Купил квартиру с долгом за коммунальные услуги, как быть?

Жилищный Консультант

85317

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  • Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  • Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
  • Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  • В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  • В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  • Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  • Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  • Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  • Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  • Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  • Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Список законов

  • Статья 153 ЖК РФ
  • Статья 154 ЖК РФ
  • Статья 158 ЖК РФ
  • Статья 391 ГК РФ
  • Статья 163 УК РФ

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Купил квартиру с долгом за коммунальные услуги, как быть?

Процесс покупки квартиры всегда был довольно хлопотным и тяжелым, поскольку требовал пристального внимания ко всем нюансам, в том числе юридическим. Одна из главных проблем, с которыми можно столкнуться при приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости — долги за жилищно-коммунальные услуги предыдущего хозяина.

Конечно, можно подумать, что ничего страшного в этом нет, но стоит помнить: подобная задолженность может оказаться достаточно большой суммой (например, несколько сотен тысяч рублей), которая неприятно удивит нового собственника.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Купил квартиру с долгами за коммунальные услуги: нужно ли выплачивать долг?

Все законные владельцы жилой недвижимости, согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ и п. 1 ст. 131 ГК РФ, обязаны вносить:

  • Плату за содержание помещения, включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом; текущий ремонт и содержание общего имущества (расходы по холодной и горячей воде, по электрической и тепловой энергии); отведение сточных вод;
  • Денежные средства на капитальный ремонт;
  • Плату за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение, отопление).

Важно! Ст. 210 ГК РФ гласит, что новый хозяин квартиры, согласно общему правилу, не несет ответственности по долгам предыдущего собственника, поскольку обязанность по оплате за помещение и коммунальные услуги лежит на каждом владельце.

Единственное исключение — это обязательство вносить средства на капитальный ремонт в многоквартирном доме, которое переходит от предыдущего собственника жилой недвижимости к новому. Кроме того, если у прежнего хозяина квартиры имелась задолженность по этим взносам, то нынешний владелец должен будет ее погасить (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ, новый собственник жилой недвижимости может принять обязательства по оплате коммунальных услуг предыдущего владельца только после совершения сделки по переводу долга, которая осуществляется при согласии двух сторон. Если покупатель квартиры не изъявляет желания брать на себя чужую задолженность, то в договоре купли-продажи и акте приема-передачи желательно прописать пункты о том, что все обязательства по неуплате коммунальных услуг остаются на продавце.

Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Если произошла такая ситуация, когда жилая недвижимость была приобретена с задолженностями по коммунальным услугам, то отстоять свои законные права и в дальнейшем все-таки не погашать эти долги можно, выполнив следующие шаги:

  1. Потребовать у предыдущего хозяина квартиры справку о состоянии задолженности, а при отсутствии таковой следует самостоятельно обратиться в УК, ТСЖ или ЖК для получения необходимых сведений. Если же перечисленные организации начали управлять домом позже даты регистрации права собственности продавца, то в этом случае справку о состоянии долга предоставит предыдущая ответственная компания;
  2. Сообщить УК, ТСЖ или ЖК о смене собственника квартиры, написав заявление и приложив к нему копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности;
  3. Уведомить предыдущего владельца жилой недвижимости о поступивших требованиях погасить долг по коммунальным услугам за период, когда он являлся действующим собственником квартиры. Возможно, прежний хозяин добровольно выполнит свои обязательства.

Выводы — как быть, если купил квартиру с задолженностью по квартплате

Если купленная квартира оказалась с долгами, то даже в этом случае закон всегда на стороне покупателя, однако нервотрепки все равно не избежать. Документ, подтверждающий ответственность собственника за оплату счетов по ЖКХ — ст. 153 ч. 2 п. 5 ЖК РФ.

В нем зафиксировано, что владелец недвижимости обязан оплачивать счета по квартплате и коммунальным услугам «с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Следовательно, новый хозяин имеет полное право не брать на себя чужие долги.

Очень часто возникают ситуации, когда управляющая компания начинает требовать от нынешнего владельца квартиры погашения задолженностей по ранее предоставленным услугам, которыми он не пользовался. То есть происходит конфликт интересов: с одной стороны, новый собственник, имеющий право оплачивать только свои счета, а с другой — управляющая организация, которая в течение трех лет может требовать оплату своей работы, пока не истечет срок давности.

Единственный выход из подобной ситуации — договориться с продавцом квартиры о подписании договора купли-продажи с условием, что соглашение вступит в силу только при регистрации сделки. Кроме того, покупателю необходимо в момент между регистрацией договора купли-продажи и выдачей свидетельства о праве собственности, но до приема жилья зайти в управляющую организацию для открытия своего лицевого счета, чтобы задолженности продавца квартиры остались на его счете.

Дополнительно рекомендуется и предыдущему собственнику, и нынешнему в акте приема-передачи жилой недвижимости зафиксировать все текущие показания счетчиков, что обяжет продавца внести оплату за потребленные им услуги. А от управляющей компании потребуется заключить новые договоры с поставщиками электроэнергии и газа.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Что делать, если купил квартиру с долгами по коммунальным платежам?» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

Как правильно купить квартиру с долгами по коммунальным платежам

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня — 21, за месяц — 687, за год — 11 345

Приобретение жилья на вторичном рынке – процесс, связанный с определенными рисками. Например, новые хозяева могут столкнуться с проблемой неоплаты услуг ЖКХ прежними жильцами. Некоторые думают, что расплачиваться с представителями коммунальных служб придется будущим жильцам, хотя это не так. Нет такой законодательной нормы, которая бы возлагала на собственника чужое долговое бремя. Но покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам имеет нюансы, о которых стоит узнать заранее.

Особенности покупки квадратных метров с долгами

В законодательстве РФ отсутствуют нормы, ограничивающие возможность продажи жилья с долгами. К тому же бремя долга за ЖКХ не возлагается на новых собственников квадратных метров, поэтому повода для паники вроде бы нет.

Мнение эксперта

Станислав Ершов

Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас!

Написать эксперту

Но иногда люди сталкиваются с настойчивостью коммунальщиков, требующих погасить долги за продавца. Конечно, это незаконно, но неприятности никому не нужны. Поэтому лучше заранее поинтересоваться, все ли счета оплатил бывший хозяин. Если нет – можно попытаться сбить цену. Кроме того, необходимо внести изменения в стандартный текст договора.

Особенности покупки квадратных метров с бременем долгов по квартплате заключаются в следующем:

  1. Долг привязывается не к жилплощади, а к физическому лицу.
  2. Единственный случай, когда невозможна реализация квартиры с долгами – если из-за большой суммы задолженности коммунальщики подали в суд и дело дошло до ареста жилплощади.
  3. Период ИД по коммунальному долговому бремени равен 3 годам. Например, если хозяева не оплачивали счета в течение 5 лет, служба ЖКХ может взыскать деньги в судебном порядке только за трехлетний срок.
  4. При смене хозяина меняется лицевой счет.
  5. Как только собственник получит документы, удостоверяющие право, нужно известить УК.
  6. Если организаций, оказывающих коммунальные услуги, несколько, известить придется каждую.

Несмотря на то, что никто не запрещает отчуждение объекта с долгами, в процессе регистрации права собственности возможны проблемы. Поэтому в скорейшем урегулировании ситуации с задолженностью заинтересованы обе стороны.

Для решения вопроса оплаты есть несколько способов. Распространенный вариант – когда стоимость квартиры снижается на сумму долга. При заключении сделки указывается, что покупатель сам его погасит. Стороны могут внести нужный пункт в текст договора или составить дополнительное соглашение.

Если оплатить счета намерен продавец, нужно составить передаточный документ. В нем указываются данные о сумме долга и показания учетных устройств.

В тех случаях, когда задолженность в соглашении не упоминается вообще, она следует за первоначальным владельцем автоматически.

Как быть с долгами по капремонту

При покупке квадратных метров нужно поинтересоваться, оплачены ли у прежнего владельца счета за капремонт. Дело в том, что согласно ст.158 ЖК долги по ремонту с целью восстановления ресурса, сделанные прежним хозяином, становятся головной болью новоселов. Бывает, что сумма набегает приличная, и обращаться в суд в этой ситуации бессмысленно.

Способы узнать о долгах

Перед заключением сделки стоит выяснить, есть у продавца задолженность за коммуналку и насколько она велика. Узнать о проблемной ситуации возможно из справки,запрашиваемой у продавца. Если прежние жильцы не торопятся нести нужную бумажку, есть и другие источники получения информации:

  1. Расчетные центры, открытые в большинстве городов.
  2. Организации, поставляющие потребителям ресурсы (тепловые, энергосбытовые компании).
  3. Интернет-порталы управляющих компаний.
  4. Почтовые отделения, осуществляющие прием платежей.

Также покупатель имеет право воспользоваться банковскими ресурсами. Например, информацию о наличии долгов предоставляет ПАО «Сбербанк». Узнать о задолженности можно по реквизитам, которые есть в квитанциях. При оплате счета в терминале плательщик сразу увидит сумму долга по конкретному адресу.

С помощью этих методов можно узнать о наличии задолженности за газ, электричество и прочие необходимые людям ресурсы. Нельзя забывать и про оплату стационарного телефона, если он установлен. Долги по нему бывают двух видов: за междугородние разговоры и по абонентской плате.

Как реагировать, если УК требует оплатить чужой долг

Если вопрос с прежними долгами не был вовремя урегулирован, УК может начать напоминать о себе. В этом случае нужно написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.

Такая претензия пишется на имя руководителя организации. К ней надо приложить копии выписки из ЕГРП и ДКП. Также желательно принести в УК приемо-передаточный акт с зафиксированными данными учетных устройств.

Пакет документов можно отдать коммунальщикам лично или отправить заказной корреспонденцией. В течение 30 дней компания должна рассмотреть претензию и дать письменный ответ.

Если УК и после обращения жильцов будет пытаться взыскать долги, это может расцениваться как вымогательство, и у новых хозяев будет полное право идти в суд. Другой способ способ восстановить справедливость – пожаловаться в районную жилинспекцию. Приостановление оказания услуг из-за долгов прежних владельцев тоже является нарушением закона и является поводом для жалобы.

Долговое бремя за квартиру, оформленную в ипотеку

Процедура приобретения квадратных метров в ипотеку практически ничем не отличается от стандартной купли-продажи. Поскольку долги к новоселам не переходят, банки спокойно относятся к приобретению такого жилья.

Так что семьям, оформляющим ипотечный кредит, не стоит надеяться, что банк проверит квартиру на наличие долгов. Чтобы не затягивать переезд, лучше как можно быстрее прояснить ситуацию и урегулировать вопрос с продавцом.

Алгоритм совершения сделки

Процесс покупки жилья с долгами за коммунальные услуги состоит из нескольких стадий:

  • Получение информации о задолженности любым удобным способом;
  • Обращение за выпиской из ЕГРП для проверки квартиры на наличие обременений. Это нужно сделать обязательно. Если у продавца накоплена большая задолженность за жилье, не исключено и наличие долгов по кредитам, а значит, недвижимость может быть арестована приставами;
  • Обсуждение с продавцом порядка и условий погашения долга;
  • Составление соглашения купли-продажи и его подписание.

После этого необходимо обратиться в регистрационный орган, который переведет право собственности с продавца на покупателя.

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги не представляет особых сложностей. Главное – вовремя узнать, что эти долги существуют, и прописать важные моменты в соглашении. Если покупатель не знает, как составить договор с учетом всех нюансов, можно воспользоваться услугами риэлтора или опытного юриста.

Автор статьи

Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас! . Задать вопрос юристу.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Как проверить долги по ЖКУ при покупке квартиры?

Мы с мужем в декабре 2021 года купили квартиру. Сделку проводили сами, старались все продумать, но так вышло, что счетчики не проверили.

Бывший владелец принес нам справку из местного ЖЭКа. В справке было написано, что он должен за услуги ЖКХ 30 000 рублей. Он честно передал нам эту сумму, и мы решили, что на этом вопрос закрыт. Квитанции на оплату услуг ЖКХ нам приходили обычные, только смущала строчка в конце с фразой: «Срок поверки счетчиков прошел. Просим срочно что-то там…»

Полгода спустя я наконец смогла добраться до офиса ЖЭКа. Подала документы о смене владельцев и спросила про эти самые счетчики. Сотрудница ЖЭКа удивилась и сказала, что в этой квартире с 2016 года платят по нормативам, так как никакие показания не передавались, и мне надо бы заказать поверку счетчиков, чтобы получить перерасчет, потому что, скорее всего, и мы, и прошлые владельцы переплачивали.

Я пришла к ним снова с актами поверки. Уже другая сотрудница отсканировала документы, внесла информацию в компьютер, а потом покачала головой и сообщила, что у нас недоплата в 200 кубов горячей и 200 кубов холодной воды.

Я попросила ничего пока не делать и сказала, что мне нужно посоветоваться с мужем и прошлым владельцем квартиры. Но уже следующий же счет нам пришел на 30 000 Р больше, чем планировалось. Сотрудники ЖЭКа, конечно же, внесли показания счетчиков из наших актов поверки.

Вопрос у меня такой: а что мы могли сделать ДО внесения актуальных показателей, чтобы узнать о такой задолженности? В квартире у прошлого владельца никого не было зарегистрировано, при этом жили 4 человека.

Как мне восстановить справедливость сейчас?

Евгения

Все долги за ЖКХ прошлых владельцев принадлежат прошлым владельцам. Почти всегда продавцы квартир честно говорят об известных им долгах. Обычно они предлагают уменьшить стоимость квартиры на сумму долга, и покупатель при сделке передает сумму, уменьшенную на размер долга. Но тут есть подводные камни.

Дамир Шафигуллин

купил квартиру, зная о долгах по ЖКУ

Ваша ситуация произошла из-за просрочки поверки счетчиков. Довольно часто люди забывают сделать поверку счетчиков газа или воды, и только когда УК начинает считать по нормативам, вспоминают об этой обязанности.

Разберу подробнее, что произошло и как можно было узнать о долгах до покупки квартиры.

Что произошло в вашей ситуации

Судя по сумме нового долга — 30 000 Р — перерасчет вам сделали не меньше чем за год. В среднем по нормативам на одного человека в месяц положено 10 кубов горячей и холодной воды. Исходя из этого, можно предположить, что вам насчитали 400 кубов примерно за 40 месяцев, если вы зарегистрированы одна, и 20 — если вдвоем.

Рекомендую вам спросить в ЖКУ, за какой именно период они сделали перерасчет. Вероятно, его сделали с момента перехода права — это худший вариант. Но есть и оптимистичный сценарий, о нем чуть ниже.

Покупателя не касаются прежние долги по ЖКУ, но проверить их все равно стоит

Немногие знают, что долги продавца по коммунальным платежам при продаже недвижимости не переходят покупателю. Никакие условия в договоре этого не изменят.

Долги принадлежат не квартире, а конкретному человеку, который подписал договор об оказании услуг с управляющей компанией. Это не распространяется на наследование недвижимости — тогда обязательства по долгам переходят наследнику, но про это в Т—Ж есть отдельная статья.

Вы как покупатель должны платить за коммуналку только с момента покупки квартиры, а если точнее — то с даты регистрации сделки купли-продажи в Росреестре. Когда сделку регистрируют, покупателю дают выписку из ЕГРН — с июня 2016 года они заменяют свидетельства о регистрации. В этой выписке и указана дата регистрации квартиры. С этим документом надо обратиться в УК и заключить договор на нового владельца.

Есть исключение — долг по капремонту. Он, к сожалению, переходит на нового собственника после сделки. Это прямым текстом указано в ЖК РФ. Если эта задолженность имеется, то придется ее оплатить. Здесь уже ничего не поделаешь, в этой ситуации закон не будет на вашей стороне.

Это все в теории, а как на практике

Вы можете сколько угодно быть уверены в своей правоте и ссылаться на законодательство, но УК, скорее всего, будет пытаться принудить нового собственника оплатить коммунальные долги.

Сотрудники УК могут отказываться переоформлять на вас лицевой счет. Могут пригрозить отключить свет, воду, канализацию. Могут вешать у входа в подъезд объявления о злостных должниках с указанием вашей фамилии и номера квартиры, несмотря на то что все это незаконно, если долг не ваш, а предыдущего собственника. Надо быть готовым к тому что, возможно, вам придется ругаться с УК, писать жалобы, обращения, приходить к ним на прием в свое рабочее время. В общем, скорость открытия нового лицевого счета зависит от порядочности вашей УК.

Все о том, как жить в России

И взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Мне повезло — в аналогичной ситуации я общался не напрямую с УК, а с сотрудником МФЦ. На момент обращения небольшая часть долга еще не была погашена. Я показал выписку из ЕГРН на квартиру и попросил открыть новый счет по ЖКУ на меня. Мне предложили в свободной форме написать заявление на открытие нового счета по причине наличия задолженности у прошлого владельца. За результатом попросили прийти через неделю. За это время долг уже погасили полностью, поэтому новый счет на меня открывать не стали. Вместо этого изменили данные о потребителе в старом счете.

Но не всегда все так просто решается. Вот пример: в Татарстане в аналогичной ситуации собственница обратилась в суд. Она просила открыть ей новый счет из-за задолженности предыдущего жильца. Суд ее поддержал: обязал ЖЭУ с говорящим названием «Успех» открыть новый счет и еще и компенсировать моральный вред. ЖЭУ подала апелляцию, но суд апелляционной инстанции решение предыдущего суда поддержал.

А вот в Ленинградской области в похожей ситуации в открытии нового счета истцу отказали. Там продавец и покупатель квартиры заключили между собой договор купли-продажи, куда включили условие: долги предстоит погасить продавцу. Суды двух инстанций решили, что у управляющей компании нет обязанности открывать новый лицевой счет по тому же адресу. Долги таким образом перешли к новой собственнице. После их выплаты она сможет требовать от продавца возврата суммы с пенями и судебными издержками.

Про закон ваша управляющая компания, скорее всего, всё знает. Но бухгалтерии проще запугать нового собственника или долго ругаться с ним, чем искать предыдущего и подавать на него в суд.

Оптимистичный сценарий

Ту сумму, которую вам начислили до перехода права собственности, вы, судя по письму, уже оплатили сразу после покупки, погасив старые долги продавца. Тут не так важно, по счетчикам он платил до вас или по нормативам. Кстати, если в квартире никто не прописан, то норматив считают исходя из количества собственников.

Скорее всего, с момента последней поверки УК начисляла вам оплату за воду по данным счетчиков, хотя и подозревала об истекшем сроке поверки. Спустя время, когда вы сами обратились с актами поверки, УК решила пересчитать все по нормативам. Это может быть и злой умысел — УК выгодно, чтобы вы долго не делали поверку, потому что можно будет выставить вам гигантский счет. Но, скорее всего, у сотрудников просто нет времени и желания бегать за всеми жильцами. По ЖК РФ за сроки поверки счетчиков отвечает потребитель, а не управляющая компания.

Вам повезло, что старые счетчики прошли поверку и вы не стали устанавливать новые. Иначе было бы невозможно доказать, когда именно вы их установили. Я поискал примеры из судебной практики, но до суда дошло не много таких дел: обычно собственники просто оплачивают долг, не желая дальше ругаться с УК. Но все-таки нашлось несколько примеров решений, когда собственники обращались в суд и выигрывали аналогичный спор. Если не обращаться в суд, это имеет право сделать УК.

Вот пример из суда с похожим делом. УК в Свердловской области подала в суд на потребителя и сама же его проиграла. Собственнику удалось доказать, что после поверки счетчики были работоспособными. Перерасчет в итоге сделали согласно показаниям.

Советую для начала провести переговоры с УК. Обратитесь к бухгалтеру или другому сотруднику, позвоните им по телефону, чтобы узнать про дату начала перерасчета и донести свою позицию. Не надо немедленно грозить судом. Возможно, они признают ошибку без этого. У нас в России не прецедентное право, поэтому даже при изначально схожих условиях суд в вашей ситуации может принять другое решение.

Количество выигранных собственниками дел говорит, что у вас высокие шансы выиграть суд, но гарантий нет. Ваш ключевой аргумент следующий: старые счетчики прошли поверку, все это время вы передавали корректные данные.

Если после переговоров с УК их позиция не изменится, советую дальше вести все общение только в письменной форме. Если дело и правда дойдет до суда, эти документы будут дополнительными свидетельствами для суда и прокуратуры.

Как узнать про долг до покупки объекта

Когда я покупал квартиру, у продавца были внушительные долги за ЖКХ и электричество, о чем он мне сообщил прямо на первой же встрече. При этом в самой квитанции ЖКУ за последний месяц не было ни слова про задолженность. В Москве задолженность указывается в отдельном документе — едином платежном документе, он же ЕПД.

На самой первой встрече с продавцом спросите его про долги по ЖКУ и капремонт. Большая задолженность — это повод попросить скидку. Попросите показать последнюю квитанцию за коммунальные услуги. В квитанции не всегда указаны долги за прошлые периоды, но кроме долга там может быть другая полезная информация. Сфотографируйте квитанцию целиком.

Может оказаться, что продавец все равно вас обманывает, и на самом деле долг еще больше, чем он говорит. Вот как это проверить.

В квитанции на оплату ЖКУ всегда указан номер счета и фамилия получателя услуг. Это необязательно собственник объекта. У меня в ней был указан позапрошлый собственник квартиры, он же отец моего продавца, потому что договор с УК после перехода прав собственности от отца к сыну никто не перезаключал.

По номеру счета вы можете уточнить, есть ли какие-то долги, в МФЦ, УК, Горгазе, у поставщика электричества. Я так и сделал: сообщил этим службам фамилию собственника, примерную сумму его долга и заявил, что хочу погасить все его долги. По моему опыту, все сотрудники этих компаний доброжелательны и в такой ситуации идут навстречу — им выгодно, чтобы вы всё погасили.

В Москве информацию о задолженности и сумму по квитанции можно узнать при попытке оплатить по номеру счета через мобильное приложение банков — например, Тинькофф-банка и Сбербанка. Еще эту информацию можно посмотреть, указав лицевой счет в приложении и на сайте муниципальных госуслуг mos.ru — там она формируется автоматически, иногда система может выдавать устаревшую информацию. Так было у меня: сервисы показали очень старые долги, которые уже были погашены. Впоследствии я подтвердил это для себя через МФЦ.

Отдельно от общей квитанции могут оплачиваться следующие услуги:

  1. электричество;
  2. водоснабжение;
  3. питьевая вода;
  4. видеонаблюдение/охрана;
  5. взносы за парковку;
  6. антенна телевизионная;
  7. радиоточка;
  8. телефон домашний;
  9. газ.

Лучше узнать полный список таких услуг в УК или поинтересоваться у потенциальных соседей. В квитанциях обычно указаны адреса и телефоны организаций, которые предоставляют услуги, и телефоны УК. Советую с ними связаться и узнать про предоставляемые услуги, а если повезет, то и про имеющиеся долги.

Если продавец утверждает, что долга нет, потребуйте предоставить справки об отсутствии задолженности после того, как вы внесли задаток или аванс за квартиру. Справка берется лично собственником в бухгалтерии его УК, ЕИРЦ или МФЦ. У справки нет единого образца, главное, чтобы она была с печатью. Идеально, если продавец сможет получить эту справку прямо при вас.

Еще можно проверить и самого продавца в базе исполнительных производств на официальном сайте судебных приставов. Там можно обнаружить исполнительное производство по всем его долгам, не только за коммуналку. Для поиска требуется указать ФИО и дату рождения.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: