Оформление субаренды земельного участка

Субаренда земли

Подборка наиболее важных документов по запросу Субаренда земли (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Аренда земли:
  • Аренда земли
  • Аренда земли под строительство
  • Аренда земли сельскохозяйственного назначения
  • Аренда лесного участка
  • Ещё…

Формы документов: Субаренда земли

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Субаренда земли

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения11.3. Вывод из судебной практики: Если на часть земельного участка, передаваемого в субаренду, нет кадастрового плана, то это не приводит к признанию договора незаключенным, если данную часть можно идентифицировать иным образом (например, по плану землепользования).

Нормативные акты: Субаренда земли

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 18.03.2021)6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2021 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2021 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Все тонкости оформления субаренды земельного участка

Процедура передачи земельного участка в субаренду регламентируется целым перечнем нормативных актов. И для правильного составления соглашения требуется учесть положения каждого из них. Нельзя забывать и про позиции высших судебных инстанций.

Отличия субаренды от аренды

В ГК и других нормативных актах говорится о праве арендатора передать права на имущество другому лицу. Это и является субарендой. Сторонами являются арендатор и субарендатор. Действия собственника или его представителя под эту категорию не подпадают.

Соглашение допускается, если на него нет запрета ни в ГК, ни в других законах или правовых актах. Под ними понимаются распоряжения органов власти или уполномоченных должностных лиц, изданные в пределах полномочий, не отмененные в суде.

И также требуется согласие собственника участка. Порядок дачи согласия может регулироваться пунктами соглашения или право на передачу земли в субаренду может непосредственно предусматриваться соглашением.

Особенности субаренды земельного участка

Земельный кодекс оговаривает:

  • право иностранцев и лиц, не имеющих гражданство на приобретение земельного участка в субаренду;
  • какие участки не могут быть переданы арендатором посторонним лицам;
  • порядок согласования действий с собственником или его представителем;
  • случаи субаренды, не обязывающие арендатора согласовывать свои действия с собственником или его представителем.

Запрещено передавать в субаренду земельные участки, расположенные в пределах СЭЗ, в частности, Крыма и Севастополя.

Запрет наложен на передачу участка, отведенного для строительства дома социального или коммерческого найма, муниципальной администрацией или созданной ей некоммерческой организацией.

Все иные владельцы вправе передавать участки в субаренду при условии уведомления собственника, если в соглашении не указывается иное. Если аренда земли связана с проектом освоения территории под строительство (ЗК предполагает немалый перечень вариантов этого), арендатор вправе пойти на заключение субаренды при условии передачи всех прав и обязанностей.

Например, он ранее обязался построить многоэтажный дом. Соглашение считается законным, если к субарендатору переходит эта и все иные предусмотренные обязанности по застройке и освоению территории.
По общему правилу ЗК, разрешение на передачу земельного участка третьему лицу действует автоматически. Если речь идет о землях, выделенных под освоение и застройку, в разрешении нет необходимости, если соглашение заключено на более чем 5 лет.

Передача земли обязывает нового владельца соблюдать условия её использования и целевое назначение. Если она выделена под огород или строительство здания или жилого дома, то действовать соответственно.

Субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Арендатором подается в муниципальную администрацию уведомление о заключении нового соглашения. Представители администрации дают согласие, если в нем есть необходимость.

На субарендатора возлагается ряд обязанностей, которые до этого имел арендатор:

  • проведение рекультивации работ;
  • обеспечение свободного доступа к береговой полосе или водному объекту, если дорога к нему проходит через участок;
  • на субарендатора возлагается весь перечень обязанностей при взятии на себя обязательств об освоении территории;
  • субарендатора обязывают снести незаконную постройку, расположенную на участке или привести её в надлежащее состояние согласно документации;
  • субаренда ограничена сроком действия основного соглашения.

Последний пункт дает право передать землю третьему лицу или на полный срок аренды или на меньшее время, по собственному усмотрению.

Нарушение условий аренды со стороны арендатора или субарендатора дает право собственнику требовать в суде расторжения соглашения.

Правила оформления договора субаренды

Передача арендатором прав третьему лицу считается законной при соблюдении всех процедур и требовании к содержанию договора. Их нарушение или неисполнение делает договор или ничтожным или незаключенным.

Необходимые документы

Если не требуется получения согласия, подаются:

  • копия договора аренды;
  • копия договора субаренды;
  • копия устава организации, арендующей участок, копия приказа о назначении руководителя, имеющего права подписи;
  • копия паспортов или доверенностей от представителей сторон;
  • копия акта передачи;
  • копия кадастрового паспорта;
  • копия плана границ участка;
  • копия акта согласования границ с соседями;
  • согласие муниципальной администрации, если оно необходимо;
  • документы на строения, расположенные на участке (кадастровый или технический паспорт).

Если участок выделен под комплексное развитие территории, то одновременно с соглашением о субаренде подписывается и новое соглашение об освоении территории или её развитии или строительстве объекта (смотря под какие цели выделена земля).

Содержание договора

Структура, описанная ниже, примерная, её можно изменить под собственные нужды:

  • преамбула (описание сторон – ФИО или название организации);
  • объект соглашения (адрес, кадастровый номер, категория земли и разрешенный вид использования, площадь участка);
  • срок действия устанавливается по согласию;
  • права и обязанности сторон;
  • описание обременений (сервитуты);
  • требования к использованию участка (речь идет о соблюдении ограничений, предписанных ранее арендатору, возведении зданий, строений или их сносе и т.д.);
  • размер оплаты субаренды;
  • условия внесения денежных средств, реквизиты для оплаты;
  • условия и порядок прекращения или расторжения соглашения, в том числе и досрочно;
  • реквизиты сторон (полное наименование организации с указанием регистрационных номеров, ИНН, ФИО гражданина с указанием паспортных данных);
  • заключительные положения (порядок решения споров, иные пункты, значимые для сторон);
  • подписи и печати;
  • дата подписания.

Условия могут повторять положения законодательства, но желательно, чтобы они их уточняли, иначе в суде в ходе разбирательства возникнут трудности из-за неопределенности.

Заключение договора

Договор считается заключенным при достижении согласия по существенным условиям (предмет соглашения, сроки размер оплаты или цена). Другие условия считаются существенными пунктами, если об этом договорились стороны. Момент заключения обычно приравнен к моменту подписания.

Если права на землю подлежат регистрации, соглашение считается заключенным с момента регистрации, а не подписания участниками. Те же правила относятся к субаренде.

Субаренда подлежит регистрации, если срок передачи составляет более 1 года. Некоторые предприниматели и организации, не желая заниматься оформлением документов, практикуют заключение соглашения на меньший срок, прописывая порядок продления. Например, оно считается продленным, При этом никто не согласится заключать сопутствующее соглашение о застройке или освоении территории на маленький срок.

Регистрация договора

Процедура проводится в управлении Росреестра или МФЦ. И также стороны вправе направить заявление о регистрации с приложенными документами по почте или воспользовавшись электронными сервисами. Последний способ требует подтверждения подлинности электронных копий усиленной электронно-цифровой подписью.

Если бумаги отправляют почтой, подлинность подписей и копий заверяется нотариусом. Доверенность для регистрации также заверяется у нотариуса. Стороны, пользуясь любым способом подачи документов, обязаны заполнить заявление на регистрацию. В нем указываются их данные, и перечень приложенных бумаг. Талон с перечнем выдается заявителям.

Процесс оплачивается государственной пошлиной, граждане и иностранцы оплачивают её в размере – 2021 руб., а организации в размере – 22000 руб. Договор, состоящий из нескольких листов, сшивают, прикрепляется бирка. На всех страницах и бирке стороны полностью ставят ФИО и свои подписи. Если, возможно, желательно вместить текст на одном листе, чтобы избежать лишних трудностей.

Отметим, запрет требовать от заявителей документы, которые есть в распоряжении органов власти (например, подтверждающие права на строения, расположенные на арендуемой земле).

Отсутствие нужных документов, нарушения в оформлении, другие недостатки приводят к приостановке регистрации. Если устранить причины, права на субаренду зарегистрируют. Если же нет, то по истечении отведенного срока, документы вернут. Стороны вправе подать бумаги заново.

После завершения регистрации выдается бумажное свидетельство с печатью.

Образец договора

Используется или готовый образец или бланк, который заполняется с учетом потребностей. Чаще разработку документа поручают юристу, но образец позволяет обойтись без его услуг. Если пакет документов подается на регистрацию, чиновники службы укажут на ошибки, и вернут бумаги для исправления.

Образец договора субаренды земельного участка

Ограничения при использовании участка при субаренде

Субарендатор ограничен теми же правами и обязанностями, которые есть у арендатора. Арендатор вправе наложить дополнительные ограничения. Это касается ухода за участком, поддержания его в надлежащем состоянии. В частности, сохранения для использования в сельскохозяйственном производстве.

Если в субаренду передаются земли с/х назначения, на них запрещено капитальное строительство.

К субарендатору, как и арендатору с/х земель предъявляются аналогичные требования, иначе соглашение считается недействительным и расторгается в суде.

Все о субаренде земельного участка: что это такое, как провести процедуру и другие важные нюансы

В гражданском законодательстве нередко можно встретить понятие субаренды земли. Такая сделка предполагает передачу права пользования участком третьему лицу. Это соглашение может быть заключено не во всех случаях, поэтому чтобы не нарушить закон, нужно разобраться в правилах, по которым осуществляется субаренда.

Что это такое?

Субаренда земли – это законная передача арендатором земельного надела в субаренду другому лицу за установленную плату. При этом в договоре найма начинают участвовать три стороны, между которыми складываются финансовые взаимоотношения.

Отличие от найма

Основное отличие аренды и субаренды в количестве участников сделки. Когда речь идет об аренде, финансовые взаимоотношения устанавливаются между арендатором и арендодателем. В случае субаренды также появляется субарендатор, который взаимодействует с арендатором и получает право на эксплуатацию недвижимости.

Кроме того, стоит выделить финансовые различия. Если рассматривать аренду, арендатор пользуется землей за плату, размер которой устанавливает собственник. Стоимость сдачи земли в субаренду может регулировать человек, временно владеющий имуществом. То есть арендатор при желании может получить выгоду от разницы в цене.

Договор субаренды, действующий более года, обретает полную юридическую силу только после его регистрации в государственных органах. Соглашение, продолжительность которого составляет менее 12 месяцев, в регистрации не нуждается.

Можно ли арендовать арендованную землю?

Субарендатор – это лицо, заключившее договор о найме земельного участка с арендатором. В этой сделке может участвовать как физическое, так и юридическое лицо, принявшее условия договора.

Возможна ли процедура для части ЗУ?

Существует возможность сдавать в субаренду не всю территорию, а лишь ее часть. При этом минимальных размеров участка нет.

Права и обязанности

Субарендатор имеет те же права, что и арендатор:

  1. Использование земли, а также расположенных на ней построек, если это не противоречит тексту договора.
  2. Заселение в недвижимость своей супруги и несовершеннолетних детей.
  3. Предоставление земли третьим лицам под своим контролем. Об этом нужно заранее уведомить арендатора.

Права субарендатора и обязанности, которые на него возлагаются, перечислены в ст. 615 Гражданского Кодекса.

Как указано в ст. №22 ЗК РФ, вместе с правами переходят и обязанности:

  1. Использовать землю исключительно по назначению.
  2. Поддерживать участок в исходном состоянии, не нарушая его качеств.
  3. Не передавать имущество в субаренду.
  4. По договоренности пускать арендатора для осмотра состояния участка.
  5. Своевременно вносить оплату.
  6. Когда срок аренды истечет, освободить территорию от своих вещей.

Важно! В договоре могут быть прописаны дополнительные права и обязанности сторон.

Если субарендатор пренебрегает своими обязательствами, то собственник и первичный арендатор могут применить в отношении него санкции, составив коллективный иск. Если документы были оформлены незаконно, арендодатель сильно рискует. Ему грозит разрыв отношений с владельцем участка, а также крупные штрафы.

Ограничения права пользования

Права на эксплуатацию земли могут быть ограничены в результате изъятия надела из гражданского оборота. Это может быть связано с наличием на территории:

  • культурно-исторических памятников;
  • редких видов животных, птиц и растений.

Как передать: порядок процедуры

При оформлении субаренды территории необходимо учесть такие нюансы:

  1. Как правило, необходимость в поиске субарендатора возникает, если арендатор в течение определенного периода времени не может самостоятельно пользоваться территорией, но при этом не хочет расторгать договор с собственником.
  2. Стоимость пользования землей и сроки внесения оплаты назначает арендатор. Он должен донести эту информацию до субарендатора до подписания соглашения.
  3. Когда предварительная договоренность состоялась, нужно известить собственника недвижимости о том, что участок будет на время передан третьему лицу. Если владелец земли против, оформление договора будет незаконным.
  4. После обсуждения финансовых моментов, надо проговорить права и обязанности сторон. Чтобы не упустить ничего важного, можно поручить составление документа юристу или нотариусу. Договор с ошибками и неточностями может быть признан недействительным.
  5. Сделку требуется зарегистрировать в Росреестре.
  6. Через 14 дней после подачи заявки процедура регистрации будет завершена и субарендатор может использовать землю.

Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?

Порядок передачи права пользования земельным участком регламентируется ст. №22 ЗК РФ. Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет. Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.

Исключением являются договора аренды, заключенные на срок больше пяти лет. Подобное соглашение позволяет ограничиться уведомлением собственника о передаче недвижимости. Но торги в этом случае устраивать запрещено.

Какие документы нужны для оформления?

Сделка должна сопровождаться не только договором, но и пакетом бумаг. Перечень документации зависит от срока, на который оформляется субаренда. Если сделка заключается на срок более года, к соглашению прикладываются такие бумаги:

  • детальное описание территории;
  • кадастровый паспорт;
  • график внесения платежей за аренду;
  • технические паспорта расположенных на земле сооружений;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.

Если срок правоотношений составляет менее года, то достаточно предъявить следующие документы:

  • акт приема-передачи земельного участка;
  • протокол разногласий;
  • протокол согласования разногласий;
  • дополнительное соглашение.

Как составить договор?

В договор субаренды требуется включить такие сведения:

  • дата и место, в котором была заключена сделка;
  • идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
  • информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
  • описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
  • порядок внесения оплаты и реквизиты;
  • права и обязанности сторон;
  • санкции за пренебрежение условиями соглашения;
  • период действия договора;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • количество экземпляров договора;
  • подпись каждой из сторон.

В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.

  • Скачать бланк договора субаренды земельного участка
  • Скачать образец договора субаренды земельного участка

Особенности для земель сельхозназначения

В документе о перенайме земли сельскохозяйственного назначения надо учесть, что эксплуатация этого вида территории ограничена целями, предусмотренными ЗК РФ для сельхозземель:

  • перепахивание;
  • выращивание и сбор культур и т. д.

Не допускается производить действия, нарушающие плодородие почвы.

Информацию о составлении, оформлении и заключении договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения вы найдете тут.

Порядок уплаты платежей

Если перенаем земли осуществлялся частными лицами, о способе и сроках внесения платежей они должны договориться самостоятельно. Оплата может производиться раз в месяц, в квартал и т. д. Но чаще всего при заключении подобной сделки деньги берутся за несколько лет вперед. Это позволит не сомневаться в том, что все требования по эксплуатации территории будут соблюдены.

Если одной из сторон являются региональные или государственные органы, стоимость аренды рассчитывается по такой формуле:

S*C*K1*K2, где:

  • S – площадь надела;
  • C – установленная ставка;
  • K1 – личный коэффициент;
  • K2 – коэффициент региона.

Выплаты производятся в стандартные сроки.

На какие сроки может быть установлено?

При составлении договора необходимо помнить, что продолжительность субаренды не должна превышать срок аренды. Если речь идет о территории, находящейся в собственности государства или муниципалитета, оформить сделку можно только в том случае, если недвижимость арендуется на срок более 5 лет.

Особенности для лесных наделов

Согласно ст. 25 Лесного Кодекса России, участки леса, являющиеся государственной собственностью, подлежат исключительно целевому использованию. Вид деятельности, которую разрешается осуществлять, зависит от изначального предназначения земли:

  1. Для переработки и заготовки: можно собирать ягоды и травы, заготавливать древесину.
  2. Для охоты: отлов животных и птиц в коммерческих целях.
  3. Для научно-исследовательской деятельности: проведение экспериментов, изучение экологической ситуации.
  4. Для предоставления рекреационных услуг: постройка баз отдыха, кемпингов и др.
  5. Для создания гидротехнических сооружений: возведение плотин, водохранилищ и др.
  6. Для изучения недр: поиск полезных ископаемых для подтверждения их наличия или отсутствия.

Внимание! Участок леса можно арендовать на срок от 10 до 49 лет. Поэтому договор субаренды нужно составлять с учетом этих временных рамок.

О правовом регулировании аренды лесных участков читайте здесь.

Пролонгация сделки

Период субаренды можно пролонгировать только в том случае, если будет продлен договор аренды. Часто бывает так, что арендатор перестает быть заинтересованным в таком сотрудничестве. Чтобы больше не участвовать в сделке, он сводит владельца недвижимости и субарендатора, чтобы эти стороны составили договор о найме земли.

Если арендатор хочет продолжить сотрудничество на тех же условиях, он продлевает соглашение с собственником. После этого у субарендатора появляется возможность пролонгировать сделку.

Расторжение договора перенайма

Если стороны не имеют претензий друг к другу и смогли договориться о прекращении отношений, они могут составить соглашение и на основании данного документа расторгнуть договор. Стандартной формы этой бумаги не существует. Но необходимо проследить, чтобы она соответствовала требованиям, предъявляемым ГК РФ к договорам.

В соглашении о расторжении договора должны быть отражены такие моменты:

  1. Сведения о каждой стороне сделки. Для физических лиц следует указать Ф.И.О., адрес прописки, номер и серию паспорта. Юридические лица пишут название организации в соответствии с учредительными документами, КПП и ИНН, юридический адрес, на основе какого документа осуществляется деятельность, должность и Ф.И.О. руководителя компании.
  2. Предмет соглашения – расторжение договора субаренды. Надо указать его реквизиты и дату прекращения действия.
  3. Описание участка земли.
  4. Наличие спорных ситуаций и их урегулирование.
  5. Дата и подписи.
  • Скачать бланк соглашения о расторжении договора субаренды
  • Скачать образец соглашения о расторжении договора субаренды

Договор также может быть расторгнут через суд по заявлению одной из сторон о нарушении второй стороной утвержденных условий.

Важно! Соглашение о расторжении договора, занесенного в ЕГРН, также подлежит регистрации. В Росреестре будет сделана запись о том, что обременение снято.

Когда в сделке, связанной с арендой земли, появляется третья сторона, нужно быть особенно внимательным. С точки зрения экономического подхода, подобные соглашения являются выгодными, но неправильно составленный договор может привести к тому, что субарендатор станет арендатором. Возможны и другие риски, которые стоит учесть заранее.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: