 90% квартир. Часто отсутствие простенков позиционируют, как «свободную планировку», однако на деле все не так уж радужно. 

Отсутствие внутренних стен не означает полную свободу действий — перепланировка монолитных квартир ничем не отличается от перепланировки в домах других типов. Ее точно так же необходимо согласовывать в соответствии с действующим законодательством (ППМ 508 и ЖК РФ) и нормативами (СП, ГОСТ и др.). 

Если перепланировка не очень глобальная и затрагиваются только внутренние ненесущие перегородки, то ее, скорее всего, можно будет согласовать по проекту без технического заключения. Если же мы затрагиваем сантехнические зоны, кухню, коммуникации, и тем более, несущие конструкции, то потребуется проект с ТЗК от автора дома. 

При этом авторы монолитных комплексов или отдельных зданий, часто прекращают существование после продажи недвижимости — если конечно речь не идет о крупной и известной компании. В этом случае обследование затрагиваемых конструкций и выпуск ТЗК проводит ГУП МосжилНИИпроект, а при определенных условиях — и наша компания. 

Еще одно большое достоинство монолитных зданий (а также их важное отличие от панельных и кирпичных домов) в том, что ремонт и перепланировку квартир в них можно начинать сразу после заселения, не опасаясь побочных эффектов. Бытует мнение (и небезосновательное), что в первые годы дом дает значительную «усадку» и следствием этого является образование трещин. В панельных и кирпичных домах это целая проблема новоселов, ведь дома «усаживаются» неравномерно и зачастую, ремонт через пару лет необходимо «обновлять». В монолитных домах эта проблема отсутствует, — проведя ремонт и перепланировку в монолитном доме, за их сохранность можно не опасаться, дом оседает равномерно, как единая, цельная конструкция, и трещин не дает. 

Варианты перепланировки в квартире монолитного дома

В отличие от домов серийных — панельных блочных и кирпичных, монолитные дома строятся по индивидуальному проекту, а потому нельзя сказать, что существуют некие обобщенные правила или приемы при перепланировке в них, напротив — можно отметить, что владельцы квартир в монолитном доме проявляют куда больше изобретательности при ремонте. Приведем несколько проектов перепланировки, которые разработал наш отдел проектирования. 

Перепланировка в трехкомнатной квартире монолитного дома с объединением кухни и комнаты 

Как мы уже говорили выше, отсутствие несущих стен делает перепланировку в монолитном доме просто раем для инженера-проектировщика или дизайнера и пример перепланировки, который мы привели выше наглядно это отражает. Основным мероприятием стало объединение кухни и жилой комнаты в гостиную. Так как кухня не была газифицирована, то устройство ее изоляции от остальных помещений не потребовалось. Кроме того, владелец квартиры обустроил гардеробную комнату рядом со входом и демонтировал часть подоконного блока. 

Устройство совмещенного санузла в монолитном доме 

Устройство совмещенного санузла — явление, присущее не только перепланировке в монолитном доме. Это мероприятие проводят во всех типах домов, так как оно позволяет гораздо рациональнее использовать площадь мокрой зоны. Разумеется, мы не могли обойти вниманием и подобную перепланировку в монолитном доме. 

Наша компания специализируется на разработке и согласовании проектной документации и в случае, если вам потребуется разработать проект перепланировки или согласовать его — мы всегда к вашим услугам. Звоните или пишите на электронную почту.

Осоновы перепланировки в монолитном доме

Монолитные строения считаются надёжными, современными и функциональными. Их устойчивость в несколько раз превосходит панельные и кирпичные дома. Несущие элементы включают в себя железобетонный каркас из колонн, продольных и поперечных стеновых объектов, что и даёт хорошие гарантии прочности.

В России монолитное строительство начало зарождаться в 90-х годах прошлого века, и первое время оно позиционировалось как элитное. По этой причине, цена квадратного метра здесь до сих пор держится на высоком уровне.

Особенности

Известно, что на протяжении нескольких лет после постройки, дома усаживаются. Из-за этого в домах нередко образуются трещины, поскольку усадка происходит неравномерно.

В кирпичных и панельных строениях, такая ситуация является настоящей проблемой, поскольку каждые два года новосёлам приходится делать ремонты. Если же говорить о монолитном доме, то его такая проблема обошла стороной, поскольку, благодаря своей цельной конструкции, строение оседает равномерно. 

Приступать к перепланировке монолитной квартиры можно сразу после заселения, не задумываясь об осложнениях. Процесс перепланировки в монолитных сооружениях предусматривает полное отсутствие перегородок внутри помещения.

Такие условия особенно приходятся по вкусу дизайнерам-архитекторам и строительным компаниям, поскольку они позволяют реализовать множество гениальных идей. Внутриквартирные перегородки зачастую не строятся вообще, или намечаются на полу высотой в 15 см, чтобы владельцы квартир могли видеть границы помещений. Первозданная планировка не устраивает жильцов, поэтому квартиры изменяются в 90% случаев.

Зачастую отсутствие перегородок рассматривается как свободная планировка, но на самом деле это большое заблуждение. Отсутствие стен вовсе не означает полную свободу действий, поэтому перестройка здесь ничем не отличается от домов других видов.

Если квартира не будет подвергаться глобальным изменениям, затрагивая только ненесущие объекты внутри, больше шансов, что согласование можно будет провести без технического заключения.

Собственнику нужно согласовать строительные работы в соответствии с регламентирующими перепланировку, нормативно-правовыми нормами:

  • ППМ;
  • ЖК РФ;
  • СП;
  • ГОСТ.

Если же строители коснутся сантехнических секторов, кухни, коммуникаций, и тем более несущих объектов, тогда без проекта ТЗК от застройщика не обойтись. Большинство застройщиков нередко прекращают существования ТЗК после продажи квартир. Конечно, здесь не идёт речь о крупных компаниях.

Популярные варианты

За счёт свободной планировки квартир в монолитных строениях, создаётся возможность осуществления наиболее смелых замыслов проектировщиков и архитекторов. Отсутствие несущих конструкций играет большую роль при получении разрешения на перепланировку.

Любые действия, направленные на изменение площади, такие как перенос дверей, стен либо объединение комнат, не смогут повлиять на прочность сооружения. Главное, не допускать повышение разрешённой статической мощности на перекрытия, разделяющие этажи.

Если собственники решили осуществить масштабную перепланировку, строители выделяют несколько шагов её проведения:

  • совмещение прихожей с небольшим участком коридора либо прилегающей кладовки, с целью образования просторного холла;
  • разделение одной спальни на две самостоятельные комнаты, с небольшим захватом коридора и кладовки. Изменения затрагивают количество и размер жилых помещений. Если их количество недостаточно для каждого человека, то здесь эта проблема решается гораздо легче;
  • совмещение кухни и жилой комнаты в одну, просторную гостиную. Из стандартной кухни здесь можно сделать полноценную студию. Собственники могут изменить не только её габариты, но и само расположение. Возможность становится доступной, поскольку зоны для приготовления и принятия еды обычно не отвечают вкусу хозяев;
  • объединение коридора и гостиной;
  • здесь хозяева могут рационально использовать места для ниш, гардеробных и подсобок, поскольку легко осуществляется зонирование территории;
  • совмещение ванны и санузла. Совмещённые туалет и ванна, обыгрываются дизайнерам. Это позволяет значительно увеличить пространство, правильно используя мокрую зону.

Согласование перепланировки в монолитном доме

Благодаря особенностям монолитной конструкции, хозяевам разрешается вносить много изменений, основываясь на личных предпочтениях и условиях перепланировки жилого имущества.

Согласование проектных документов может осуществляться двумя путями:

  1. Утверждение проектной документации строительных работ по заранее сформированному эскизу. Этот способ больше подходит тем, кто не стремиться вносить в жилище значительных перепланировок. Главное, чтобы изменения не касались ненесущих внутренних объектов.
  2. Предварительная подготовка проекта профессионалами, обладающими допусками СРО и иными правительственными сертификатами. Этот способ можно назвать сложным согласованием. Он требуется, если владелец желает осуществить более сложное и капитальное строительство, которое изменит инженерные и конструктивные показатели жилья.

Чтобы контролирующие органы предоставили собственнику положительный ответ на изменение планировки, он обязан подать на согласование непосредственно сам проект, и пакет иной сопроводительной документации, служащий доказательством, что запланированные работы имущества полностью соответствуют принятому своду правил и не могут негативным образом отразиться на прочности и функциональных характеристиках строения.

Здесь учитывается соответствие следующим нормам:

  • строительным;
  • сонитарно-гигиеническим;
  • пожарным.

При незначительных корректировках, которые касаются только перегородок с внутренней стороны, и не выполняющие роль несущих, процедура согласования осуществляется без наличия технического заключения.

Если же демонтируются перегородки кухни, санузла, ванны, несущих объектов и коммуникаций, потребуется проект и технические бумаги от компании — застройщика.  Формированием проекта должны заниматься проектировщики, после тщательного осмотра помещения.

Иногда, застройщики предлагают собственникам несколько вариантов перепланировок. В таком случае удастся сильно сэкономить время и деньги на перепланировку.

Необходимые документы

Список документов, участвующий в процедуре согласования, может отличаться в зависимости от предполагаемого масштаба строительства.

Так, если согласование осуществляется по эскизу, требуется следующий набор бумаг:

  • правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности, договор аренды, ордер и разрешение на изменение планировки);

  • положительный ответ банка на изменение плана, если квартира находится в ипотеке;
  • единые жилищные бумаги или копия финансового лицевого счёта;
  • выписка из книги домовладения, если квартира находится в социальном найме;

  • технический паспорт имущества из БТИ;

  • эскиз ремонтных работ, нарисованный от руки или на копии поэтажной схемы БТИ;
  • заявление;

  • технический анализ возможности демонтажа ненесущих перегородок;
  • разрешение на перенос газовой плиты.

Реализация более сложных проектов, например, увеличение санузла за счёт пространства коридора и перенос коммуникаций, требуется следующий список документов:

  • свидетельство о праве собственности, договор аренда либо найма, единая жилищная справка;
  • выписка из книги домовладения;
  • технический паспорт квартиры из БТИ;
  • поэтажная схема и экспликация до внесения изменений, если строительство уже было выполнено;
  • техническое заключение проекта перепланировки;
  • техническое заключение о допустимости;
  • заявление.

В редких случаях требуются дополнительные документы:

  • справка, разрешающая перенос газовой плиты;
  • разрешение банка, если квартира находится в ипотеке;
  • письменное согласие всех жильцов квартиры;
  • акты свидетельствования работ по перепланировке;
  • согласование ЦГСЭН;
  • соглашение подряда со строительной компанией на реализацию скрытых работ и её лицензия.

Если процесс согласования осуществляется силами специальной компанией, большинство из них в работе использует следующие документы:

  • эскиз перепланировки, выполненный от руки либо на поэтажном плане;
  • технический паспорт имущества;
  • доверенность на работников организации и две нотариальные копии;
  • договор о праве собственности и две его нотариальные копии.

Разработать качественный проект перепланировки под силу любой проектной компании. Конечный перечень документов предоставляется в индивидуальном порядке сотрудниками Жилищной инспекции, в зависимости от объёма работ.

Возможные проблемы

Зачастую проблемы появляются в результате проведения перепланировок без соответствующего разрешения. Если же новая планировка будет идти наперекор правилам, тогда хозяина могут оштрафовать на сумму до 2,5 рублей, и заставить вернуть квартиру в первозданный вид.

В монолитных строениях запрещено выстраивать межкомнатные перегородки из кирпича. Нельзя объединять две квартиры, которые располагаются друг под другом, делая отверстия в перекрытии. Изменения такого плана должны создаваться опытными проектировщиками, с учётом новой нагрузки и выносливости постройки. 

В монолитном строении не разрешается помещать душевую, ванную и туалет над кухнями и жилыми комнатами. Здесь возможен только один вариант — монтировать санузел в верхнем уровне над кухней, если квартира имеет два этажа.

Перенос и увеличение туалета и ванны возможен только в границах прилегающей дополнительной территории: холлов, прихожих, коридоров, ниш и кладовых. Нужно учесть, что это условие обладает и обратной силой: кухонное помещение можно располагать в любой точки квартиры, но, главное, чтобы у соседей сверху на этом месте не находился туалет.

Запрещено закрывать доступ к системам вентиляции, кранам и прочим коммуникациям, присоединять тёплые полы к общедомовому оборудованию водоснабжения. Нельзя переносить радиаторы отопления на застеклённые балконы и лоджии.

Полностью убирать перегородку между комнатой и кухней, если помещение оснащено газовой плитой, тем более, когда дело касается однокомнатной квартиры.

При желании осуществить перепланировку, собственнику придётся получить согласие у автора здания. Процесс регламентируется Российским Жилищным Кодексом, а также компанией, которая управляет постройкой. Несмотря на кажущуюся лёгкость согласования, не нужно надеяться, что её можно осуществить задним числом. Жилищная инспекция довольно строго относиться к таким собственникам.

Как заказать проект перепланировки квартиры, узнайте тут.

Про кадастровый паспорт на квартиру читайте здесь.

Особенности и порядок перепланировки квартир в монолитном доме

Проводить перепланировку в жилых и нежилых помещениях законодатель позволяет согласно установленным нормам. Среди строений, которые встречаются чаще всего, можно выделить полностью или частично деревянные конструкции, кирпичные, панельные и железобетонные.

Последний тип строений считается современным, выполненным по специальным технологиям, что повышает его прочность и срок эксплуатации. Провести капитальный ремонт может собственник помещения или наниматель, если жилье является государственным, а также арендатор. Две последние категории пользователей должны для этого заручиться разрешением собственника.

Современные монолитные строения обычно представляют собой высотные здания, которые полностью предназначены для коммерческого использования, т. е. в них располагаются только нежилые помещения. Другой вид монолитных домов – это жилое строение, где на первом этаже обычно располагаются офисы, магазины, парикмахерская и другие нежилые помещения, а на остальных — квартиры. В третьем случае современная постройка может состоять только из жилых квартир.

Возможно возведение монолитных строений, как отдельно стоящих зданий в несколько этажей, которые предназначаются только для расположения, например, офиса компании, небольшой гостиницы, частной клиники, др.

В любом случае перепланировка в помещении может быть связана с изменениями, которые незначительно затронут внутреннее устройство. Это косметический ремонт, замена оборудования, в том числе и радиаторов отопления, встроенной мебели, частичный или полный снос не несущих стен или организация в них проемов, другое.

Несложное вмешательство в помещение можно назвать переустройством, для которого не требуется специального разрешения. Если же необходимо изменить конфигурацию помещения полностью, вмешаться в инженерные конструкции, затронуть несущие стены, «мокрые» комнаты, фасад здания и др., то необходимо согласование с контролирующими органами. Это БТИ, Жилинспекция, МЧС, СЭС, Энергонадзор, межведомственная комиссия, которая выдает окончательное разрешение, и другие.

Серьезная реконструкция внутреннего помещения дома называется полным переоборудованием или перепланировкой, но частью строительных работ являются те, на которые разрешение требуется, и другие, − проводить их можно самостоятельно.

В зависимости от типа дома, высотности здания, использованных материалов, видов работ, которые желает произвести владелец помещения, контролирующий орган будет решать, что ему можно сделать, а что нет. Важную роль также играет, на каком этаже находится квартира. В некоторых случаях то, что разрешат сделать в квартире, расположенной на верхнем этаже, запретят на нижнем.

Что это такое

Монолитные дома впервые стали возводиться строительными компания в России в конце прошлого века. Постройки сразу завоевали популярность у потенциальных покупателей квартир.

Здания отличаются повышенной прочностью и пожароустойчивостью, срок их эксплуатации достаточно большой, что позволяет в них жить не одному поколению. Теплоизоляция и вентиляция в квартирах, расположенных в монолитных домах, намного выше благодаря использованию современных отделочных материалов и технологий.

В отдельных помещениях монолитных домов зимой и летом можно наблюдать внутри устойчивую температуру. Летом в такой квартире будет намного прохладней, а зимой сохранится тепло. Современная технология обустройства вентиляционных каналов позволяет создавать центральную приточно-вытяжную вентиляцию, встроенное ТП, что дает монолитным домам больше преимущества перед панельными, кирпичными и даже деревянными, которые считаются экологически чистыми постройками.

Принцип постройки монолитного здания – это арматурный каркас, который постепенно обливается железобетоном. Каркас может состоять из основных колон, в другом случае это продольные или поперечные стены. Они становятся в дальнейшем основными несущими стенами в здании, остальные создаются, как ненесущие.

Поэтому перепланировка однокомнатной квартиры в монолитном доме или с другим количеством комнат, намного упрощается. Фактически, каждое помещение можно рассматривать, как определенную площадь, которая по желанию собственника может быть организована в зависимости от выбранного проекта и архитектурного стиля, как угодно.

Но есть каркасы, где изначально предполагается, что каждая стена в здании будет несущей. В таком случае вмешательство в конфигурацию можно будет осуществить каждому собственнику только в пределах отдельной комнаты, независимо оттого, сколько их в жилом или нежилом помещении.

Если, к примеру, сразу предполагается, что здание в целом будет эксплуатироваться для расположения в нем офисов или других производственных помещений, то строитель может все комнаты с несущими стенами сделать большими. В дальнейшем владелец легко разделит каждую комнату перегородками в нужных местах и организует несколько отдельных пространств.

В монолитном доме нет необходимости тратить большое количество отделочных материалов для последующего ремонта помещений, что нельзя сказать о домах панельных или кирпичных. Все это делает жилье достаточно дорогим. Построить такой дом для строительной компании не составляет труда в короткие сроки.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Виды таких строений

Фактически монолитное строение представляет собой цельную, бесшовную конструкцию, в которой основными элементами являются стены, фундамент и перекрытия. Таким образом, деформация со временем не может угрожать зданию, оно также не подвержено сейсмическому влиянию.

Перепланировка брежневки возможна в том случае, если соседи не против и дадут свое согласие в письменном виде.

Как правильно провести и оформить перепланировку в частном доме — смотрите далее.

Благодаря современным технологиям, применяемым в монолитном строительстве, такое сооружение можно выполнить 2-мя основными способами:

Монолитно-каркасный дом Сооружение представляет собой облегченную конструкцию, которая возводится по современной технологии. Каркас здания состоит из колонн, плит перекрытий и ригелей. На строительную площадку отдельные элементы доставляются в готовом виде, где в дальнейшем они собираются для образования цельной конструкции. Для создания наружных и внутренних стен применяются легкие материалы, благодаря этому распланировать строение можно под любой проект.
Кирпично-монолитное строение Оно должно состоять из цельных железобетонных элементов, которые снаружи необходимо будет обложить блоками или кирпичом. Между этими основными элементами можно закладывать гидроизоляционные материалы и утеплитель. Для заливки монолита используется опалубка, она представляет собой специальную оснастку. С ее помощью можно формировать различные элементы, например, фундамент, стены, перекрытия, другие. Когда палубная система будет установлена, внутрь необходимо заложить арматурную сетку и залить бетон.

Опалубка, которая служит основанием для заливки бетона, выполняется из таких материалов, как пластик, дерево, сталь, алюминий.

Она может быть 2-х видов:

Съемная Когда по технологии строительства возможно формировать отдельные железобетонные конструкции, а затем переставлять их в нужное место. Таким способом возводятся не только дома жилого типа, но и гражданские или промышленные объекты, где может быть сколько угодно этажей.
Несъемная Она устанавливается таким образом, что после того как бетон будет залит, элемент конструкции станет неотъемлемой частью общего строения. Опалубка в этом случае выполняет не только роль оболочки, она позволяет создать утепление, гидро- и звукоизоляцию зданию. Этот вид технологии наиболее популярен.

К особенностям технологии монолитного строительства можно отнести такие нюансы:

  • Бетонная смесь, которая будет использована при низкой температуре, должна подогреваться. В другом случае в нее можно добавлять специальную морозостойкую присадку. При строительстве в зимний период затраты на работу увеличиваются.
  • Хорошая прочность стен и перекрытий может быть достигнута за счет уменьшения количества швов. Для этого бетон необходимо заливать по всему периметру строения и непрерывно.
  • Качественно уплотнить бетон при заливке можно только, применяя специальную технику, иначе будут проблемы с прочностью и гидроизоляцией.
  • Дополнительное утепление монолитным зданиям требуется из-за того, чтобы у бетона хорошая теплопроводность.
  • У железобетонных стен плохая паропроницаемость. Если не будет установлена должная система вентилирования, то они достаточно быстро покроются грибком и трещинами, что больше присуще производственным помещениям. Поэтому данные строения обеспечиваются современными вентиляционными системами.
  • Бетон, скрепленный арматурой, трудно пробить даже с помощью специального строительного инструмента. Поэтому при возведении здания полости, где будут пролегать инженерные коммуникации, требуется оборудовать заранее. Местонахождение каждого отверстия должно быть внимательно просчитано.

Порядок перепланировки квартир в монолитном доме

Перепланировка квартир в монолитном доме дает дизайнерам и архитекторам больше возможностей при составлении проекта и эскиза. Перегородки внутри одной квартиры вообще не возводятся или намечаются строителями на полу кладкой в один кирпич.

Чаще всего и такое расположение комнат, санузла, фойе и кухни не устраивает собственника, тем более, если им является предприятие (ИП), которое планирует использовать помещение, как нежилое. Если не несущие перегородки в квартире отсутствуют или их можно легко снести, это не обозначает, что в остальном разрешается выполнять какие угодно строительные работы.

Перепланировка в помещении монолитного дома, как и любого другого должна выполняться в соответствии с положениями:

  • Жилищного кодекса, главы 4, где указаны основные требования, перечень документов для утверждения, ответственность инициатора ремонта и др.;
  • Постановления правительства № 508 (25.10.11);
  • СанПиНов и СНиПов;
  • ГОСТов;
  • других нормативных актов.

Простое обустройство помещения по типу косметического ремонта можно выполнить самостоятельно владельцу или собственнику-предприятию. Затем разрешается пригласить инспектора из Жилинспекции, он выдаст техзаключение о том, что переустройство не затронуло общую конфигурацию, инженерные коммуникации и выполнено в соответствии с требованиями законодателя. Менять что-либо в технической документации или бумагах на собственность не потребуется.

Но при радикальном переоборудовании помещения, когда потребуется перенести «мокрые» помещения или расширить их, увеличить межкомнатные или оконные проемы, организовать дополнительный вход в помещение с улицы, обустроить еще один вентиляционный канал на фасаде здания и в других случаях необходимо будет заказать проект. Его выдает автор дома или проектное бюро, компетентная строительная компания, которая имеет допуск СРО.

Проводить перепланировку можно на любом этапе эксплуатации дома, не боясь его усадки, сразу после постройки или спустя годы. Проект потребуется согласовать с Жилинспекцией, получить дополнительные заключения и разрешения для его реализации от СЭС, МЧС и других органов. Когда документы будет готовы, окончательное согласование придется пройти с МВК (межведомственной комиссией).

Когда разрешение на перепланировку будет получено и реконструкция проведена, придется снова приглашать сотрудника Жилинспекции. Он засвидетельствует, что все сделано правильно и выдаст техзаключение.

После этого можно будет заказать новый техпаспорт на квартиру в БТИ, а затем переоформить документы на собственность, внеся необходимые корректировки в Росреестре. Если же перепланировка будет проведена без предварительного согласования, то ее придется узаконить.

Порядок действий таков же, но сначала вызывается инспектор Жилинспекции. Он опишет все действия собственника, после чего последний сможет получить техпаспорт с красными линиями. С ним и другими документами, придется согласовывать перепланировку со всеми контролирующими органами. При этом в любом случае оплачивается штраф за незаконные действия.

Если в конечном итоге будет подтверждено, что переоборудованное помещение отвечает положениям закона, то разрешение будет получено. В другом случае собственника могут обязать вернуть ему изначальный вид.

Обычно в квартирах, расположенных в монолитных домах:

  • кухню, где расположена электрическая плита, соединяют с одной из жилых комнат и таким образом делают квартиру-студию;
  • объединяют ванную комнату с санузлом, общую площадь можно расширить за счет коридора;
  • размер кухни увеличивают за счет кладовки;
  • выбивают кладовку и расширяют коридор, превращая его в фойе;
  • увеличивают количество комнат, обустраивая дополнительные перегородки или присоединяя к жилой площади нежилую;
  • обустраивают дополнительные гардеробные, подсобные помещения, ниши, если позволяет общая площадь квартиры;
  • проводят иные изменения.

Что разрешено и запрещено изменять

В монолитном доме собственник помещения не сможет получить разрешение на проведение таких работ, как:

  • обустройство теплого пола с присоединением к общедомовой коммуникации;
  • перенос отопительного радиатора на лоджию или застекленный балкон;
  • демонтаж и перенос вентиляционного канала, газовых труб или водяных стояков;
  • объединение кухни, где находится газовая плита с жилой комнатой, ее придется заменить на электрическую или обустроить между зонами раздвижную перегородку;
  • обустройство жилых комнат и кухни без естественного освещения и отопительного прибора;
  • перенос санузла, ванной или кухни так, чтобы они располагались над жилым пространством соседей снизу;
  • объединение комнат или обустройство кирпичных (гипсокартонных перегородок) для разделения пространства, если в результате какое-либо из отдельных помещений будет получаться меньше 8−9 кв. м.;
  • частичный или полный снос несущих стен, в отдельных случаях можно обустроить дверной проем, который придется укрепить металлическим уголком;
  • пристройка лоджии на всех этажах, кроме нижнего, но в последнем случае только с согласия жильцом дома;
  • других.

Фактически собственник не может провести работы, в результате которых ухудшаться эксплуатационные свойства помещения, будет ограничен доступ к общедомовым коммуникация или нанесен ущерб общедомовому имуществу.

Разрешается в квартире монолитного здания в некоторых случаях без согласования, а в других при его наличии:

  • перемещать или полностью сносить ненесущие перестенки, при необходимости возводить новые из легкого стройматериала;
  • объединять жилую комнату с лоджией, демонтировав окно, но снести ненесущую часть стены под окном будет нельзя (лоджию предварительно следует утеплить, чтобы избежать потерь тепла в зимний период);
  • расширять санузел за счет нежилой площади;
  • устанавливать тяжелую ванную по типу джакузи, но лучше это делать в квартире на первом этаже, если ниже нет подвального помещения;
  • заменять системы газового и водоснабжения, но для этого лучше приглашать специалистов;
  • расширять площадь жилых комнат за счет коридора, гардеробной или кладовки;
  • демонтировать подоконный блок, расположенный между комнатой и лоджией, с целью установки французского окна;
  • устанавливать на несущей стене кондиционер;
  • стеклить балкон или обшивать его другими (легкими) материалами для улучшения теплоизоляционных свойств;
  • изменять конструкцию пола в квартире;
  • переставлять сантехнические приборы (унитаз, душевую кабину, ванную) в пределах туалета и ванной комнаты, когда они объединены между собой или нет;
  • переносить в другое место электрическую плиту, газовая может быть размещена от общедомового газового стояка на определенном расстоянии с помощью гибкого шланга;
  • переносить радиаторы отопления на другие стены в пределах комнаты;
  • заменять газовую плиту на электрическую;
  • объединять квартиры, расположенные рядом, при условии, что они имеют одного владельца.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

  1. Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
  2. Ломают старое и строят новое.
  3. Сдают администрации новое и получают на него документы.

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.
  5. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2021 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Вам осталось обновить информацию о вашей квартире в кадастре недвижимости. Обратитесь в Росреестр или МФЦ. С собой берите заявление о внесении изменений в кадастр, техплан на диске, разрешение на ввод и пачку документов, которую вместе с проектом сдавали в отдел архитектуры для согласования перепланировки. Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым планом квартиры.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Консультант — юрист Андрей Таргашов

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: