Обременение земли в 2021 году: понятие, виды, особенности возникновения

Обременение земельного участка

Земля может находиться в частной собственности граждан и использоваться в соответствии с ее целевым назначением. Права собственности предполагает безграничные возможности в распоряжении своим земельным наделом.

В определенных законодательством ситуациях государственные органы власти или иные инстанции и учреждения могут ограничить права собственника в пользовании своей землёй.

Обременение земельного участка может осуществляться в нескольких формах и всегда не дает собственнику возможности совершить сделки с землёй без одобрения инстанции, наложившей обременение.

Наличие ограничений обязательно фиксируется документально в органах учета и регистрации недвижимости. При окончании действия оснований, по которым обременение возникло, ограничение может быть снято по заявлению собственника по строго регламентированной процедуре.

Понятие обременения земли

Что такое обременение земельного участка, точно не указано в Земельном Кодексе РФ. Определение данного понятия ранее существовало в упразднённой ст. 1 нормативно-правового акта – ФЗ № 122.

Согласно данной норме, обременение земельного участка – это запреты и ограничивающие условия, которые мешают собственнику реализовать свои права на владение, пользование и распоряжение земельным участком.

В отношениях обременения обычно выступает третья сторона, которая и накладывает ограничения для защиты своих интересов. Право собственности при этом на участок сохраняется за владельцем земли. Он лишь перестаёт иметь возможность заключать определенные сделки без предварительного одобрения третьей стороны.

Обычно действие обременения ограничено определённым сроком или конкретными условиями, при наступлении которых ограничения отменяются.

Права собственника при возникновении обременения могут быть ограничены нормами законодательства, решениями суда или договорами, на основании которых оформлено право собственности на землю.

Порядок обременения земли регламентирован нормами ГК РФ и ЗК РФ, ФЗ № 102 и № 218, Приказом Министерства экономического развития № 378 и другими подзаконными актами.

Обременение земли стоит отличать от ограничений ее эксплуатации. Ограничения устанавливаются для защити прав и чужих интересов граждан, общества или самого государства. Возникнуть они могут только в силу закона.

В каких формах может выступать обременение?

Виды обременений довольно разнообразны, их существует несколько форм. Какие обременения могут быть наложены на земельный участок, модно понять, обратившись к нормам ГК РФ и ЗК РФ.

Итак, обременение земли возможно в следующих формах:

  1. Запреты в распоряжении по нецелевому использованию земель. Например, нельзя строить объект ИЖС на производственной или сельскохозяйственной земле. Это нарушение вида разрешённого использования участка и целевой эксплуатации земли в соответствии с установленной законодательством категорией.
  2. Обременение земельного участка сервитутом (частным или публичным). Частный сервитут по ст. 274 ГК РФ предполагает ограниченное использование чужого участка соседями для прохода до своей земли, выполнения каких-либо ремонтных работ. Публичный сервитут по ст. 23 ЗК РФ возникает для прокладки коммуникаций, прогона скота или использования природных ресурсов.
  3. Арест земли в виде обеспечительной меры исполнения судебного решения или способа взыскания долгового обязательства. Арест не ограничивает право собственности, он накладывает запрет на совершение регистрационных действий.
  4. Временное ограничение прав на землю по добровольному согласию собственника, к примеру, ипотека. Залоговое обременение предполагает право банка на получение недвижимости в случае неисполнения собственником своих долговых обязательств.
  5. Обременение земли в связи с передачей ее в длительную аренду.
  6. Передача земли под доверительное управление в соответствии со ст. 2021 ГК РФ с установлением распоряжения имуществом управляющим.
  7. Концессионное соглашение целевого характера. Концессия основана на оформлении договора аренды в первые два месяца с начала действия договоренности.

Сервитут частный и публичный по законодательству может предполагать денежную компенсацию собственнику за ограничение его в правах на землю.

Иногда запрет и обременение на землю может возникать на основании особого статуса объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. Например, если на участке располагается объект исторического наследия, на землю автоматически накладываются определенные ограничения на ее использование.

Дополнительные ограничения

Выше были обозначены основные ограничительные меры. Обременение может возникнуть и при определённом статусе участка земли или особыми обстоятельствами его использования.

В дополнительных формах обременение может выступать в виде:

  • налогового залога при добровольном обращении собственника для получения отсрочки по платежам;
  • нотариальный запрет на отчуждение земли;
  • ограничения, действующие в специальных зонах;
  • обременение в силу проведения коммуникаций.

На особо охраняемых землях действия владельца земли должно быть строго согласованы с местными органами власти. Например, высадка деревьев, организация мусорных баков, проведение дорожных работ не должны осуществляться в зоне более 5 метров от прохождения магистралей.

Откуда можно узнать об обременении?

Многих интересует вопрос, как узнать обременения земельного участка, и можно ли получить соответствующую информацию в режиме онлайн?

Существует несколько способов получения таких сведений:

  • личное посещение Росреестра;
  • личное посещение отделения МФЦ;
  • направление запроса через интернет на портале Госуслуг — https://www.gosuslugi.ru/.

Любое обременение вступает в законную силу только после его регистрации в Росреестре.

Регистрация обременения происходит автоматически или через подачу заявления. Все сведения об ограничениях фиксируются в ЕГРН, информацию откуда может получить любой желающий. Она находится в свободном доступе.

Одним из нескольких способов собственник может проверить земельный участок по кадастровому номеру на обременение или по адресу его месторасположения. Информация подобного характера доступна всем пользователям для прозрачности заключения сделок с недвижимостью.

Потенциальный покупатель всегда может проверить существующие на земле ограничения перед совершением той или иной сделки. Даже если наличие обременения не влияет на возможность отчуждения объекта, оно существенно повлияет на его рыночную цену.

Легче всего запросить выписку из ЕГРН на сайте Росреестра удаленно — https://rosreestr.ru/site/. Пользователь будет иметь право получить электронную или бумажную выписку из реестра. За электронную выписку придётся заплатить пошлину в размере 300 рублей, за бумажную – 750 рублей.

Узнать обременения по кадастровому номеру через публичную кадастровую карту будет нельзя. Она не содержит таких сведений.

Специальная справка об отсутствии обременения на земельный участок законодательством не предусмотрена. В роли такого документа, отражающего все имеющиеся обременения, в 2021 году выступает именно выписка из ЕГРН.

Процедура снятия обременения

Пока обременение на участок существует, свободно распоряжаться им собственник не может. Поэтому именно он больше всего заинтересован в том, чтобы как можно раньше снять обременение со своей земли. Осуществляется эта процедур, как правило, именно по заявлению собственника, поданному им в Росреестр.

Процедура снятия в зависимости от формы существующего обременения может быть осуществлена в нескольких формах:

  • в результате отмены нормативно-правового акта, на основании которого обременение возникло;
  • расторжение соглашения о частном сервитуте;
  • истечение срока, на который было введено действие обременения;
  • исполнение обязательства по ипотеке или погашение долга при аресте;
  • вынесение судебного акта, аннулирующего обременение.

Обычно прекращается обременение именно после окончания срока, на который оно было введено. Например, участники частного сервитута в любой момент времени вправе отменить его действие и снять обременение с земли. Если запрет действует на основании судебного акта, отмена запрета также будет решаться в суде на основании нового иска.

Отмена сервитута в принудительном порядке и аннулирование обременения возможны в ряде случаев:

  1. Несоблюдение или нарушение условий сервитута – сроков или порядка перечисления компенсации, осуществление препятствий для свободного пользования другими частями земли.
  2. Нарушение норм законодательства.
  3. Аннулирование оснований для сохранения сервитута.

Основания возникновения сервитута могут исчезнуть, если, к примеру, будут перенесены линии коммуникаций или будет обустроена новая дорога для доступа к другим земельным участкам.

Для снятия обременения с ипотечного жилья собственник обязан предоставить в Росреестр выписку из банка о полном погашении долга и платежное поручение, подтверждающее перечисление денежных средств.

Судебный арест, который был наложен на основании постановления сотрудников ФССП, может быть отменён, если будут доказаны процессуальные нарушения в его утверждении. Арест в виде обеспечительной меры будет снят автоматически после положительного завершения процесса.

Не важно по какой причине возникло обременение: из-за ипотеки, ареста или сервитута. В любом случае собственнику придётся подавать соответствующее заявление в Росреестр вместе с документами, подтверждающими законность и обоснованность снятия ограничений.

Как продать землю с обременением?

По ст. 37 Земельного Кодекса страны продать землю, находящуюся под обременением, можно за исключением случаев ареста и запрета на регистрационные действия. При продаже ипотечного жилья нужно получить разрешение от залогодержателя – банка.

Сведения о наличии обременения при этом должны быть прописаны в договоре между сторонами. Не стоит пытаться утаить такие сведении от покупателя земли.

Если продавец утаит сведения об обременении, покупатель будет иметь право расторгнуть договор, получить от продавца денежную компенсацию или просто скидку по сделке.

Чтобы не купить «кота в мешке», лучше заранее самостоятельно проверить землю на наличие обременений следующими способами:

  • предварительно заказать по объекту выписку из ЕГРН;
  • не заключайте сделку, если Вам предоставляют только копию свидетельства о праве собственности;
  • информацию о расположении участка в охранной зоне нужно дополнительно запрашивать в администрации района, поскольку она не отражается в выписке ЕГРН.

Свидетельства о праве собственности на землю сейчас не выдаются, но ранее выданные экземпляры продолжают действовать. Если продавец отдаёт только копию свидетельства и не может выдать свежую выписку из ЕГРН, скорее всего земля находится под обременением. Не стоит покупать такой земельный участок.

Обременение земли предполагает ряд ограничений на право собственности ее владельца. Обременение обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре и там же снято при аннулировании оснований для его дальнейшего действия.

Что такое обременение земельного участка

Обременение земельного участка — это законное право третьего лица на пользование земельным наделом, когда владелец не может самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом.

Что означает обременение земель

Точного определения, что значит обременение земельного участка, в текущем законодательстве нет. Ранее понятие раскрывалось в статье 1 закона № 122-ФЗ от 21.07.1997, но этот норматив уже упразднен. Несмотря на отмену закона, понятие сохранилось и используется в практике часто.

Обременением считают запреты, ограничения и иные условия, которые препятствуют владельцам недвижимости самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Это совокупность трех ключевых факторов:

  • представляет собой ограничение, которое стесняет права собственников;
  • защищает права третьих лиц, в пользу которых установлены обременения земель;
  • не лишает владельца прав на надел, носит временный характер.

Наложить обременение допускается лишь в случаях, установленных законом. Выделяют три варианта:

Вариант Описание Пример
Договор Собственник недвижимости самостоятельно ограничивает свои права, предоставляя правомочия третьим лицам. Все условия закрепляются документально — оформляется контракт или соглашение. Договор аренды.
Акт уполномоченного органа власти Государственные органы и иные уполномоченные представители власти вправе установить временные запреты на реализацию имущественных прав. Решение суда или вердикт судебного пристава, запрещающее продажу или дарение на определенное время.
Закон или подзаконный акт Органы исполнительной власти региона или муниципального образования вправе установить ограничения на использование конкретных земель. Решение о запрете строительства на сельскохозяйственных угодьях.

Для каждой категории характерна своя причина возникновения или даже несколько причин.

Виды обременения

В текущем законодательстве выделяют следующие виды:

  • земельный сервитут;
  • ипотека;
  • аренда земельного надела;
  • концессия;
  • наложение ареста на надел;
  • договор доверительного управления недвижимостью;
  • нотариальный запрет на отчуждение;
  • ограничения на использование земель по закону;
  • ограничения на использование природоохранных зон.

Каждый из видов ограничений имеет существенные отличия и характеристики. Рассмотрим подробнее, что такое обременение земельного участка, в каждом конкретном случае.

Сервитут

Сервитут — это право третьего лица пользоваться соседним или иным наделом с целью реализации собственных нужд (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ; п. 1 ст. 23, ст. 39.23 ЗК РФ).

Что это значит? Ограничение сервитутом возникает у соседей, когда один пользуется наделом другого, чтобы:

  • обеспечить проезд или проход к собственной земле;
  • организовать ремонтные или строительные работы на своем участке (подъезд транспорта, подвоз стройматериалов);
  • решать иные хозяйственные нужды, если не имеется другой возможности.

Стороны могут договориться полюбовно, заключив соглашение, в котором будут закреплены все условия. Владелец вправе потребовать компенсацию.

Сервитут устанавливает и государство, когда это требуется для ремонта коммунальных сетей, прохода строительной техники, строительства линий электропередач, установки специальных знаков, проведения изыскательных исследований и прочих подобных задач.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения им (статья 274 ГК РФ).

Если соседи договориться не смогли, то вопрос решается в судебном порядке. И лицу, требующему установить сервитут, придется доказать его необходимость и обосновать отсутствие иных путей и возможностей для решения проблемы.

Ипотека

Что такое ипотека? Это получение займа от третьего лица, залогом обеспечения которого выступает объект покупки — недвижимость. При оформлении ипотечного договора земельный участок, под который получены кредитные средства, переходит кредитору в качестве залога. Тем самым заемщик гарантирует возврат долга. Если обязательства не будут исполнены, то кредитор реализует недвижимость по своему усмотрению с целью погашения долга.

Под залог не попадают (ст. 63 ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке»):

  • земли государственной или муниципальной собственности, но есть исключения;
  • участки размером меньше, чем это устанавливает норматив целевого назначения земель.

С момента оформления ипотеки собственник лишается права самостоятельно распоряжаться землей без ведома кредитора. Чтобы продать участок в залоге, придется согласовать сделку с банком, который выдал ипотечный кредит. Либо полностью погасить ипотеку.

Договор аренды

Аренда земель — это передача их во временное пользование. Права владения собственника временно прекращаются, а с момента заключения соглашения, по статье 606 ГК РФ, наниматель получает правомочия по владению или пользованию землей.

На практике дела обстоят иначе. Временное ограничение собственника в правах наступает лишь в момент регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ). А обязательной регистрации подлежат лишь договоры, срок действия которых превышает 12 месяцев.

Все обременения, установленные до договора аренды, продолжают действие. Например, если в аренду сдана земля под сервитутом, то ограничение действует и в период аренды.

Смена собственника надела не прекращает действия заключенного договора аренды. Расторгнуть соглашение лишь на этом основании нельзя. Требуются более веские причины. Если их нет, то аренда длится до окончания срока действия.

Концессия

Концессионный договор — это отдельный вид аренды, при котором получение земли в пользование носит целевой характер. Соглашение заключается с собственником надела. Ключевая цель договора концессии — это коммерческие цели использования участка. Например, арендатор займется коммерческим строительством или планирует наладить добычу полезных ископаемых.

Концессия предполагает заключение договора аренды в обязательном порядке. Законодателями обозначен конкретный срок — контракт следует оформить в течение 2 месяцев с момента возникновения концессии.

Арест участка

По решению судебного органа землю вправе арестовать. И собственник полностью лишается прав распоряжаться недвижимостью до того момента, пока арест не снимут в судебном порядке.

Накладывает ограничения не только суд, но и судебные приставы. Арест земель обычно связан с долгами ответчика. В зависимости от суммы задолженности недвижимость не только арестуют и опишут, но и реализуют через торги.

Арест запрещает любые действия с недвижимостью. Собственник не вправе:

  • отчуждать землю в пользу третьих лиц;
  • распоряжаться на свое усмотрение;
  • создавать новые участки путем объединения;
  • разделить надел на несколько;
  • перерегистрировать или переоформить иным образом.

Если недвижимость конфискована, то собственник не вправе ею пользоваться. Если решения о конфискации нет, то владелец продолжает использовать участок.

Фискальный залог

Налогоплательщики вправе претендовать на предоставление отсрочек и рассрочек по уплате налоговых платежей. ФНС, предоставляя возможность реструктурировать долг, получает в залог недвижимость. Это фискальный или налоговый залог.

По сути, это особая разновидность ипотечного залога, но кредитором выступает не банк, а налоговая инспекция. Недвижимость становится залоговым имуществом и гарантирует погашение отсроченных налоговых обязательств. Между налогоплательщиком и ФНС заключается договор по ст. 73 НК РФ.

Если налогоплательщик не сможет рассчитаться с ФНС, то участок заберут в пользу государства в счет погашения задолженности.

Запрет на отчуждение

В Основах законодательства о нотариате (утвержденным ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) указано, что нотариусы наделены полномочиями устанавливать запрет на отчуждение недвижимого имущества. Это запрещает собственникам продавать, дарить и обменивать земли.

Оформляют запреты на отчуждение по договорам между финансовыми компаниями и физическими лицами. Например, когда гражданин получает большую сумму в качестве ссуды. В соглашении отдельным пунктом прописывается запрет на отчуждение земельного участка.

Другие виды

Есть и другие виды обременения земель — на природоохранных территориях или в охраняемых зонах. Все категории запретных зон перечислены в ст. 105 ЗК РФ.

Если участок расположен в ограничительной полосе, то собственнику запрещено:

  • осуществлять строительство и монтажные работы;
  • продолжать пользоваться жилыми и хозяйственными постройками, если территория включена в запретные;
  • использовать его любым иным образом, которые не предусмотрены в правоустанавливающем нормативном акте.

Любая категория ограничений и запретов требует специальной регистрации. Без документального оформления доказать право на обременение не получится.

Как узнать про обременение

Запросить данные легче всего у собственника недвижимости. Если ограничения не были зарегистрированы в государственных органах, то сведениями владеет лишь хозяин.

О зарегистрированных запретах получите информацию в МФЦ или Росреестре. Для этого придется обратиться в ведомства лично. С собой необходимо взять паспорт и документы на собственность.

Информация доступна и в сети Интернет. Официальный сайт Росреестра дает простой инструмент, как проверить обременение земельного участка онлайн: достаточно перейти на сайт, указать кадастровый номер либо адрес места расположения. Укажите проверочный код с картинки. Система сформирует всю имеющуюся информацию о запрашиваемом объекте.

Регистрации на сайте не требуется.

Чтобы подтвердить наличие обременения, потребуется официальный документ — выписка из ЕГРН. Этот бланк выдается за плату:

  • выписка на бумаге стоит в пределах 750 рублей,
  • если заказать электронный документ, то не более 300 рублей.

Как снять обременение

Запреты и ограничения по недвижимости прекращают несколькими способами. Все зависит от категории и причин. Основные правила, как снять обременение с земельного участка, закреплены на законодательном уровне.

Выделяют следующие позиции:

  • окончание срока действия договора комиссии, аренды, сервитута;
  • погашение долга, в счет которого оформлен залог или ипотека;
  • прекращение исполнительного или судебного делопроизводства;
  • принятие соответствующего решения органом власти.

Добиться отмены ограничения вы вправе и через суд, если запрет установлен незаконно.

Прекращение оформляется аналогично. Стороны должны обратиться в Росреестр с требованием погасить действующую запись о запрете.

Нюансы продажи участка с обременением

Возможно ли реализовать недвижимость с ограничениями. Да, но и здесь есть нюансы. Арест — это единственное обременение на земельный участок, при котором любые сделки с имуществом недействительны. При иных категориях ограничений продажа допустима, но с учетом следующих особенностей:

  1. Продать недвижимость под залогом или ипотекой допускается с разрешения кредитора. Без согласования с банком, ФНС или иной организацией, предоставившей кредит, реализацию признают незаконной.
  2. Продажа земель, находящихся в аренде или под сервитутом, не прекращает их действие. Даже после смены собственника договор аренды или сервитут продолжат действовать в полном объеме.
  3. Покупателя обязаны уведомить о наличии ограничений. Условие включают в договор купли-продажи.

В остальном процедура стандартна. После оформления договора купли-продажи его регистрируют в МФЦ или Росреестре. За регистрацию придется уплатить госпошлину (ст. 333.33 НК РФ). Для граждан пошлина составит 2021 рублей. Для организации — 22 000 рублей.

comments powered by HyperComments

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: