Как выкупить земельный участок в собственность: советы профессионала

Как выкупить земельный участок в собственность: советы профессионала

СРОЧНЫЙ ВЫКУП

  • Услуги
    • Срочный выкуп
    • Выкуп ипотеки
    • Выкуп коммерческой недвижимости
    • Выкуп квартир в Москве
    • Выкуп комнат
    • Выкуп земли
    • Выкуп домов
    • Выкуп долей
    • Выкуп дачи
    • Выкуп квартир в Подмосковье
  • Срочная продажа
  • Продажа квартир в Москве
  • Продажа квартир в Подмосковье
  • Продажа комнат
  • Продажа земли
  • Продажа дачи
  • Продажа долей
  • Статьи
  • Контакты
  • ГлавнаяСтатьиКак выкупить земельный участок в собственность: советы профессионала

    ЧИТАТЬ ЕЩЕ

    Как выкупить землю в собственность

    Как выкупить доли у родственников

    Как получить землю от государства в 2021

    Смотреть видео по теме статьи

    ОБСУДИТЬ

    У данной статьи нет комментариев

    Войти:

    или

    Приобретение земельного участка у государства

    07.12.2021

    С принятием Конституции РФ с 2021 г. у граждан и организаций появилось право на приобретение федеральной или муниципальной земли в собственность. А в 2021 г. был введен Земельный кодекс, содержащий правила землепользования. Но в нашей стране законодательные акты постоянно терпят изменения, и чтобы выкупить землю из государственной собственности необходимо владеть актуальными на 2021 г. сведениями и знать все нюансы приобретения земли.

    Проблема в том, что многие интернет-порталы содержат устаревшую или недостоверную информацию, из-за которой граждане не могут получить участки даже на платной основе и правильно оформить их в собственность.

    В данной статье содержится информация о том, в каких случаях можно выкупить государственные участки, как происходит процедура выкупа, сколько это будет стоить и как рассчитать. Также мы предоставим пошаговую инструкцию с описанием каждого этапа.

    Документы

  • 2.3 Ответ
  • 2.4 Заключение договора
  • 2.5 Регистрация в Росреестре
  • 3 Выкупная стоимость ЗУ
  • 4 Судебная практика
  • Выкуп земельного участка: когда это возможно

    Выкупу земельных участков из федеральной и муниципальной собственности посвящена Глава 5.1 ЗК РФ. Так в ст. 39.1 указанного акта сказано, что на основании договора купли-продажи (далее – ДКП) можно получить землю в частную собственность. Такая возможность предоставляется всем гражданам России, ИП и юридическим лицам при соблюдении определенных условий.

    Вас может заинтересовать: что нужно, чтобы оформить выкуп земли.

    Условия для выкупа земли из государственной и муниципальной собственности:

    1. Отсутствие ограничений на покупку земли.
    2. Использование земель должно осуществляться в соответствии с ее назначением и видом разрешенного пользования.
    3. Участие в аукционе, а в некоторых случаях выкуп производится без торгов по фиксированной сумме.
    4. Межевание и постановка на кадастровый учет производится за счет покупателя.

    Рассмотрим каждый пункт подробнее.

    В частную собственность могут переходить только те участки, которые не изъяты из оборота или не ограничены. Такими являются земли лесного фонда (узнайте, как заключить договор аренды на лесной участок), территории, на которых расположены стратегически важные для страны объекты или объекты, несущие угрозу причинения вреда – например изготовление ядов, наркотиков и подобных веществ. Также государство не передает гражданам земли, расположенные на границе.

    Важным моментом при приобретении земли является использование участка по назначению. Т.е. если вы купили ЗУ под строительство дома, а фактически построили там магазин или осуществляете другую коммерческую деятельность, то Администрация в лице инспектора по земельным делам может привлечь вас к административной ответственности, вплоть до изъятия земли. Таким образом, планируя покупку земли стоит обратить внимание на категорию и вид разрешенного пользования.

    Что касается способа покупки, то их 2:

    1. Через аукцион, участвуя в торгах.
    2. Без проведения торгов.

    Торги по продаже государственной собственности проходят как и все аукционы. Есть лот и несколько участников, которые делают ставки. Тот, кто даст большую сумму и будет новым владельцем земли. Такой способ выкупа предусмотрен в большинстве случаев для организаций и иногда для граждан.

    Что касается второго варианта, то выкуп производится по фиксированной цене, если:

    • Участок ранее находился у вас в аренде или бессрочном пользовании.
    • Участок образовался в ходе раздела земли для дачного хозяйства, для ИЖС, комплексного освоения территории (при условии, что ранее земля предоставлялась некоммерческим товариществам).
    • На участке находится объект, принадлежащий покупателю.
    • Участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, КФХ, СНТ, ДНТ.

    Это далеко не весь перечень оснований для выкупа земли без торгов – всего в ЗК указано 11 оснований для выкупа участка без аукциона. Подробная информация сдержится в ст. 39.3 ЗК РФ.

    Одним из важных моментов при выкупе ЗУ является кадастровый учет. Каждый метр земли, находящийся в частных руках должен быть зарегистрирован в Росреестре. Но о государственных землях в законодательстве данное положение отсутствует. И на сегодняшний день большинство земель не учтены и не имеют координат. Поэтому, выкупая себе надел, будущий собственник обязан провести межевание и зарегистрировать участок в Реестре недвижимости за свой счет.

    Таким образом, если на выкупаемом участке расположены объекты строительства или эта земля уже находилась в аренде, то будущий собственник проводит межевание и кадастровый инженер передает данные в Росреестр. А в случае выкупа первично образованного участка необходимо составить схему расположения самостоятельно (если ЗУ за пределами населенного пункта) или кадастровым специалистом (если на территории населенного пункта). Полученная схема утверждается в администрации и после одобрения будущий собственник проводит межевание в соответствии с регламентом, ставит землю на учет в Росреестре и выкупает вновь образованный участок.

    Если покупатель готов соблюдать все пункты, то можно обратиться в местный орган самоуправления – Администрацию. Ведь все обращения граждан по земельным вопросам рассматриваются на местном уровне. Там же будет принято решение о продаже земли или об отказе.

    Не откладывайте возникшие вопросы! Напишите нашему юристу в чат справа и получите подробную консультацию исходя из вашей ситуации абсолютно бесплатно.

    Пошаговая инструкция

    Покупка земли из государственной собственности несколько отличается от купли-продажи участков между собственниками. Однако такой способ приобретения недвижимости гораздо безопаснее. Ведь покупая федеральную или муниципальную землю можно быть уверенным в том, что у нее один собственник – государство, и после заключения ДКП не появятся «подводные камни».

    Если покупка частного ЗУ начинается с просмотра досок объявлений, то государственную недвижимость вы найдете непосредственно в Администрации муниципального образования. Также, если выкуп возможен только через аукцион, то можно воспользоваться официальным сайтом содержащем информацию о торгах – https://torgi.gov.ru.

    Выбрав участок для покупки, можно перейти к процедуре выкупа.

    Подача заявления

    Будущий собственник подает заявление о предоставлении земли за плату или о допуске к аукциону в местный орган самоуправления.

    В заявлении указывается:

    1. Наименование органа власти.
    2. ФИО заявителя, его адрес и телефон.
    3. Цель заявления – предоставление ЗУ в собственность за плату.
    4. Данные запрашиваемого участка – категория, целевое назначение, адрес, площадь, кадастровый номер.
    5. Цель использования ЗУ.

    Образец заявления на покупку земли

    заявление о проведении аукциона

    Подать готовое заявление можно самостоятельно, почтой или через представителя. Также гражданам во многих обращениях помогает МФЦ. Вы можете написать заявление и сдать пакет документов сотруднику местного центра.

    Однако обращение непосредственно к главе Администрации остается наиболее актуальным способом. Поскольку «на месте» вам могут сразу сказать о недостающих документах или даже сообщить есть ли у вас шансы на покупку запрашиваемой земли.


    Документы

    К заявлению полагается предоставить следующие документы:

    1. Копия паспорта заявителя.
    2. Доверенность и копия паспорта доверенного лица (при обращении через представителя).
    3. Договор аренды, безвозмездного пользования (если есть).
    4. Документы на зарегистрированные объекты недвижимости, расположенные на участке (если есть).

    Для юридических лиц пакет документов выглядит так:

    1. Копия паспорта представителя.
    2. Доверенность.
    3. Свидетельство о гос. регистрации (копия).
    4. Копия устава.

    Также можно предоставить кадастровый паспорт ЗУ, выписку из ЕГРН, схему участка и любые документы, которые могут повлиять на решение Администрации в продаже участка именно вам.

    Ответ

    После принятия документов ваше заявление должно быть рассмотрено не позднее 30 дней. Орган местного самоуправления примет решение и уведомит вас письменно. Ответ может быть положительным – выкуп одобрен или вас допустили до участия в аукционе, а также отрицательным – отказ в выкупе или участии в торгах.

    Причины отказа:

    1. Обратилось лицо, не имеющее прав на выкуп.
    2. В заявлении допущены ошибки.
    3. Не предоставлены соответствующие документы.
    4. На ЗУ расположены постройки принадлежащие муниципальному образованию, субъекту РФ или РФ.
    5. ЗУ находится в пользовании у другого лица или предназначен для гос. нужд.
    6. Предоставлен юр. лицу для освоения территории.
    7. ЗУ изъят или ограничен из оборота.
    8. Аукцион проведен с нарушением.

    Безусловно, когда отказ последовал из-за невнимательности заявителя, то споров не возникает. Но если такой ответ не обоснован или у вас есть сомнения, вы всегда можете обжаловать его. Для этого есть 2 варианта:

    • досудебный – урегулирование вопроса путем обращения в администрацию;
    • судебный – подача искового заявления в суд.

    Прежде, чем начинать споры с Администрацией, опишите в чате справа свою ситуацию. Наш специалист изучит ее и поможет вам выбрать рациональный путь решения проблемы абсолютно бесплатно.


    Заключение договора

    После положительного решения администрации или победы на торгах Администрация предоставляет заявителю договор купли-продажи ЗУ. Подписав такое соглашение покупатель может обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на землю.

    Регистрация в Росреестре

    Подписав договор, покупатель приобрел право зарегистрировать купленную землю в собственность. Для этого он предоставляет свой паспорт и ДКП в территориальное отделение Росреестра. Однако данная госуслуга не бесплатна. За регистрацию права собственности на ЗУ предусмотрена госпошлина в размере 350 р. (пп.24. п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Предоставлять квитанцию не обязательно, но если платеж не поступит, то выписку ЕГРН с подтверждением возникших прав вы не получите.

    Выкупная стоимость ЗУ

    Государственная земля всегда привлекательнее для покупки. Это связано не только с юридической чистотой участка, но и с его ценой. Как правило такие земли на порядок дешевле, чем у частников.

    В настоящее время возможен выкуп земли по кадастровой стоимости (КС), ниже ее или по результатам аукционов. Последнее не требует подробного описания. Поскольку цену за участок назначает сам покупатель.

    Что касается выкупа по цене ниже КС, то законом установлено:

    1. 50 % от КС для инвалидов и пенсионеров.
    2. От 20 % до 60% для арендаторов выкупаемых ЗУ.
    3. 80 % для выкупа с изменением категории или назначения ЗУ.

    Для граждан, которые пользовались ЗУ более 10 лет, и которые имеют в собственности кап. строения на выкупаемом участке стоимость может быть снижена до 2,5 %.

    Судебная практика

    К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2021 г.

    Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.

    В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.

    Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
    Т.е
    . иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.

    Купля-продажа земельного участка – что и как правильно делать

    28 июня 2021

    Прочитать позже

    Отправим материал на почту

    Когда проводится купля-продажа земельного участка, необходимо, чтобы все требования законодательства к таким сделкам неукоснительно выполнялись. При неправильном оформлении может оказаться так, что сделка окажется недействительной. Чтобы этого не произошло, нужно, чтобы имелись все нужные документы для подписания договора и после окончания его оформления обязательно должна быть сделана регистрация в Едином реестре недвижимости.

    Наличие всех документов – залог того, что сделка не окажется фиктивной

    Общие правила при проведении сделок с земельными участками

    Нужно знать и соблюдать требования, которые законодательство устанавливает для таких сделок. Без их соблюдения сделка станет недействительной.

    Нужно учитывать следующее:

    1. Законодательство считает, что право собственности на любую недвижимость и, в частности, на участки земли существует только тогда, когда соответствующая запись о владении внесена в Единый реестр прав собственности на объекты недвижимость. Если этого нет, то такую землю нельзя продавать и покупать.
    2. Распоряжаться участком имеет право только владелец земли, у которого имеются все необходимые подтверждающие документы. Другие лица, например, арендатор не могут осуществлять продажу используемой земли.
    3. При передаче права собственности другому лицу категория и вид разрешённого использования участка не меняются. Если покупатель намеревается их изменить, он должен обращаться в соответствующие государственные органы.
    4. Покупатель после подписания договора и оплаты полной стоимости участка не становится полноценным владельцем до тех пор, пока не зарегистрирует получение права собственности, обратившись в территориальное отделение Росреестра.
    5. Если продавец единолично владеет земельной недвижимостью, он может осуществить продажу, не обращаясь к нотариусу. Однако, если собственность является долевой, то он обязан заверить её нотариально.

    Заверенная у нотариуса сделка даст гарантию, интересы обеих сторон будут соблюдены

    Соблюдение приведённых правил позволит провести оформление сделки без возражений о стороны контролирующих органов.

    Какие должны быть документы на участок

    При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.

    Документы для договора купли продажи земельного участка включают в себя:

    1. Правоустанавливающие документы, которые обосновывают наличия права на собственность на земельный участок. В зависимости от конкретной ситуации это может быть договор купли-продажи, договор, по которому земля была подарена, завещание или другие.
    2. Выписка из Единого государственного реестра, которая является основным документом, подтверждающим право собственности. В нём, в частности, будет содержаться информация о том, есть ли обременения на эту недвижимость.
    3. Кадастровый паспорт на участок.
    4. Если на участке имеются строения, на них должна быть предоставлена техническая документация.
    5. Необходимо предоставить межевой план на продаваемый участок земли.
    6. Акт, в котором зафиксированы границы продаваемой земли.

    Образец акта согласования расположения границ участка

    Если отсутствуют какие-либо из перечисленных документов, то перед совершением сделки они должны быть оформлены. При проведении сделки иногда подписывают вспомогательное соглашение, в котором фиксируются сроки, до наступление которых продавец обязан оформить недостающие документы.

    Кроме перечисленных документов могут, в зависимости от конкретной ситуации, потребоваться дополнительные. Например, если участок продаёт один из супругов, то может потребоваться разрешение на сделку от второго.

    Как происходит сделка

    Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:

    1. Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
    2. Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
    3. Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.

    Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.

    Образец предварительного договора на продажу любой недвижимости

    Частные лица имеют право производить расчёты как в наличной, так и в безналичной форме. Удобным вариантом их проведения является такой, когда уплата аванса происходит в присутствии нотариуса, а перечисление остальной суммы делается на банковский счёт продавца.

    Передача денег от покупателя к продавцу может происходить такими способами:

    1. Средства перечисляются с одного банковского счёта на другой.
    2. На текущий счёт продавца вносятся наличные средства покупателя.
    3. Происходит передача наличных средств в присутствии нотариуса.

    Иногда наличный расчёт производят следующим образом. Помещают деньги в банковскую ячейку и подписывают договор с банком о том, при выполнении каких условий и при предоставлении каких документов продавец получит к ней доступ.

    Как происходит оформление сделки купли продажи земли

    Вот как происходит купля продажа дома и земельного участка. Можно выделить три этапа оформления:

    1. Оформление договора и оплата.
    2. Проведение регистрации в территориальном отделении Росреестра.
    3. Получение справки на основании записи из Единого реестра недвижимости, сделанной о переходе права собственности на участок земли.

    Далее рассматривается каждая стадия работы более подробно.

    О документах, которые необходимы для заключения сделки купли-продажи земельного участка в видео:

    Договор

    Его можно заключать только с таким продавцом, который является владельцем участка и имеет комплект всех необходимых подтверждающих документов.

    В соглашении должны быть рассмотрены существенные условия, относящиеся к цене сделки и к предмету продажи.

    Цену продавец может определить, изучив аналогичные предложения на рынке. Другой способ – обратиться к профессиональным оценщикам. Они это сделают, взяв соответствующую плату.

    В договоре важно не только указать существенные обстоятельства продажи, но и предусмотреть конкретные детали процедуры оформления.

    Например:

    1. Сроки и порядок уплаты средств.
    2. Должен ли использоваться задаток.
    3. Если у продавца недостаёт всех нужных документов, можно прописать срок, до наступления которого он должен их предоставить.

    Также надо определить, нужно ли заверять сделку у нотариуса. Если собственность продавца на землю долевая, то это является обязательным требованием. Иначе такое заверение может быть сделано по желанию участников.

    Если продавцом является несовершеннолетний, потребуется согласие органов опеки и родителей.

    Органы опеки не всегда могут разрешить продажу имущества малолетнего

    В подготовленном тексте соглашения должны быть указаны следующие данные:

    • точный адрес участка, который является предметом сделки;
    • нужно написать, какая у него площадь;
    • потребуется указать кадастровый номер;
    • указывают соответствующую категорию земель и вид разрешённого использования;
    • нужно сослаться на документы, на основании которых продавец получил право собственности на эту землю.

    После подписания договора производится расчёт. Однако до тех пор, пока не будет осуществлена регистрация в Едином реестре недвижимости, покупатель не получит права собственности на земельную недвижимость.

    Документ нужно составить в трёх экземплярах. Кроме участников один экземпляр необходимо будет предоставить в Росреестр.

    Проведение регистрации права собственности

    При оформлении необходимо заплатить государственную пошлину. Она составит:

    1. Сумма составляет 350 рублей для тех кто занимается оформлением участков для личного подсобного хозяйства, дач, садоводства и огородничества, строительства жилого дома или оформляет землю, которая предназначена для сельскохозяйственного использования.
    2. Для других участков земли нужно будет уплатить 2021 рублей.

    О регистрации прав собственности на земельный участок в видео:

    Квитанцию при оформлении представлять не обязательно, так как об оплате хранится информация в соответствующей базе данных. Однако если её предъявить, это поможет избегнуть возможных недоразумений.

    Вот какие документы нужны для оформления купли продажи земельного участка :

    1. Заявление о прохождении регистрации.
    2. Подготовленный в трёх экземплярах договор.
    3. Документы, удостоверяющие личность участников соглашения. Если среди них есть представители, они предоставляют доверенности, подтверждающие их полномочия.
    4. Если продавец состоит в браке, требуется нотариально заверенное разрешение от жены или мужа.
    5. Правоустанавливающие документы, дающие право продавцу распоряжаться участком.
    6. Акт, который удостоверяет передачу участка.

    Вот где оформить договор купли продажи земельного участка :

    • территориальное отделение Росреестра;
    • обратиться в Многофункциональный центр;
    • послать по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описанием вложением;
    • провести оформление через Госуслуги.

    Срок рассмотрения 7-9 дней с момента подачи пакета документов.

    При наличии всех документов срок рассмотрения составит от 7 до 9 рабочих дней

    Справка

    Чтобы получить документ нужно посетить офис Росреестра или обратиться в МФЦ.

    Покупка участка вместе с домом

    Если происходит купля продажа дома с земельным участком, то в этом случае продавец должен предоставить документы на землю и на дом, который на ней находится. Вся продаваемая недвижимость должна пройти регистрацию в Росреестре.

    При определении стоимости сделки можно воспользоваться работой оценщиков, которые смогут правильно учесть особенности расположения участка и дома.

    Дополнительно к документам на участок при регистрации нужно предоставить те, которые относятся к дому:

    1. Те, на основании которых возникло право собственности на него.
    2. Потребуется выписка из домовой книги.
    3. Если в доме есть зарегистрированные жильцы, нужно оформить отношения покупателя с ними: они или остаются там жить или дают письменное обязательство выписаться при передаче дома.
    4. Нужно предъявить справку о том, что налоговые задолженности отсутствуют.
    5. Выписка из Единого реестра, относящаяся к праву собственности на дом.
    6. Кадастровый паспорт на жильё.

    Предоставив перечисленные документы в Росреестр, справку можно будет получить не позже, чем через 10 дней.

    Какие ошибке могут быть допущены при купле-продаже земельного участка в этом видео:

    Заключение

    Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.

    Еще немного внимания!

    Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов?

    Прочитать позже

    Отправим материал на почту

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: