Основные риски покупки участка без межевания

Основные риски покупки участка без межевания

Покупка земельного участка – ответственное дело, сопровождающееся не только выбором недвижимости и соблюдением нюансов, но и определенными рисками. Даже разбирающийся в юридических тонкостях человек не всегда способен предусмотреть все детали сделки, поэтому рекомендуется консультация специалиста. Оптимальным решением станет предоставление права на проведение купли-продажи участка опытному юристу.

Земельный участок – недвижимость, которая реализовывается физическими и юридическими лицами, а также городскими властями. Цена зависит от региона нахождения объекта покупки, а также от индивидуальных особенностей – место расположение (в черте города или за его пределами), наличие инфраструктуры, степень подготовки документов.

Последний вариант предусматривает, в частности, наличие границ участка. Земля может продаваться как с межой, так и без нее, что подразумевает отсутствие определенных границ, а в документах при этом не обозначена конкретная площадь.

Риски покупки участка без межевания состоят в том, что в будущем могут возникнуть проблемы с разметкой границ, особенно если соседи имеют конкретные претензии. При наличии спорных моментов участок без межевания невозможно продать, а также самостоятельно урегулировать конфликт. Ситуация разрешается только в суде, что отнимает немало времени и сил.

Что это такое и общие положения

Межевание – инженерно-геодезические мероприятия, направленные на установление истинных границ участка.

Право на осуществление процедуры имеют такие организации, как:

  • геодезическая контора;
  • риэлтерское агентство;
  • нотариальная контора;
  • компания, относящаяся к Роснедвижимости.

Непосредственное проведение межевания могут осуществлять только специалисты с необходимым образованием и комплектом инструментария.

Принцип основан на определении границ недвижимости (на основе документации на участок или судебного решения). Точки по периметру обозначаются какими-либо физическими объектами для фиксации визуальных границ. Чаще всего используются деревянные колышки, установленные по углам участка.

Образец заявления на межевание земельного участка

Важные замечания

Законодательством не запрещена продажа или покупка участков без межевания. В большинстве случаев такая практика осуществляется при организации нового жилого поселка или дачного кооператива, где земля на бумаге поделена на участки, но на практике межа не обозначена.

При покупке земли без границ следует быть внимательным к некоторым вещам:

Соответствие площади участка в документах и в реальности Определить это можно визуально, посетив объект покупки и измерив его границы. Крайние точки границы не должны затрагивать соседние владения.
Соответствие расположения Участок по документам должен располагаться по тому же адресу. Нередки случаи мошенничества, когда покупателю демонстрируется один объект, а в договоре указывается совершенно другой, который зачастую имеет конфликтные ситуации.
Отсутствие обременения Рекомендуется самостоятельно узнать, не находится ли недвижимость в залоге или аресте у судебных приставов.

Также не лишним будет обратить внимание на распределение границ соседнего участка. Если он уже размежеван, то крайние точки не должны касаться приобретаемой недвижимости. Проще говоря, два соседних участка не должны накладываться друг на друга.

Возможно ли это

Покупка и продажа участков без межевания не запрещена законодательством. В документах у такой недвижимости нет обозначения границ, но собственник при этом имеет полное право на его реализацию. Однако, приобретая сейчас такую недвижимость, в 2021 году в любом случае придется пройти процедуру определения границ.

Как правило, участки без межи распространены в садоводческих товариществах и сельскохозяйственных угодьях. Перед продажей владелец недвижимости обязан предложить выкупить свою долю членам кооператива или сообщества. При отсутствии предложений со стороны дольщиков в течение месяца собственник может продать землю любому желающему.

Продажа участков без межи под строительство также законна, но при этом предусматривает последующее определение границ самостоятельно. Выгода может быть только в низкой стоимости недвижимости, но риски покупки участка без межевания в таком случае крайне высоки.

В частности, это касается строительства капитальных зданий (дом, гараж, надворные постройки). В первую очередь необходимо установить границы, а уже потом осуществлять строительство. В противном случае при неверных расчетах суд может постановить, что дом построен с нарушением и его необходимо снести.

Что говорит закон

Законодательство РФ разделяет земельные участки на различные категории, поэтому и нормы для всех различные.

К примеру, до 2021 года вся земельная недвижимость подвергалась обязательному межеванию. К ним относились как кооперативные дачные участки, так и земля, находящаяся в собственности под строительство.

В конце 2021 года вышла «дачная амнистия» (ФЗ №93), предполагающая необязательное межевание дачных ЗУ и некоторых других категорий земель, которые не предназначались для возведения жилых строений. ФЗ №447 предполагает с 2021 года снова ввести обязательное межевания всех земельных участков.

Скачать ФЗ №93 О дачной амнистии

Необходимые условия

Невозможно самостоятельно осуществить процедуру межевания, даже если отлично знать принцип ее осуществления. Для проведения работ допускаются только специалисты с образованием и аппаратурой.

На основе проведенных действий устанавливаются границы участка. Данные заносятся в документацию, а по периметру недвижимости устанавливаются специальные обозначения.

К специалистам относятся геодезисты и землеустроители, в чьи обязанности входит обозначение границ участков земли и оформление документов.

Проблемы и риски покупки участка без межевания

Возникающие риски при покупке участка без межевания могут наступать как в процессе оформления документов, так и после прохождения процедуры.

В первом варианте последствия малозначительные, поскольку обнаружение несоответствия границ по документам и в Росреестре может служить аннулированием сделки без видимых последствий для покупателя. В таком случае имеет смысл отказаться от приобретения данного участка либо дать время собственнику на устранение проблем.

Если участок уже приобретен, то отсутствие межи может стать началом проблем с соседями. Претензии на установление истинных границ и разные взгляды на это – распространенная причина судебных разбирательств. Законом предусматривается ответственность за проведение всех процедур и затрат на нового собственника земельного участка.

Кроме этого, строительство частного дома на таком участке может привести к несоблюдению «красной линии», которая определяется только после проведения процедуры межевания. Красная линия – определение границы строительства от границ участка.

Решением суда может стать перемещение фундамента дома, если его расположение не соответствует требованиям закона. А это уже подразумевает снос здания или его части, а также серьезные материальные затраты.

Главные условия процедуры

Чтобы осуществить межевание участка, необходимо следовать действующему законодательству, а проведение процедуры доверять сертифицированным специалистам.

Важным пунктом считается составление всех документам по межеванию. Это позволит избежать неприятных последствий, а ответственность за неверное измерение или случайное наложение объектов друг на друга ляжет непосредственно на исполнителей.

Форма межевого плана:

Куда стоит обращаться

Обращаться насчет межевания следует в строительную или геодезическую фирму. Некоторые агентства недвижимости, реализующие участки, также могут предоставлять своих специалистов.

Владельцу участка необходимо убедиться в квалификации сотрудников, а также подписать договор на предоставление услуг. В документе обязательно должен значиться пункт о несении ответственности за неверные измерения.

Кроме этого, геодезистов можно пригласить из БТИ. Государственная организация внушает намного больше доверия, но при этом придется подождать некоторое время, если на проведение процедур имеется очередь.

Каков порядок

Процедура межевания предусматривает следующий порядок действий:

  • обращение с заявлением в соответствующую организацию – собственник участка может составить договор на проведение работ по межеванию, а также обратиться в государственные органы с заявлением о самостоятельном проведении процедуры (возможно только при наличии необходимо образования);
  • специалисты в указанное время приступают к работам;
  • заключение о проведенных действиях предоставляется заявителю в качестве межевого плана;
  • владелец участка с полученной технической документацией обращается в регистрационные органы.

Срок постановки на учет земельного участка достигает до 2-хмесяцев. На практике время зависит от занятости организации, времени года и очередности.

Доступные действия

При отсутствии возможности, средств, а иногда и желания для проведения процедуры межевания собственник может свободно его реализовать.

К доступным действиям с участками без межи относятся:

  • продажа;
  • сдача в аренду;
  • дарение;
  • обмен;
  • переход по наследству.

Владелец имеет право практически на все действия, пока действует «дачная амнистия». Однако, специалисты рекомендуют все же осуществить процедуру межевания. Это позволит избежать возможных проблем, а также поднимет в цене недвижимость при попытке ее продать.

Стоит ли решаться

Каждый самостоятельно определяет, стоит ли ему приобретать участок без межевания. Рисков, связанных таким типом недвижимости, никто не отменял, как и дополнительных трат.

Купить участок без межи стоит в следующих случаях:

Невысокая стоимость Покупателю необходимо сравнить рыночную стоимость на недвижимость с оформленной процедурой на межевание и отдельно на ее стоимость. Если предлагаемая земля дешевле, то имеет смысл ее купить и за свой счет установить границы.
Соседний участок в дачном кооперативе Поскольку большинство недвижимости дач не обладают межеванием, то подобный вид сделки несет в себе минимальные риски, особенно если он является соседним.
Отсутствие соседних границ Имеется в виду, когда приобретается ЗУ в новом дачном кооперативе или поселке, а предлагаемая недвижимость еще не имеет соседей. В таком случае необходимо первым провести процедуру межевания, исключая возможные претензии от соседей.
Отсутствие претензии от владельцев соседних участков Если предлагается ЗУ с уже имеющимися соседями, то важно, чтобы у них не было претензий по границам.

В любом случае в 2021 году всех собственников дачных участков обяжут пройти процедуру межевания, поэтому тем, кому приобретение не представляет срочность, имеет смысл подождать.

Плюсы и минусы

К положительным сторонам приобретения участка без межевания можно отнести следующие:

Меньшая стоимость Владельцы намеренно занижают стоимость недвижимости, чтобы быстрее продать ее. Как правило, разница и составляет ту сумму, которую требуется потратить на проведение работ по межеванию, а также материальная компенсация за трату времени и сил.
Возможность реализации ЗУ в полной мере На данный момент отсутствуют какие-либо ограничения на продажу или покупку недвижимости без межевания, если отсутствуют конфликтные ситуации с соседями.
Более простая процедура оформления Пакет документов исключает данные о границах участка.

К минусам относятся:

  • всевозможные риски, связанные с меньшей реальной площадью, чем заявлено в документах;
  • возможные конфликтные ситуации с соседями и государственными органами при несоответствии данных;
  • траты из личных сбережений на проведение процедуры межевания;
  • необходимость прохождения процедуры в 2021 году в обязательном порядке.

Если участок не обладает крайне привлекательной стоимостью или удобным расположением для покупателя, земельный участок без межевания приобретать не рекомендуется. Потенциальные риски и обязательные затраты в будущем несопоставимы с получаемой выгодой.

Оценка земельного участка производится кадастровым инженером.

Возможна ли купля продажа земельного участка по доверенности — мы расскажем в этой статье.

Нужно ли согласие супругов на продажу земельного участка — читайте далее.

Покупка участка без межевания. Какие риски?

Вопрос «можно ли купить участок без межевания?» не менее актуален, чем «реально ли продать участок, на который нет межевого плана?». Рассмотрим их оба. Также в статье приводится инструкция по приобретению такого участка и описание рисков данной процедуры.

В Земельном кодексе сказано, что продать можно недвижимое имущество, которое подходит под следующие требования:

  • не обременено залогом,
  • у владельца есть правоустанавливающие документы,
  • является приватизированным.

Обязательным условием является регистрация договора купли-продажи в МФЦ. Если собственников несколько, нужно письменное согласие каждого на продажу земельного надела.

Важно! Законодательство не запрещает продавать земельные участки, на которых не выполнялось межевание, так что купить участок без межевания можно.

Для постановки земельного участка на кадастровый учет процедуру межевания делать не обязательно (например, оформлен по дачной амнистии). Если надел занесен в единый государственный реестр недвижимости, с ним можно производить манипуляции:

  • сдавать в аренду,
  • вносить в завещание,
  • обменивать на иное имущество,
  • передавать в дар
  • осуществлять куплю-продажу.

Теперь детально рассмотрим процедуру покупки участка, на котором не производилось межевание.

Процесс покупки

Кроме ответа на вопрос, можно ли покупать участок без межевания, заинтересованному в приобретении земли нужно знать, как правильно осуществить процедуру покупки, чтобы не столкнуться с проблемами в дальнейшем.

  1. Составление договора купли-продажи (для безопасности документ можно заверить у нотариуса).
  2. Регистрация договора в МФЦ – потребуется составить соответствующее заявление и оплатить госпошлину.
  3. Ожидание выдачи кадастрового плана и свидетельства о собственности на недвижимое имущество.

Обратите внимание! Свидетельства о праве собственности больше не выдают, вместо этого документа можно (она альтернативна свидетельству в юридической силе, т.е. доказывает право собственности на имущество)

Нужно подробнее остановиться на регистрации сделки купли-продажи.

Оформление договора в МФЦ

Без оформления договора в МФЦ покупка участка без межевания невозможна. Чтобы выполнить эту процедуру, нужно собрать пакет документов:

  • удостоверения личности (паспорта) продавца и покупателя;
  • копия договора купли-продажи;
  • от продавца: выписка из ЕГРН и правоустанавливающий документ.

Вместе с этими документами нужно приложить квитанцию об оплате государственной пошлины.

Риски покупки, возможные последствия и проблемы

Покупка участка без межевания имеет риски, как правило, они связаны с границами земли. Поскольку нет межевого плана, согласованного с владельцами соседних участков, на котором отмечены координатные точки границ земельного надела, соседи могут предъявлять претензии, топографического расположения границ. Это выявится не сразу, а тогда, когда новый собственник решит провести межевание.

Подробнее о том, как проводится согласование границ и какие права имеют владельцы соседних участков можно прочитать в статье: «Межевание земельного участка без согласия соседей».

Покупка участка без межевания – это только на первый взгляд выгодная сделка (обычно такие участки продают по заниженной цене), потому что в дальнейшем, при попытке провести межевание, собственник может столкнуться с финансовыми проблемами. Возможно такое, что бывший собственник не мог сделать межевание из-за того, что не мог согласовать границы надела с соседями, поэтому продает его (вместе с текущими проблемами).

Приватизация участка

Поскольку ответ на вопрос «можно ли купить земельный участок без межевания?» положительный, многие граждане думают, что покупать неприватизированный земельный надел так же можно (это заблуждение обусловлено тем, что межевание делается для приватизации, а если оно не нужно, то, якобы, не нужна и приватизация).

Приватизация недвижимого имущества – условие для осуществления сделки купли-продажи. В интересах продавца обязать владельца земельного участка приватизировать его (для этого не обязательно делать межевание). Покупка неприватизированной недвижимости – незаконное предприятие, такую сделку не получится заверить нотариально и оформить в МФЦ.

Имея на руках правоустанавливающие документы, собственник должен написать заявление на приватизацию, в котором указать объект недвижимости, срок владения им и предоставить доказательства, что он ранее не использовал право на приватизацию. Муниципальный орган власти рассмотрит заявление и вынесет административный акт (одобрит заявление на приватизацию без межевого плана). Одобрение заявления зависит от двух факторов:

  • попадает ли участок под дачную амнистию;
  • разрешена ли в регионе приватизация без межевания.

Во многих регионах РФ процедура межевания является обязательной для оформления права собственности на недвижимость. 

Далее собственнику нужно обратиться в Кадастровую палату, предоставить гражданский паспорт, решение муниципальных властей на разрешение приватизации участка, выписку из ЕГРН. По завершению операции гражданин станет полноправным собственником земли и сможет её продать.

Подведение итогов: совет покупателям

Купля-продажа земельного участка без межевания – законная процедура. Покупателей на такое имущество не очень много, потому как граждане понимают, какими последствиями может обернуться покупка такой земли. В статье сказано достаточно информации, чтобы предостеречь читателей от необдуманной покупки. Совет: если вас интересует участок без межевания, так это постараться убедить продавца провести процедуру уточнения границ. В крайнем случае можно заключить предварительный договор купли-продажи, в котором изложить условие, что вы обязуетесь подписать основной договор сразу после того, как собственник проведет межевание. В документе также можно указать, что расходы на услуги кадастрового инженера оплатит покупатель. Если продавец откажется от такого предложения, можно быть уверенным, что с земельным наделом всё не просто и покупать его не выгодно.

Риски покупки участка без межевания (вероятность) в 2021 году

Риски покупки участка без межевания могут крыться в последующих проблемах  соседями. Если захотят произвести разметку территориальных границ. В случае появления желания продажи этого объекта иному лицу, сделка может не состояться. В любом случае нужно будет проводить межевание, и обращаться за услугами к геодезической компании, а это тоже не бесплатно.

Что это такое и общие положения

Межевание — обязательная процедура при узаконивании собственности, продажи и проведении иных сделок. Что это дает? А то, что ни один сосед не сможет по «ошибки» занять несколько гектаров земли, и еще установить забор. Поэтому чтобы такого не было, проводят установку последних точек территориальной границы, оформляют и устанавливают заборное ограждение. Все! Теперь свободно можно распоряжаться объектом. Продавать, дарить и так далее.

К кому обратиться: нотариус, риэлтор, геодезическая организация. Они могут осуществляться подобные процедуры. Но заниматься межеванием может только дипломированный специалист с набором требуемого инструментария для проведения точных расчетов.

Важные замечания при покупке участка без межа

Законодательство не запрещает продавать недвижимо имущество без четкого определения границ. Особенно когда дело касается строительства нового жилого комплекса или дачного кооператива. Участок просто поделен на несколько зон, но без юридического оформления.

Следует заострить внимание на следующих вещах:

  • Проверить документы на соответствие данных. Для этого обязательно нужно будет съездить на участок. Измерив, объект, полученные данные сравнить с теми, что прописаны в кадастровых документах. Если будет явное несоответствие, попросить прокомментировать собственника, что он скажет.
  • Соответствие месторасположению. Мошенники оттачивают свое мастерство на каждом клиенте. И чтобы не попасться на их уловки, следует сверить адрес. Бывает и так, что в документации указан один адрес участка, а покупателя приглашают по-другому. Если и здесь так же, лучше сразу отказаться от этого объекта.
  • Проверить наличие\отсутствие обременительных актов. Чтобы получить крупную сумму в долг, люди обращаются в финансово-кредитную организацию. И все бы ни чего, но в подавляющем большинстве «черным» риэлторам удается продавать проблемные участки гражданам, которые открыто доверяют людям, не задумываясь о подвохах с их стороны.

Если участок нравится и все устраивает, но нет межевания, его можно купить. Когда будете составлять договор купли-продажи с продавцом, обязательно проконтролируйте наличие пункта. В нем должно быть указано: продавец внесет деньги за покупку после проведения межевания собственником. После выполнения этого, можно приступать к последующим пунктам, оформлять право собственности и закрывать сделку.

Вести строительные работы на участке не рекомендуется из-за отсутствия четких границ. Есть большая доля вероятности, что красная линия участка будет нарушена. И при оформлении документов, администрация обяжет перенести фундамент в другое место, либо полностью снести здание. Вот здесь можно понести большие убытки, нежели просто его приобрести.

Главные условия процедуры

Чтобы все прошло без единого эксцесса, необходимо пригласить для межевания геодезиста из проверенной компании, а сбор и подготовку документов доверить дипломированному юристу. И каждый будет заниматься своим делом.

План межевания изготавливается на основании договора подряда. Заключается с собственником земельного участка. Форму межевого плана можно получить и в электронном виде. Если принципиально требуется бумажный экземпляр, это условие должно быть прописано в договорном соглашении. Поэтому, прежде чем, перейти к тесному сотрудничеству с этим специалистом, убедиться в его профориентации. У него должны быть соответствующие документы.

Стоит ли решаться

Поскольку каждый покупатель является совершеннолетним гражданином, а значит, может самостоятельно принимать взвешенные решения. В данном случае можно лишь посоветовать, стоит ли рассматривать вариант оформления купли-продажи с участком без межевания.

В каких ситуациях можно купить такой участок, без лишних раздумий:

  • Низкая цена. Предварительно стоит заняться анализированием рынка недвижимости. Если стоимость не смущает, отдельно стоит рассчитать расходы на услуги межевания. Можно купить землю, а остальные работы произвести за свои деньги.
  • Соседний участок по даче. В дачных кооперативах, как правило, подобные процедуры не проводятся. Но и возможность купить соседний участок выпадает не так часто. Так что здесь даже не стоит ничего опасаться, тем более, если собственника давно знаете, и как он ухаживает за своим огородом и пр.
  • Отсутствие соседних границ. Если землю покупаете в новом поселке или дачном кооперативе, нужно первым провести межевание. Чтобы потом не было претензий от новоявленных соседей.

В 2021 году всех дачников обяжут делать межевание, так что следует заняться оформлением документов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: