Минимальные и максимальные площади земельных участков (предельные размеры)

Статья 57. Градостроительные регламенты в части предельных (минимальных и (или) максимальных) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального

Статья 57. Градостроительные регламенты в части предельных (минимальных и (или) максимальных) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства расположенных в зоне Ж-1 (жилая зона)

1.1. Жилые дома должны соответствовать существующей застройке населенных пунктов района.

1.2. Расстояние между фронтальной границей земельного участка и капитальными объектами всех видов использования — 3 м (или в соответствии со сложившейся линией застройки).

1.3. Противопожарные расстояния между зданиями согласно действующего законодательства.

1.4. Предельные размеры земельных участков, предоставленных гражданам в собственность на территории муниципального района «Перемышльский район» из земель, находящихся в собственности муниципальных образований составляют:

— максимальный размер земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — 2000 кв. м;

— минимальный размер земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства — 100 кв. м;

— минимальный размер земельных участков для индивидуального жилищного строительства — 500 кв. м;

1.5. Ширина земельного участка для строительства индивидуального жилого дома — не менее 12 м.

1.6. Расстояние между фронтальной границей участка и основным строением — 5 м (или в соответствии со сложившейся линией застройки), боковой — 3 м и с соблюдением противопожарного регламента до соседних строений.

1.7. Минимальные противопожарные расстояния между зданиями, а также между крайними строениями и группами строений на земельных участках — согласно действующему законодательству.

1.8. Допускается блокировка хозяйственных построек на смежных приусадебных участках по взаимному согласию собственников земельных участков.

1.9. Высота зданий:

а) для всех основных строений:

— количество надземных этажей — до трех;

— высота от уровня земли до верха плоской кровли — не более 10 м;

— до конька скатной кровли — не более 15 м;

б) для всех вспомогательных строений:

— высота от уровня земли до верха плоской кровли — не более 4 м;

— до конька скатной кровли — не более 7 м;

в) как исключение: шпили, башни, флагштоки — без ограничения.

1.10. Вспомогательные строения и сооружения, за исключением гаражей, размещать со стороны улиц не допускается, размещаются от границы земельного участка на расстоянии не менее 1 м и с соблюдением противопожарного регламента до соседних строений. Допускается блокировка хозяйственных построек к основному строению.

1.11. Ограничения, связанные с размещением оконных проемов, выходящих на соседние домовладения: расстояние от окон жилых помещений до хозяйственных и прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 м.

1.12. Требования к ограждениям земельных участков:

а) характер ограждения, его высота должны быть единообразными как минимум на протяжении одного квартала с обеих сторон;

б) ограждения с целью минимального затенения территории соседних земельных участков должны быть сетчатые или решетчатые высотой не более 1,5 м.

1.13.

Максимальный коэффициент соотношения общей площади здания к площади участка

— 1,8.

1.14. Иные параметры — в соответствии с действующим законодательством.

1.15. Отдельно стоящие или встроенные в жилые дома гаражи, открытые стоянки:

а) Располагаются в пределах участка жилого дома.

б) При устройстве гаражей (в том числе пристроенных) в цокольном, подвальном этажах и в первом этаже допускается их проектирование без соблюдения нормативов на проектирование предприятий по обслуживанию автомобилей.

в) Предельное количество этажей — 1.

г) 1-2 машино-места на индивидуальный участок.

1.16. На земельных участках многоквартирных домов из общего количества стояночных мест не менее 0,7% должно отводиться для стоянок автотранспортных средств, принадлежащих инвалидам, располагающихся не далее 50 м от места проживания автовладельца.

Общая обеспеченность закрытыми и открытыми автостоянками для постоянного хранения автомобилей должна быть не менее 90% расчетного числа индивидуальных легковых автомобилей.

Требуемое количество машино-мест в местах организованного хранения автотранспортных средств следует определять из расчета на 2021 жителей:

— для хранения легковых автомобилей в частной собственности — 195-243.

1.17. Требования, установленные настоящей статьей, применяются в части, не противоречащей Правилам благоустройства и озеленения территорий муниципального образования.

Таблица 1

Участки для отдельно стоящих жилых домов 1 — 2 этажей (для зоны Ж-2)

Минимальная площадь участка

кв. м

500

Минимальная глубина заднего двора

м

3

Минимальный отступ от красной линии

м

5

Максимальный отступ от красной линии

м

10

Минимальная ширина бокового двора

м

3

Минимальное расстояние между отдельно стоящими зданиями

м

6

Максимальный процент застройки участка

%

60

Максимальная плотность застройки (количество жилых единиц на гектар)

ед.

20

Максимальная высота стен

м

9

Максимальная высота здания

м

12

Максимальная застраиваемая площадь

кв. м

217

Максимальный коэффициент соотношения общей площади здания к площади участка

1,94

Таблица 2

Участки многоквартирных жилых домов в 1 — 5 этажа (для зоны Ж-2)

Минимальная площадь участка (n — ширина жилой секции)

м

10,5 + п

Минимальный отступ от красной линии

м

5

Максимальный отступ от красной линии

м

Согласно проекта застройки

Минимальная глубина заднего двора (для 2 — 3-этажных зданий и 2,5 м дополнительно для 4-этажных зданий)

м

7,5

Минимальная ширина бокового двора (для 2 — 3-этажных зданий и 0,5 м дополнительно для 4-этажных зданий)

м

8

Минимальная суммарная ширина боковых дворов

м

8

Минимальное расстояние между длинными сторонами зданий (для 2 — 3 этажей и 5 м дополнительно для 4-этажных зданий)

м

15

Минимальные разрывы между стенами зданий без окон из жилых комнат

м

6

Максимальная высота здания

м

15

Максимальный процент застройки участка

%

42

Максимальная плотность застройки (количество жилых единиц на гектар)

ед.

240

Максимальный коэффициент соотношения общей площади здания к площади участка

1,18

Вся новая застройка осуществляется в соответствии с линиями застройки квартала. Исключения по данному параметру могут предоставляться по специальному согласованию в случае, если планируемая застройка воссоздает традиционный или исторический тип здания.

1.18. Озелененные территории общего пользования — скверы, бульвары, а также дороги, проезды и иные пешеходно-транспортные коммуникации разрешены на территориях всех выделенных на карте зон.

1.19. На территориях общего пользования допускаются:

— внутриквартальные проезды, подъезды, разворотные площадки, парковки;

— газоны, иные озелененные территории;

— инженерные коммуникации;

— спортивные площадки;

— общественные туалеты;

— площадки для мусоросборников;

— санитарно-защитные полосы.

1.20. На территориях общего пользования в жилых зонах, кроме того, допускаются:

— детские площадки;

— площадки для выгула собак.

1.21. На земельных участках общественных зданий и сооружений, учреждений и предприятий обслуживания необходимо предусматривать места для личных машин инвалидов и площадки для специализированного автотранспорта, обслуживающего инвалидов, на расстоянии не более 60 м от входов в эти здания и сооружения. Места для стоянки личных автотранспортных средств инвалидов должны быть выделены разметкой и обозначены специальными символами. Ширина стоянки для автомобиля инвалида должна быть не менее 3,5 м.

2. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных в зоне П — 3 (иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур

2.1. Параметры принимаются в соответствии с проектом планировки и требованиями СНиП «Автомобильные дороги» СНиП 2.05.02-85, а также СНиП II.Д.5-72 «Автомобильные дороги. Нормы проектирования».

2.2. Жилую застройку необходимо отделять от автомобильных дорог санитарно-защитной зоной шириной, предусмотренной в соответствии с разрабатываемым проектом.

Санитарно-защитная зона предназначена для обеспечения соблюдения требуемых гигиенических нормативов содержания загрязняющих веществ в приземном слое атмосферы, тем самым уменьшая отрицательное влияние предприятия, транспортных средств, факторов физического воздействия на природную среду. А также, санитарно-защитная зона служит эстетическим барьером между предприятием и жилой застройкой посредством дополнительного озеленения и благоустройства. Санитарно-защитная зона обязательна для всех промышленных объектов, так как они являются источниками воздействия на здоровье человека и окружающую среду. Разработка проекта «Обоснование расчетной санитарно-защитной зоны» (СЗЗ) предусмотрена Федеральным законом РФ об охране окружающей природной среды от 12.01.02 N 7-ФЗ, Законом РФ N 52-ФЗ о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения от 30.03.1999 г. и санитарными правилами СанПиН 2.2.1-2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» в новой редакции с изменениями.

3. Иные требования в соответствии с законодательством.

4. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных в зоне Р:

Параметры, не установленные настоящими Правилами, определяются в соответствии с проектом планировки и требованиями технических регламентов.

Предельный размер земли и максимальный процент застройки на границах земельного участка

При выделении участка всегда встает вопрос о его размере, площадь не может нарушать максимальные и минимальные параметры. Как определяются предельные допустимые максимальные и минимальные размеры земельных участков?

Кто устанавливает

Определяется предельный размер участка несколькими законодательными нормативами, среди них – статья 11.9 (п.1) ЗК и статья 30 (ч.6) ГК. Есть и законодательные положения, по которым устанавливаются предельные размеры земельных участков.

  • На федеральном уровне определяется размер земли, которая находится в собственности государства, РФ.
  • Если земля – собственность субъектов Федерации, используются при определении площади законами региона.
  • Законы местной власти говорят о предельных размерах участков, выделяемых из муниципальных земель.

Особенности

Земля является ценным ресурсом, которого у государства на данное время достаточно для того, чтобы удовлетворить запрос на выделение участков желающим гражданам.

Но такой процесс не проходит хаотично, существуют законы, по которым предоставляются наделы, определяется их площадь. Разный кусок земли нужен для строительства дома и для строительства дачи, для фермерства и для личного подсобного хозяйства.

Граждане, получающие или уже получившие землю, могут заинтересоваться, на основании чего им определена та или иная площадь, можно ли ее увеличить или надел по размеру максимальный. Часто такие вопросы возникают с началом хозяйственной деятельности на земле, когда оказывается, что площади, находящейся в собственности, недостаточно.

Для каких целей может понадобиться земля? Для физических лиц предполагается несколько вариантов использование земельных территорий:

  1. Под строительство дома или дачи.
  2. Для садоводства или огородничества.
  3. Для ведения фермерского хозяйства.
  4. Для своего личного подсобного хозяйства.

При подаче заявки на предоставление участка, гражданин обязан указать, как он хочет использовать надел, какие на него планы.

С учетом этого и определяется не только место положение выделяемой территории, но и ее площадь. В дальнейшем необходимо придерживаться назначения участка, ведь все земли разделены на категории, имеют свои виды разрешенного использования.

ВНИМАНИЕ! При нарушении правил эксплуатации земли можно получить значительный штраф.

Сколько будет выделено предельно земли, зависит и от региона проживания заявителя. Если земля муниципальная, на уровне местной власти принимаются законопроекты об установлении максимальной и минимальной площади.

Максимальный предельный размер

Такое выражение включает в себя несколько понятий, это не только сама площадь надела, но и нормативные отступы строений от границ участка, максимальный процент застройки в границах земельного участка, разрешенное количество этажей.

Такие нормы указываются в градостроительном регламенте, устанавливаемом  каждом населенном пункте местными органами самоуправления. Чтобы узнать, какие установленные нормы действуют в вашем городе или поселке, нужно обратиться в органы власти, муниципалитет.

По разным регионам максимальные и минимальные размеры земли, выделяемой под индивидуальное строительство, отличаются. Но среднее количество выделяемых соток под дом – это 3. Количество небольшое, но нужно узнавать в инстанциях, занимающихся земельными вопросами, возможно вы сможете получить и более просторную территорию.

При выделении участка под ИЖС его новый собственник может столкнуться с рядом проблем, в частности, с конфликтами, которые возникают иногда с соседями, владельцами смежных участков.

Если знать права собственника и правила, по которым выделяется земля, происходит определение установленных максимальных размеров надела под строительство дома, конфликт быстро будет закрыт.

Как определяется

Земельный Кодекс время от времени претерпевает изменения, что связано с изменениями реальностей жизни. И нужно следить за такими новшествами, особенно тем, кто имеет отношение к земле, является собственником участка или планирует написать заявление на выделение надела.

В 2021 году появилось нововведение, касающееся присоединения земель, расположенных рядом с собственным участком.

ВНИМАНИЕ! Теперь можно писать заявку на присоединение той территории, которая находится рядом с участком и на протяжении длительного времени возделывалась вами. При этом важно, чтобы у такой земли не было собственника.

Изменение площади

Есть уже нормы, регулирующие процесс присоединения и установления максимального размера территории, которая может быть присоединена к участку. Такие правила перераспределения, как и ограничения, указаны в статьях 39.28 и 39.29 ЗК РФ.

  • Присоединить к участку с постройкой можно землю, если есть необходимость привести площадь участка в соответствие с границами межевания. Но нужно иметь при этом проект, рассматривающий развитие и благоустройство территории.
  • Также можно сделать запрос на перераспределение земельной площади, если ваш участок нужно защитить от вклинивания, изломленности. При этом нельзя превышать допустимые максимальные размеры участка под тот или иной вид деятельности.
  • Разрешается увеличение общей площади за счет присоединения куска земли, если на участке ведется садоводство, огородничество, развивается личное подсобное хозяйство. Уважительным поводом является и строительство дома для личного проживания, дачное хозяйство.

Разрешается Земельным Кодексом перераспределение с увеличением площади земли и тогда, когда на участке планируется капитальное строительство.

Перераспределение выполняется в таком случае с изъятием земли в пользу государства. При этом между двумя сторонами операции (собственником земли и государством) подписывается соглашение.

ВАЖНО! Обязательно изменение границ, увеличение площади выполняется с процедурой межевания, ведь нужно будет получить соответствующий кадастровый паспорт.

Минимальные границы

Максимальные размеры могут быть установлены законами, принятыми на уровне государства, субъектов Федерации, муниципалитета.

Это зависит от того, кому принадлежит земля. Местными органами власти, в том числе и в Московской области, принимаются градостроительные регламенты, которые не должны противоречить государственным законодательным нормативам.

В Московской области последний такой регламент был принят в 2021 году. По этому законодательному документу минимальный размер земли в области для фермерского хозяйства составляет 2021 сотое, для дачного строительства 25 соток, для садоводства – 15 сотое. В каждом районе области были приняты нормы по максимальному предельному размеру надела, который также будет зависеть от вида хозяйствования на земле.

В Ленинградской области минимальный размер надела для ведения животноводства – 500 соток. А тот, кто хочет построить дачу, получит минимально 10 соток.

Когда используются нормы

Принятие нормативов по предельным максимальным и минимальным размерам регулируется Градостроительным Кодексом РФ. В каждой территориальной зоне вводятся еще и свои градостроительные регламенты, определяющие выделение муниципальных земель.

Такие нормы по предельным размерам соблюдаются при выделении всех участков:

  1. Они обязательно учитываются при образовании новых наделов из земель государственных или муниципальных.
  2. При выделении по заявке физическому или юридическому лицу земли под индивидуальное жилое строительство, под строительство дачи или садоводство, огородничество, под фермерскую деятельность.
  3. Также могут использоваться нормы размеров и при разделе участка на несколько, при решении вопроса с прирезками.
  4. Учитываются нормы размера и при образовании участка из невостребованной земельной доли.

Несоответствия

Если при проверке, например, при межевании, установлено, что надел не соответствует по своим размерам установленным законодательно параметрам, такой участок даже может не пройти государственную регистрацию.

Возможно, размер слишком превышает тот, который указан в документах, в кадастровом паспорте. Нужно будет выкупить лишнюю площадь у муниципалитета, оформление по принципу перераспределения не получится.

Градостроительный регламент

Возможно, местные власти не приняли градостроительный регламент, но размеры участка при выделении все равно должны соответствовать законным нормам. Какие документы учитываются в таком случае?

  • Нужно рассматривать статьи ЗК, отвечающие данному вопросу.
  • Градостроительный кодек РФ, принятый на уровне государства.
  • Также поможет ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» под номером 112, принятый в 2021 году.
  • ФЗ «О фермерском хозяйстве» под номером 74, принятый в 2021 году.

Законодательное требование о соответствии земельных участков минимальным и максимальным размерам направлено прежде всего на обеспечение рационального использования земельных участков и представляется вполне логичным, так как в случае отсутствия подобных ограничений было бы возможно бесконечное деление земельных участков, в результате которого могли бы появляться так называемые микроучастки, непригодные для полноценного использования. 

Как правило, появление земельных участков с чрезмерно большой площадью также не способствует их рациональному использованию. Именно это обстоятельство является одной из главных причин применения законодателем ограничений, связанных с предельными размерами земельных участков.
У собственников земельных участков нередко возникает необходимость в их разделе
. Изучение судебной практики показало, что основными причинами раздела земельных участков являются:
— раздел имущества между наследниками;
— раздел имущества между бывшими супругами;
— желание одного из сособственников выделить свою долю с последующей продажей;
— желание собственника продать или подарить не весь земельный участок, а лишь его часть.
Деление земельного участка на части, размер которых меньше установленного минимального размера земельного участка, не допускается
. Соответственно, земельный участок, раздел которого на части, соответствующие минимальным требованиям, предъявляемым к размеру земельных участков, невозможен, является неделимым.
В настоящее время законодательство, регулирующее предельные размеры земельных участков, претерпело значительные изменения.
Так, с 1 марта 2021 г
. утратил силу п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ, в котором указывалось, что при разделении земельного участка на несколько участков размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.
Между тем требование о соответствии предельных размеров образуемых земельных участков градостроительным регламентам по-прежнему содержится в п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ.
Помимо этого, утратила силу ст
. 33 ЗК РФ, согласно которой минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства, устанавливались законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
По всей видимости, внося указанные изменения в законодательство, регулирующее предельные размеры земельных участков, законодатель ставил целью упрощение правового регулирования в данной сфере, а также устранение дублирования положений, содержащихся в ряде правовых норм
. Так, например, утративший силу п. 4 ст. 41 ГрК РФ по своему смысловому содержанию не сильно отличался от п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ.
Еще одной причиной произошедших преобразований является попытка устранения противоречий, связанных с применением законодательства о минимальном размере земельных участков, предоставляемых в собственность граждан из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, к иным отношениям, не связанным с предоставлением земельных участков.
На сегодняшний день согласно п
. 1 ст. 11.9 ЗК РФ максимальные и минимальные размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты содержатся в правилах землепользования и застройки муниципальных образований и утверждаются представительным органом местного самоуправления.
Правила землепользования и застройки являются основой градостроительного зонирования и определения правового режима земель населенных пунктов, поскольку в них устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и соответствующие ограничения их использования.
В градостроительных регламентах нередко содержатся отсылочные нормы, которые указывают на иные муниципальные правовые акты, устанавливающие предельные размеры земельных участков.
Являясь муниципальными правовыми актами, градостроительные регламенты распространяют свое действие лишь на территорию соответствующего населенного пункта.
В соответствии с п
. 2 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами.
В этой связи вполне закономерно возникает вопрос, связанный с определением земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются.
На основании ст
. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
— в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
— в границах территорий общего пользования;
— предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
— предоставленные для добычи полезных ископаемых.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.
Минимальные и максимальные размеры земельных участков, на которые в соответствии со ст
. 36 ГрК РФ действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых такие регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами. К другим федеральным законам можно отнести ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которые вместе с ЗК РФ весьма скудно регулируют отношения, связанные с предельными размерами земельных участков. На данное обстоятельство обращает внимание В.Л. Беляев, говоря о том, что такие законы либо отсутствуют, либо крайне слабо регулируют указанные вопросы, что на практике затрудняет развитие территорий.
Так, согласно ст. 4 ФЗ от 7 июля 2021 г. №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га
. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз. (Федеральный закон от 7 июля 2021 г. №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (Российская газета. 2003. №135)).
В соответствии со ст
. 4 ФЗ от 24 июля 2021 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства.  Федеральный закон от 24 июля 2021 г.  № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Российская газета 2021 №137).
Орган регистрации прав принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков (Федеральный закон от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)
         Учет и использование изложенных положений в законотворческой деятельности позволит повысить эффективность правового регулирования земельных отношений, а также будет способствовать снижению количества земельных споров.
 

Минимальные и максимальные площади земельных участков (предельные размеры)

19 Ноября 2021

Минимальные и максимальные площади земельных участков (предельные размеры)

Что такое предельные размеры земельных участков?

 Предельные минимальные и предельные максимальные размеры земельных участков (ЗУ) — нормы площади, установленные правилами землепользования и застройки для разрешённых видов использования наделов (статья 38 ГрК РФ).

Они применяются

  • при выкупе или аренде ЗУ у муниципалитета
  • при разделе участков
  • при выделе наделов из общедолевой собственности

Предельные размеры ЗУ связаны с параметрами разрешённого строительства и реконструкции ОКС:

  • минимальными отступами от границ ЗУ, определяющих места, за пределами которых запрещено размещение:
  • зданий
  • строений
  • сооружений
  • предельным количеством этажей
  • предельной высотой объектов
  • максимальным процентом застройки в границах ЗУ:
  • отношение суммарной площади участка, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ
  • Предельные размеры площадей ЗУ устанавливаются по специальному порядку. Он определяется:

    • земельным и градостроительным законодательством
    • Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ)

    В случае, когда ПЗЗ в поселениях не утверждены, предельные размеры ЗУ устанавливаются правовыми актами муниципальных властей или субъектов РФ.

    Земельные участки, площади которых не соответствуют установленным предельным нормам, не рагистрируются в ЕГРН. Их застройка не разрешена.

    Участки у озера. Суперцена в ноябреУчастки в Приозерском районе от 990 т.р. Коммуникации. Рядом озеро и лес. Рассрочка!Узнать большепобережье78.рфЯндекс.Директ

    Размеры минимальных и максимальных площадей участков 

    Правилами землепользования и застройки для каждой территориальной зоны:

    • вводятся градостроительные регламенты
    • устанавливаются виды виды разрешённого использования участков (ВРИ)
    • минимальные и максимальные площади ЗУ

    Предельные размеры ЗУ — обязательные нормы для всех видов участков. Они применяются:

    • при образовании участков из состава государственных и муниципальных земель
    • при предоставлении муниципалитетами и государством в собственность или аренду физическим и юридическим лицам участков:
    • для ИЖС
    • для огородничества
    • для садоводства
    • для ведения личного подсобного или крестьянского (фермерского) хозяйств
    • для животноводства
    • для иных целей
  • при решении вопросов:
    • о возможности раздела участков
    • о возможности или невозможности выполнения перераспределение ЗУ
  • при образовании нового неделимого ЗУ из земель с/х назначения:
    • при разделе и объединении ЗУ
    • при перераспределении ЗУ
  • при выделе участка ЛПХ или КФХ из земель с/х назначения, находящегося в общей собственности, если основной деятельностью является:
    • садоводство
    • овощеводство
    • цветоводство
    • виноградарство
    • семеноводство
    • птицеводство
    • пчеловодство
    • товарное рыбоводство
    • другая деятельность
  • при выделе:
    • невостребованной земельной доли в самостоятельный земельный участок
      ЗУ из состава искусственно орошаемых с/х угодий и осушаемых земель в счёт доли (долей) в праве общей собственности
  • при образовании ЗУ из состава искусственно орошаемых с/х угодий и осушаемых земель
  • Предельные размеры и требования к местоположению ЗУ из состава сельхозземель представлены в федерального законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 4 ФЗ №101).

    Если площадь участка не соответствует предельным нормам

     Несоответствие площади ЗУ установленным предельным размерам — основание для отказа в государственной регистрации участка.

    При регистрации изменений (увеличения) площади участка в ГКН будет обращаться внимание:

    1. на фактическую площадь ЗУ
    2. на величину превышения площади над зафиксированной в документах и в ГКН

    При этом фактическая площадь не должна быть:

    • выше предельного максимального размера ЗУ
    • меньше минимального размера

    В случаях когда происходит превышение:

    1. фактической площади ЗУ над установленным минимальным размером
    2. фактической площади ЗУ над той, что зафиксирована в ГКН, на величину более 10%

    единственно возможным способом разрешения проблемы будет выкуп избытка у муниципалитета.

    Просто «прирезать» избыток не получится.

    Заказать межевой план со скидкой!Оформление межевого плана без посредников. Выезд на объект бесплатно!Узнать больше kadastrovy-inzhener.ru

    2. Предельные нормы площадей не распространяются на участки…

    К участкам:

    • формируемым при изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд
    • выкупаемым для государственных или муниципальных нужд

    требования по предельным размерам и местоположению не предъявляются.

    Они необходимы для размещения:

    • объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения
    • объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения
    • линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий
    • объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения
    • автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения

    Процедура изъятия участков предусматривает дальнейшее изменение целевого назначения земель и установление градостроительных регламентов на основании:

    • утверждённых актов о выборе земельных участков для строительства
    • материалов предварительного согласования мест размещения объектов
    • документов территориального планирования
    • документов по планировке территории и землеустроительных материалов

    3. О различии предельных размеров участков в разных муниципалитетах

     Минимальные и максимальные площади наделов нужно уточнять в местной администрации.

    Можно сравнить, например, предельные размеры участков, установленные

    1. в МО «Приморское городское поселение» Выборгского района Ленинградской области (здесь)
    2. в МО «Копорское сельское поселение» Ломоносовского района Ленинградской области (пункт 10 решения Совета депутатов)

    В Приморском городском поселении:

    • для размещения индивидуального дома и ЛПХ:
    • минимальный размер:
    1. 0.05 га — в границах населённого пункта
    2. 0.03 га — за чертой населённого пункта
  • максимальный размер:
    1. 0.25 га — в границах населённого пункта
    2. 0.5 га — за чертой населённого пункта
  • для индивидуального жилищного строительства:
    • минимальный размер — 0.06 га
    • максимальный размер:
    1. 0.25 га
    2. 0.35 га — для отдельных случаев (на основании проектной документации в целях исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, вовлечения в оборот неиспользуемых земель)
  • сельскохозяйственное использование:
    • минимальный размер — 0.2 га
    • максимальный размер — 1 га

    В Копорском сельском поселении:

    • для ведения ЛПХ:
    • минимальный размер:
    1. 0.05 га — в границах населённого пункта
    2. 0.03 га — за чертой населённого пункта
  • максимальный размер:
    1. 0.25 га — в границах населённого пункта
    2. 0.5 га — за чертой населённого пункта
  • для индивидуального жилищного строительства:
    • минимальный размер — 0.05 га
    • максимальный размер — 0.25 га

    Предельные размеры ЗУ установлены в соответствии с законом Ленинградской области № 83-оз от 29.10.2003 г.). Различия в предельных площадях ЗУ в поселениях зависят:

    • от соотношения свободных и занятых земель на территории поселений
    • от численности и плотности населения
    • от направлений и перспектив использования земель
    • от востребованности участков того или иного назначения
    • от многих других факторов

    Размеры предельных размеров участков при отсутствии ПЗЗ и градрегламентов

     Если в местном муниципалитете не утверждены ПЗЗ и для территорий или их частей не установлены градостроительные регламенты, при решении вопросов образования участков, их предоставления, перераспределения, выдела, раздела главными ориентирами становятся:

    • Земельный кодекс РФ
    • Градостроительный кодекс РФ
    • ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» №112 ФЗ
    • ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» №74-ФЗ
    • Законы субъектов РФ

    Минимальные площади земельных участков в Санкт-Петербурге

     Размеры минимальных площадей регламентированы Законом Санкт-Петербурга «О минимальных размерах площади земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учёт» (№ 405- 53) 

    В соответствии с этим законом, для тех территорий Санкт-Петербурга, для которых:

    • градостроительные регламенты
    • временные регламенты застройки земельных участков

    не введены, установлены минимальные размеры площади земельных участков, которые подлежат регистрации в органах кадастрового учёта:

    1. для ИЖС, для размещения индивидуального жилого дома — 300 м2
    2. для ведения садоводства — 200 м2
    3. для ведения огородничества — 200 м2
    4. для размещения индивидуальных гаражей — 18 м2
    5. для размещения временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества — 5 м2

    Предельные размеры ЗУ в Ленинградской области

     В условиях, действующих ПЗЗ точные размеры участков каждый муниципалитет определяет самостоятельно — через принятие нормативно-правовых актов. Предельные размеры наделов нужно уточнять в местной администрации

    В муниципальных образованиях Ленинградской области, где правила землепользования и застройки (ПЗЗ) не утверждены, применяются предельные размеры участков установленные:

    • Законом ЛО № 83-оз
    1. участки для садоводства
    • минимальный размер — 0.05 га
    • максимальный размер — 0.12 га
  • участки для ведения огородничества:
    • минимальный размер — 0.01 га
    • максимальный размер — 0.10 га
  • участки для ведения животноводства:
    • минимальный размер — 0.01 га
    • максимальный размер — 5.0 га
    • Законом ЛО № 145 оз
    1. участки для ведения ЛПХ:
    • максимальный размер общей площади ЗУ, которые могут находиться одновременно на праве собственности и ином праве у граждан — 0.99 га
  • участки для ИЖС в границах сельских поселений ЛО
    • минимальный размер — 0.10 га
    • максимальный размер — 0.25 га
  • в границах городских округов и городских поселений ЛО
    • минимальный размер — 0,06 га
    • максимальный размер — 0.25 га
    • Законом ЛО № 118 -оз
    1. участки для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности:
    • предельный максимальный размер — 50 га
    • предельный минимальный размер — 1 га

    Примечание:

    минимальные размеры ЗУ не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является (пункты 6.1 и 6.2 статьи 12 ФЗ  № 74-ФЗ):

    • садоводство
    • овощеводство 
    • цветоводство
    • виноградарство
    • семеноводство
    • птицеводство
    • пчеловодство
    • товарное рыбоводство
    • другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: