Наследование права аренды земельного участка в 2022 — судебная практика

Наследование права аренды земельного участка

2 755 просмотров

Наследование — это уникальная возможность получить не только имущество, но и права наследодателя. Этим наследство выгодно отличается от дарственной или купли-продажи. Одним из лакомых объектов наследования является участок земли. Целевое назначение надела может быть разным – ведение фермерского (сельского) хозяйства, строительство жилого дома, хозяйственных построек и др.

Порядок вступления в наследство регламентируется законом — далеко не каждый претендент может унаследовать право аренды земли. Вместе с тем придется учесть сложности и нюансы процедуры. Как получить в наследство право аренды земельного участка? Давайте разбираться.

Передается ли аренда земли по наследству?

Начнем с того, что смерть собственника земли не является основанием для прекращения договорных отношений. Если надел был передан в аренду третьему лицу, то за ним сохраняется право пользования землей в соответствии с договором.

Как быть, если умирает арендатор земельного участка? Права и обязанности наследодателя по договору аренды переходят к его наследникам: по закону и по завещанию (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Исключением может быть оговорка о прекращении договорных отношений в связи со смертью арендатора. Собственник имущества не вправе отказывать наследнику в перезаключении договора. Срок действия договорных отношений определяется первичным соглашением.

Способы наследования

Наследники могут вступить в свои права двумя способами:

  1. Первый вариант — отсутствие завещания

Наследники по закону вступают в права по очереди — первыми на имущество могут претендовать члены семьи. Имущество делится поровну между родителями, детьми, и супругом наследодателя. Если в состав наследников входит иждивенец покойного субъекта, ему полагается такая же часть собственности, как и близким родственникам. Иждивенцем может выступить как родственник, так и посторонний человек. Основные условия — нетрудоспособность, зависимость от наследодателя и проживание с ним в одной квартире в последний год.

Подробнее об этом читайте в статьях «Обязательная доля в наследстве по закону», а также «Наследование нетрудоспособными иждивенцами наследодателя».

Наследниками второй линии являются братья и сестры умершего гражданина. Речь идет о полнородных и неполнородных родственниках. В данную группу также входят бабушки и дедушки наследодателя. Они принимают имущество в случае отказа или отсутствия претендентов первой линии. Подробнее об этом в статье «Наследники второй очереди по закону».

  1. Второй способ наследования – по завещанию

Наследодатель вправе сделать распоряжение на случай своей кончины. При наличии завещания порядок наследования может существенно измениться. Правообладатель может определять круг претендентов, вид имущества в отношении каждого из них и размеры долей наследников. Например, дочери достанется аренда ½ части земли, а сын получит ⅔ участка для ведения фермерского хозяйства.

Иногда в завещании члены семьи не упоминаются. Причины могут быть разными – отсутствие должных взаимоотношений, смерть близких родственников или отчуждение части имущества. Наследодатель может отписать право аренды кому-то одному, а остальное имущество оставить без упоминания в завещании. Наследование собственности по двум основаниям довольно распространенная практика.

Если на момент смерти наследодателя будут выявлены обязательные претенденты, то им полагается часть имущества. Размер не должен быть меньше ½ от доли наследника по закону (п. 1 ст. 2022 ГК РФ). Обязательная часть имущества выделяется из активов, которые не вошли в завещание. Если такая собственность отсутствует, доли наследников по распоряжению будут уменьшены. Смотрите подробнее в статье «Расчет обязательной доли в наследстве».

Виды аренды земельных участков

Изначально необходимо учитывать, кто именно выступает в качестве арендодателя – частное лицо или орган местной власти?

При заключении соглашения с местной администрацией допускается:

  • договор аренды бессрочного пользования;
  • договор пожизненного владения;
  • договор аренды заключенный на определенный период.

Право бессрочного пользования не передается по наследству, в то время как право пожизненного владения входит в состав наследства (ст. 2022 ГК РФ). Если наследодатель начал процесс приватизации в отношении двух видов земли, но не успел его закончить — наследники могут сразу оформить право собственности на них.

Достаточно обратиться в Росреестр и предоставить свидетельство о праве на наследство. Перезаключать договор аренды не обязательно.

Особенности наследования арендованной земли

Процедура наследования имущественных прав ничем не отличается от стандартной процедуры. Однако есть несколько нюансов.

№ п/п Особенности
1 Принятие наследства обычно не сопровождается никакими дополнительными условиями или оговорками. Исключением является завещание с условием, где наследодатель может возложить на наследников определенные обязанности.
2 Претенденты вынуждены принять на себя условия договора аренды (например, продолжить застройку участка). Иначе арендодатель вправе разорвать договорные отношения.
3 Изменять условия договора можно только по согласию сторон или в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ).
4 Отказ в наследовании права аренды земли запрещает оформлять недвижимость.

Последняя особенность тесно связана с личностью наследника, его правами и условиями арендного договора. Разберемся, в каких случаях наследник не сможет претендовать на аренду территории.

Когда наследование невозможно?

Многие наследники не имеют права наследовать аренду земельного надела. Получив отказ от государственного органа или нотариуса, они недоумевают — как такое случилось и почему им отказали? Затронем этот вопрос и дадим слово нашему эксперту:

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

Не допускается наследование арендованной земли в следующих случаях:

  1. Договор аренды не предусматривает переход имущественных прав к правопреемникам.
  2. Арендодатель является наследником умершего субъекта (например, отец сдавал в аренду землю своему сыну — после смерти арендатора договор будет расторгнут).
  3. Договор был заключен с арендатором на безвозмездной основе.
  4. Наследник отказывается вступать в права арендатора. Если арендодателем является государство, то через год договор аннулируется, имущество признается выморочным.
  5. Договор аренды содержит оговорку о его прекращении в связи со смертью арендатора.
  6. Соглашение с наследодателем заключалось всего на 1 год.
  7. Выгодополучатель (кандидат) является гражданином другого государства и не может унаследовать землю, предназначенную для сельхозработ.
  8. Завещание было признано недействительным в судебном порядке.
  9. Наследник признан недостойным по решению суда.
  10. Земельный надел выдан наследодателю территориальными органами управления в бессрочное пользование.

Последний пункт имеет некоторые оговорки. Участок может перейти к правопреемнику, если на нем расположена постройка и наследник ее принимает (например, садовый домик или амбар для хранения урожая).

Еще одно исключение – прежний владелец не успел зарегистрировать право собственности на землю. Наследнику предстоит довершить начатое и вступить в законные права.

Как унаследовать право аренды земельного участка

Для того чтобы вступить в наследство, претендентам на имущественные права нужно заявить о своих намерениях. Заявление подается нотариусу в 6-месячный срок.

К нему прикладываются документы, подтверждающие причастность претендента к активам наследодателя. Бумаги подаются по месту прописки умершего человека.

Смещение сроков допускается в исключительных случаях (например, если наследник принял имущество по факту или по причине смерти одного из претендентов). При иных обстоятельствах наследнику придется обращаться в суд для восстановления сроков.

При оформлении наследства удерживается госпошлина. Ее размер зависит от двух факторов – стоимость актива и степень родства с умершим гражданином.

Финальная стадия процедуры – получение свидетельства на наследство. На его основании претендент может обратиться к арендодателю для перезаключения договора аренды. После прохождения всех формальностей наследник обретает права и обязанности арендатора.

Куда обращаться?

Прежде чем унаследовать право аренды земли, нужно вступить в права наследника. Далее следует оценка имущества и регистрация права аренды в органе Росреестра.

Таким образом, соискатели должны посетить:

  • нотариуса — по адресу последнего места жительства умершего и/или по месту нахождения земельного участка;
  • Росреестр или оценочную фирму;
  • арендодателя — например, местный земельный комитет или отделение Росимущества;
  • ГБУ «Мои документы» (МФЦ) — с целью передачи документов на регистрацию в Росреестр.

Основные действия выполняет нотариус — будь то наследование по закону или при завещании. Разберем пошаговую инструкцию, чтобы вы имели представление об этапах оформления.

Порядок действий

Алгоритм действия правопреемника на аренду земли:

  1. Первичное посещение нотариуса (в течение 6 месяцев):
  • предварительная подготовка документов;
  • подача заявления о принятия наследства;
  • определение активов наследодателя (размер земельного участка, адрес, кадастровые характеристики).
  1. Повторное обращение к нотариусу (через полгода):
  • оплата госпошлины;
  • оценка имущества и предоставление оценочных документов (см. ниже);
  • получение свидетельства на наследство.
  1. Обращение к арендодателю (собственнику):
  • подготовка и подача документов;
  • перезаключение договора аренды;
  • арендные выплаты, погашение задолженности (при необходимости).

Процедура может быть несколько иной при наличии споров между наследниками или с арендодателем. Спорные моменты решаются в судебном порядке. Инициировать разбирательство может любое заинтересованное лицо.

Документы

Пакет документов зависит от вида наследуемого имущества. На их основании нотариус принимает решение о выдаче свидетельства претенденту или отказе в его предоставлении.

Базовый перечень бумаг:

  • удостоверение личности правопреемника — паспорт РФ;
  • свидетельство о смерти арендатора (наследодателя);
  • выписка из домовой книги;
  • доказательства родственных отношений — свидетельство о брачном союзе, усыновлении, рождении;
  • подлинник завещания (если есть);
  • копия договора аренды земельного участка;
  • техническая документация на объект недвижимости — выписка из ЕГРН с кадастровыми данными или паспорт.

Нотариус должен проверить документы и изучить договор. При наличии оговорок о запрете перехода права аренды по наследству, нотариус сообщает об этом претенденту.

Если срок действия договора превышает один год, то дополнительно потребуется подтверждение его регистрации в Росреестре. Если в качестве арендодателя выступает орган государственной власти, то у правообладателя должно быть соответствующее разрешение о передаче надела в аренду.

Такие участки можно приватизировать — о том, как это происходит читайте в статье «Приватизация земельного участка, находящегося в аренде».

Если в состав наследства входит дополнительное имущество, наследникам придется представить правоустанавливающие документы на него.

Если бумаги подает доверенное лицо претендента, дополнительно потребуется нотариальная доверенность на его имя — подойдет обычная или генеральная доверенность.

Расходы

Оформление наследства влечет за собой расходы для участников. Претенденты оплачивают госпошлину, услуги нотариуса, оценку имущества, госрегистрацию имущественных прав в Росреестре. Сумма налога рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Базовые ставки госпошлины:

  1. 0,3% – в качестве налогоплательщиков выступают близкие родственники арендатора. К ним относятся родители, дети и супруг умершего гражданина. Аналогичная ставка установлена для братьев и сестер наследодателя. Предельная сумма налога – 100 тыс. руб.
  2. 0,6% – в качестве налогоплательщиков выступают все остальные претенденты на имущество арендатора. Способ наследования не имеет значения. Граничная сумма налога – 1 млн. руб.

Если наследникам полагаются льготы, они могут представить подтверждающие документы. Сумма налога будет рассчитываться с учетом положений ст. 333.38 НК РФ.

Стоимость услуг технического и правового характера наследники могут уточнить у нотариуса. Тарифы могут отличаться в зависимости от региона проживания правопреемника. Актуальные расценки вы можете посмотреть в нашей статье «Сколько стоит вступить в наследство у нотариуса в 2022 году?»

Справка о кадастровой стоимости земли должна выдаваться бесплатно. Детали можно уточнить в территориальном отделении Росреестра.

За государственную регистрацию имущественных прав на объект недвижимости наследнику придется заплатить 2 000 руб. За оформление участка из земель сельхозназначения с правопреемников удерживается 350 рублей (ст. 333.33 НК РФ).

Сроки

Свидетельство на наследство выдается претенденту через полгода после смерти арендатора. При повторном обращении к нотариусу наследник должен представить справку о кадастровой стоимости земли и квитанцию об уплате налога.

Что касается договора аренды, то его перезаключение производится после получения свидетельства на наследство. Однако важно учитывать статус арендодателя.

Если им является частное лицо, нужно уточнить его намерения в отношении продолжения договорных отношений с наследником. Если арендодатель намерен расторгнуть договор, то правопреемнику нет смысла вступать в наследство и продлевать сроки. Исключением является наличие дополнительного имущества у наследодателя (например, жилой дом или дача на участке).

Если арендодателем является орган местной власти, следует исходить из разновидности договора аренды. Если он подразумевает переход арендованной земли по наследству, кандидаты вступают в права и вносят корректировки в соглашение.

Договор аренды с муниципальным объединением подлежит государственной регистрации в органе Росреестра (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Судебная практика

Иногда гражданам приходится обращаться в суд. Исковые требования удовлетворяют при наличии бесспорных доказательств.

Причины судебных разбирательств могут быть разными – фактическое принятие имущества, пропуск сроков, отказ в продлении аренды земельного участка и т.д.

Суды рассматривают следующие категории дел:

  • признание наследников недостойными;
  • споры относительно права аренды — местные власти могут отказать в наследовании, если умерший получил участок на льготных основаниях (инвалид, многодетная семья, сирота);
  • разрыв арендного договора по инициативе арендодателя — например, если последний выплатит компенсацию за разрыв;
  • восстановление родственных связей — в случае потери документов о родстве с умершим (пожар, кража, наводнение, порча);
  • оспаривание завещания;
  • наследование иностранными гражданами.

Итоговое решение выносится с учетом прав наследника и условий договора. Нужно понимать, что арендодатель имеет выгодное положение — он вправе разорвать договор аренды, отозвать имущество, оспорить действия наследников и наложить запрет.

Пример. Истец обратился в суд с иском о признании в порядке наследования права аренды земли. Обстоятельства дела – после смерти отца открылось наследство. В состав наследства вошел садовый инвентарь и право аренды на земельный участок. Истец принял имущество по факту, другие претенденты (брат и сестра) не заявляли о своих правах. Все это время истец обрабатывал участок. Представитель местной администрации не оспаривал право истца на землю. Свидетели подтвердили фактическое использование земельного надела наследником. Суд признал исковые требования

(Решение Ростовского райсуда Ярославской области от 02.08.2012 №2-899/12).

Наследование права аренды земельного участка подразумевает подачу заявления, оплату госпошлины, получение свидетельства. Затем претенденту нужно перезаключить договор аренды с собственником имущества — в некоторых случаях документ подлежит государственной регистрации.

Чтобы избежать ошибок при вступлении в права наследования желательно проконсультироваться у профильного специалиста. Юрист подскажет, как не сорвать наследование, договориться с арендодателем, заключить новое соглашение. Имейте в виду, что наследование имущественных прав отличается от принятия самого имущества.

Нарушение законодательства влечет за собой пропуск сроков, а в ряде случаев и штрафные санкции. Заказать консультацию юриста можно на нашем сайте — заявка подается через форму обратной связи или по телефонам «горячей» линии.

Наследование права аренды земли

Наследование по закону или по завещанию – типичное юридически значимое действие после смерти наследодателя.

В результате наследственного права граждан, родственникам или определенному лицу переходит не только все имущество, которым при жизни владел наследодатель оформленное в собственность, но его исключительные права по иным договорным обязательствам и вытекающие из них, как следствие правоотношения и определенные обязанности по исполнению условий соглашений.

Это в полной мере относится и к наследованию права аренды, как вещного права, которое так же подлежит передаче правопреемникам умершего гражданина как в общем порядке, то есть по закону, так и по отдельному завещательному волеизъявлению.

Правовые основы

Завещатель, являясь в свое время арендатором земельного участка, автоматически передает свое право использования земли своим наследникам, если иное не прописано в договоре или это прямо не запрещает Закон.

Все обоснования изложены в ст. 617 Гражданского Законодательства, прямые наследники могут пользоваться арендованной землей весь оставшийся срок, отдельно оговоренный в договорных арендных отношениях.

И если по его окончанию договор пролонгировался автоматически, и стал, по сути бессрочным, то и это право владения так же переходит по праву наследования.

Вместе с правом использования арендованного надела приемники одновременно получают и другие права:

  • титул арендатора конкретного участка;
  • возможность судебной защиты своих вещных прав.

Все это исходит из смысла гражданского права наследования, которое регулируется законодательством о нотариате.

Нотариусом проверяется существующий арендный договор, заключенный с умершим гражданином о недвижимости, полученной в аренду, и если он соответствует установленным нормам закона и позволяет передать право аренды наследникам, то им выдается нотариальный документ о получении права аренды по наследству.

Но если в договоре отдельно указано, что право аренды прекращается со смертью арендатора, то восстановить его невозможно даже в судебном порядке.

Что необходимо знать правопреемникам

Передать надел в аренду могут только два типа собственников:

  • органы исполнительной власти государственного или муниципального уровня;
  • частные владельцы земли.

И если отношения были оформлены с частным лицом, то право можно наследовать только в пределах того срока, который установлен арендным договором.

Тогда как исполнительные власти могут оформлять правоотношения 3 типов:

  • по праву постоянного, бессрочного владения выделенной землей;
  • соглашение о пожизненном наследуемом праве аренды;
  • под конкретную хозяйственную деятельность с ограниченным сроком аренды.

Первый вариант правоотношений не предполагает процедуру наследования, тогда как второй вариант это прямо предусматривает, что и констатирует статья 1181 Гражданского Законодательства России.

Первые два варианта арендных правоотношений чаще всего относятся к земельным участкам, переданным под дачное или садовое хозяйство, которые по тем или иным причинам арендатор не смог оформить по праву собственности или приватизировать в соответствии с дачной амнистией.

И если умершим арендатором уже была инициирована передача арендной земли этих двух типов по праву частной собственности, то его наследники могут завершить начатое им дело, и оформить землю на себя.

Все обстоит иначе во втором случае – чтобы правопреемник смог вступить в право наследования арендованной земли под определенные цели, например, индивидуальное строительство частного дома, то обязательным условием будет продолжение им начатых строительных работ, иначе могут отказать в наследовании этого права, поскольку в обязанности арендатора входило именно возведение жилого строения.

По основаниям ст. 617 российского законодательства, наследование не допускается при следующих обстоятельствах:

  • основанием аренды послужили личные заслуги арендатора или он принадлежал к льготной категории граждан, получившим право аренды на особых условиях;
  • по условиям договора не предусматривается наследование права дальнейшей аренды;
  • земля передана конкретному гражданину по праву бессрочного пожизненного пользования (с его смертью действия соглашения прекращается).

Договор может содержать и другие условия, прямо указывающие на невозможность наследования права аренды, поэтому следует вначале внимательно изучить текст соглашения, чтобы была возможность вступить в права правопреемника.

Порядок оформления

Чтобы стать арендатором по наследственному праву, необходимо обращение в нотариальную контору по месту жительства умершего гражданина. Только после получения свидетельства о наследовании права, можно приступать к оформлению всей правовой документации.

Основанием для переоформления нотариусом прав на новое лицо будет прежний арендный договор, в котором указаны права и обязанности арендатора, и прошедший обязательную регистрацию в Росреестре.

Но существуют и другие обязательные требования к оформлению договорных арендных обязательств:

  • если документ содержит более 1 страницы, то все листы должны быть пронумерованы;
  • каждая страница должна иметь в конце подписи сторон договора;
  • листы в обязательном порядке прошиваются, в месте соединения ставится печать арендодателя и его подпись.

Важно! Чтобы нотариус смог выдать свидетельство о наследовании права аренды, договор должен отвечать всем правилам делопроизводства, иметь все полагающиеся печати и подписи.

Но если арендные правоотношения заключены с муниципальными властями, то потребуются дополнительная комплектация документов – разрешения и постановления властей о предоставлении участка в аренду, только при этих условиях можно будет оформить право наследования.

Однако, после вступления в права арендатора, в случае необходимости, наследник может изменить текст основных договорных соглашений исключительно через суд.

Но он имеет право на заключение дополнительного соглашения, уточняющего права и обязанности нового арендатора, правда, для этого требуется подтверждение нотариуса о вступлении в права наследования. Оно также подлежит регистрации в Росреестре.

Кроме того, юристы отмечают, что наследственные дела о правах аренды открываются не только в отношении лиц, наследующих по закону, распространены дела о наследстве и по завещанию, то есть воле умершего передать свое право определенному лицу.

Если выяснится, что наследников много, то они будут наследовать участок пропорционально выделенным долям.

Передача права аренды земельного участка рассматривается на этой странице.

Чтобы вступить в права правопреемника, нотариусу следует предоставить следующую комплектацию документов:

Это основной список всех необходимых бумаг, которые потребуются нотариусу для выдачи свидетельства о праве наследования арендных отношений.

При наличии основного договора и указания на наследственное право, суды приходят к единому мнению, и выносят постановления о праве наследования. Приведем пример конкретного судебного разбирательства:

По условиям договоренностей, он автоматически пролонгировался на тех же условиях, но по праву бессрочного пользования. Он умирает, и фактически пользоваться землей стал его сын, то есть он принял наследство.

Но через некоторое время приходит официальное уведомление от арендодателя о прекращении пользования землей.

Отцом было получено право на бессрочное право аренды, без ограничения по срокам, а сын, как его законный правопреемник, может унаследовать это право.

Но такого положительного решения можно добиться только при одном условии – в основном договоре не должно быть особых указаний на отказ в наследовании, а смена владельца должна пройти обязательную регистрацию.

Если эти условия не будут выполнены, никакие судебные органы не смогут установить право на наследование аренды участка.

Про долгосрочный договор аренды земельного участка под строительство читайте здесь.

Госпошлину за регистрацию договора аренды земельного участка юр лица узнайте в этой статье.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: