Комната с перепланировкой: почти квартира

Покупка квартиры с перепланировкой

Наличие перепланировки — немаловажный фактор, который может повлиять на решение в пользу той или иной квартиры. Покупка квартиры с перепланировкой зачастую означает приобретение жилья с большей полезной площадью и интересным интерьером.

Но все эти преимущества покупки квартиры с перепланировкой имеют смысл лишь когда перепланировка была проведена законно, а изменения отражены в поэтажном плане БТИ на квартиру.  Поэтому если в квартире планируемой вами к приобретению ранее была выполнена и узаконена перепланировка, то это достаточно весомый плюс.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой может стать весьма неприятным обременением, ведь все вопросы согласования уже выполненных работ придется решать вам, а не прежним владельцам.

Далее мы разберем ситуацию, когда перепланировка в квартире была выполнена, но не узаконена.

На что обратить внимание при покупке квартиры с перепланировкой:

При покупке квартиры с незаконной перепланировкой обратите внимание на различия между текущей планировкой квартиры и поэтажным планом БТИ.

Вариантов может быть два:
1. Вам показывают поэтажный план БТИ с планировкой которая была раньше.
2
. Вам показывают поэтажный план БТИ с планировкой квартиры в «красных линиях» .
Естественно, в обоих случаях продавец утверждает, что все это согласуется очень легко.

Вариант № 1 означает, что перепланировка имела место, но пока не выявлена, и в сделке участвуют документы БТИ в черных линиях со старой планировкой. Этот факт должен настораживать покупателя, особенно если продавец сам предлагает снизить цену недвижимости на некую сумму, которая, по его мнению, уйдет на согласование самовольной перепланировки.

Но многие незаконные перепланировки не согласуемы принципиально, поскольку содержат серьезные нарушения. То есть, вы покупаете кота в мешке! Задача владельца — продать квартиру, пусть даже со скидкой, ведь формально через секунду после сделки, он снимает с себя всю ответственность, так как по документам БТИ, которые участвовали в сделке, вы приобретали квартиру без перепланировок. Если стоимость восстановления первоначальной планировки окажется больше скидки от хозяина, претензии предъявить вы ему теперь не сможете.

Вариант № 2 (красные линии) значит, что незаконная перепланировка обнаружена надзорными органами и помечена на поэтажном плане с проставлением штампа «разрешение не предъявлено». Соответственно, и в свидетельстве о собственности в графе «обременение» будет стоять штамп «неузаконенная перепланировка».
 

Если при покупке квартиры с перепланировкой красные линии БТИ затрагивают несущие стены, выходят за пределы квартиры — это говорит о том, что сохранить перепланировку скорее всего не удастся, вполне возможно, что вам предстоит не только вернуть квартиру в прежний вид, но и делать ремонт соседям.

В отдельных случаях при покупке квартиры с перепланировкой самовольно выполненные работы можно узаконить «задним числом», но это относится в основном к простым изменениям. Допустим, если прежние владельцы квартиры решили увеличить площадь ванной комнаты и объединили ванную и санузел. При этом стена, отделяющая помещения ванной и санузла, как правило, не является несущей, и демонтаж перегородки можно узаконить и после выполнения. При этом, согласование мало чем будет отличаться от получения разрешения на перепланировку обычным путем.

Для согласования незаконной перепланировки с затрагиванием ответственных конструкций потребуется оформление технического заключения о допустимости и безопасности перепланировки — его делает автор проекта дома или ГУП МосжилНИИпроект.

Для оформления выполненных работ вам потребуется собрать следующие документы: техпаспорт БТИ с планом до перепланировки, план после нее, копию правоустанавливающих документов и заявление. Все это потребуется согласовать в жилищной инспекции округа. Окончательный этап в согласовании выполненной перепланировки — внесение изменений в поэтажный план БТИ и документы о собственности.
 

С основными видами нарушений можно ознакомиться в статье Незаконная перепланировка.

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.

Когда нужно согласовывать перепланировку 

Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Как согласовать перепланировку? 

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

Документ, подтверждающий право собственности

Технический паспорт жилья

Заявление. Бланк выдадут по месту обращения

Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний 

Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

Я получил разрешение. Что дальше? 

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку? 

В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:

Одобренный в БТИ план изменений

Согласие от БТИ и управляющей компании

Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия

Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки

Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.

Что будет, если не узаконить перепланировку?  

Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф. 

Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.

А если никто не узнает?

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения. 

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой? 

При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ. 

Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.

Смотрите, сколько ещё интересного 

Правила безопасности при покупке квартиры

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку

В подъезде: правила хранения

Спасибо за ваш отзыв

Была ли эта статья полезна?

Да, полезна

Нет

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: