Как устанавливается размер арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

Порядок аренды муниципального имущества

Аренда муниципального имущества – один из способов сэкономить на аренде помещения. Такие договоры отличаются повышенной стабильностью, что также выгодно компании. Понятие муниципального имущества раскрыто в статье 214 ГК РФ. Это объекты, принадлежащие государству. К примеру, это помещение, права собственности на которое есть у автономного округа, края, автономной области.

Основные особенности заключения соглашения

Нюансы заключения договора устанавливаются статьей 17.1 ФЗ №135 «О защите конкуренции» от 26.07.2006 года. Оформлено такое соглашение может быть данными путями:

  • По итогам проведенных торгов.
  • Без торгов.

6 декабря 2021 года был принят ФЗ №401 «О внесении корректировок в ФЗ «О конкуренции» и другие нормативные акты». В нем прописаны новые основания, по которым можно получить в аренду объект.

Торги на право оформления договора

Торги могут осуществляться в различных формах: аукцион, конкурс и прочее (на основании пункта 4 статьи 447 ГК РФ). Они могут быть проведены в электронной форме. Все эти виды отличаются. К примеру, аукцион предполагает состязание между сторонами касательно стоимости аренды. Выиграет то лицо, которое предложит наибольшую цену за съем помещения. На конкурсе рассматривается совокупность условий (к примеру, стоимость, сроки и прочее). Выигрывает тот, кто предлагает наилучшие условия.

Порядок организации мероприятия регулируется Правилами проведения конкурсов и аукционов, утвержденными приказом ФАС №67 от 10.02.2010 года. Рассмотрим основные этапы торгов:

  1. Направление извещения об организации торгов.
  2. Заполнение конкурсной документации и документов о торгах.
  3. Прием и рассмотрение заявок.
  4. Проведение мероприятия.
  5. Заключение соглашения с лицом, выигравшим торги.

В договор об аренде вписываются те условия, которые прописаны в извещении о проведении мероприятия. Условия эти устанавливаются организатором торгов. Соответствующее правило содержится в пункте 3 статьи 448 ГК РФ. В извещении прописывается эта информация:

  • Дата и место проведения мероприятия.
  • Предмет торгов (муниципальное помещение).
  • Наличие обременений.
  • Порядок проведения аукциона или конкурса.
  • Начальная стоимость.

Необходимое содержание извещения регулируется пунктом 2 статьи 448 ГК РФ. В торгах принимают участие любые ЮЛ вне зависимости от их статуса, адреса, величины капитала. Участвовать в мероприятии также могут ИП. Лица, подающие заявки, не допускаются к торгам в следующих случаях:

  • На дату рассмотрения заявления деятельность ЮЛ приостановлена.
  • Не отправлен нужный перечень документов.
  • В предоставленных бумагах имеются неточности.
  • Потенциальный участник не внес задаток, если он требуется.

ВАЖНО! Организатор торгов не может устанавливать прочие требования, которые не прописаны в законе. Он не может запрашивать дополнительные документы и информацию.

Заключение договора без проведения торгов

Основания для заключения соглашения об аренде без проведения торгов содержатся в части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции. В частности, в торгах могут не участвовать эти лица:

  • Товарищества собственников недвижимости.
  • Лицо, являющееся единственным участником торгов.
  • Образовательный субъект.
  • Частное медицинское учреждение.

Муниципальные объекты могут арендоваться без торгов любыми лицами при наличии этих условий:

  • Помещения сдаются в аренду на срок, не превышающий месяц.
  • Являются частью здания, площадь помещения составляет не больше 10% от общего метража. Максимальная площадь такого помещения равна 20 кв. метров.

Порядок передачи помещений в аренду без торгов не действует в отношении объектов, распоряжение которыми осуществляется на основании земельного, водного и прочих кодексов. Соответствующие ограничения приведены в части 2 статьи 17.1 ФЗ «О конкуренции».

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

  • Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
  • Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:

  • По соглашению сторон.
  • В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
  • Истек срок аренды.
  • Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.

Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).

Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.

Бухучет и налоговый учет аренды муниципального имущества

Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.

Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.

Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:

  • Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
  • Установлен точный размер арендной платы.
  • Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.

Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.

Проводки

В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:

  • ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
  • ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
  • ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
  • ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
  • ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
  • ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.

ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.

8.5. Порядок определения размера арендной платы за пользование федеральным и муниципальным имуществом

8.5. Порядок определения размера арендной платы за пользование федеральным и муниципальным имуществом

Арендная плата устанавливается в виде:

– определенных в твердой сумме платежей;

– проведения капитального ремонта недвижимого имущества или благоустройства прилегающей территории при условии предварительного согласования с арендодателем проекта и сметы.

Порядок возмещения стоимости капитального ремонта при аренде муниципального имущества предусматривается распоряжением соответствующего Комитета по управлению имуществом.

Пример.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в государственной или муниципальной собственности, либо земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления вышеуказанной компенсации и ее размер определяются договором аренды объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, который заключается между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством РФ, и физическим или юридическим лицом.

В договоре на аренду федерального имущества должен быть определен размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения. С 1 июля 2021 года распоряжением Мингосимущества России от 30.04.1998 № 396-р введен единый порядок определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или по каждому объекту имущества отдельно.

Величина годовой арендной платы за 1 кв.м, рассчитанной в соответствии с порядком расчета арендной платы, не может быть меньше базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м.

Арендная плата рассчитывается исходя из базовой величины стоимости строительства 1 кв.м, которая определяется и ежегодно публикуется Госстроем России, а при отсутствии официальной информации – по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Размер базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м может корректироваться в случаях изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, переоценки арендуемого имущества, осуществляемой в соответствии с постановлениями Правительства РФ и (или) в связи с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. При защите своих интересов в случае неоднократного повышения арендной платы в течение одного года арендатор вправе апеллировать к нормам п. 3 ст. 614 ГК РФ, если условиями договора не предусмотрено повышение арендной платы чаще одного раза в год.

Минимальная величина арендной платы за 1 кв.м устанавливается и ежегодно изменяется органами власти субъекта Российской Федерации в зависимости от местных условий.

Порядок расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определен распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р.

Расчеты арендной платы по вновь заключаемым договорам, оформляемым без проведения конкурса или аукциона, должны производиться исходя из рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв.м нежилой площади, установленной по заключению независимого оценщика, с применением для льготных категорий арендаторов корректирующих коэффициентов, характеризующих категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающих объем прав пользования арендуемым имуществом.

Для арендаторов, ведущих капитальный ремонт или реконструкцию здания, находящегося в федеральной собственности, может быть установлена годовая арендная плата за 1 кв.м в размере базовой ставки годовой арендной платы за 1 кв.м с учетом распоряжения Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р на срок проведения капитального ремонта или реконструкции (распоряжение Минимущества России от 28.05.2001 № 1461-р).

Распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р в целях повышения эффективности использования федерального недвижимого имущества установлен порядок, согласно которому величина арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России на 1 сентября 2021 года (9,33 руб. за 1 долл. США), а ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, определенной по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Согласно письму Минюста России от 31.05.1999 № 4171-ПК данное распоряжение не является нормативным актом и не нуждается в государственной регистрации.

Пример.

Производственная организация заключила договор на аренду федеральной недвижимости в октябре 2021 года и сразу же запланировала проведение капитального ремонта арендуемого имущества. Арендодатель, руководствуясь распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р, выдвинул условие, согласно которому рублевая величина арендной платы (25 200 руб. в год) сразу же должна быть исчислена в долларах США по курсу Банка России, но не на день заключения договора, а по курсу девятилетней давности. Разделив 25 200 руб. на 9,33 руб., получим величину годовой арендной платы, которая составит 2700,96 долл. США, или 225,08 долл. США в месяц. Затем для расчета с арендодателем вновь конвертируем полученную сумму в рубли по курсу Банка России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Если оплата происходит в декабре, а курс Банка России на 30 ноября составил, предположим, 24,70 руб. за 1 долл. США, то уплатить надо сумму 5559,48 руб. (225,08 долл. США x 24,70 руб./долл. США), которая в 2,6 раза (или на 264,7 %) превышает первоначально рассчитанную рублевую величину арендной платы за месяц – 2021 руб.(25 200 руб. : 12 мес.). С учетом различных коэффициентов и надбавок реальная ставка, которую придется заплатить организации, будет еще выше.

Установленный Мингосимуществом России механизм расчетов, многократно превышающий фиксируемый Банком России процент инфляции, противоречит ГК РФ. Так, согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа. Правило п. 2 ст. 317 ГК РФ об обозначении суммы денежного обязательства в иностранной валюте или условных денежных единицах (так называемая валютная оговорка) позволяет устранить неблагоприятные последствия инфляции.

Таким образом, если сторона при заключении сделки решила предусмотреть в денежном обязательстве, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме долларов США, то курс доллара должен быть определен на день подписания договора, чтобы снизить воздействие инфляции.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Похожие главы из других книг:

Безвозмездное пользование имуществом Получая имущество по договору безвозмездного пользования, организация безвозмездно получает право пользования данным имуществом. Доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за

7. Безвозмездное пользование имуществом (ссуда) 7.1. Общие положения Правоотношения по договору безвозмездного пользования регулируются главой 36 ГК РФ.По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь

8.6. Порядок перечисления арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества В соответствии с федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующие годы в доходах федерального бюджета предусматриваются доходы от сдачи в аренду имущества,

8.11. Учет для целей налогообложения прибыли сумм арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества В соответствии с п. 1 ст. 272 НК РФ для целей налогообложения прибыли расходы признаются при методе начисления в том отчетном (налоговом) периоде, к

Статья 615. Пользование арендованным имуществом 1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.2. Арендатор вправе с согласия

Статья 631. Пользование арендованным имуществом 1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и

Статья 654. Размер арендной платы 1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие

Обязательное наличие двух графиков – лизинговых платежей как денежных и арендной платы и выкупной цены как начисление, начисление и вычет НДС по авансам По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность

Обязательное наличие двух графиков – лизинговых платежей как денежных и арендной платы и выкупной цены как начисление, вычет и восстановление НДС по авансам и по комиссии Лизинговые платежи являются формой оплаты за пользование полученного в лизинг имущества. В статье

Пример 7. Организация арендует у физического лица имущество. На сумму арендной платы бухгалтерией начислен ЕСН В соответствии с п. 1 ст. 236 НК РФ объектом налогообложения ЕСН признаются выплаты (в том числе в натуральной форме) и иные вознаграждения, начисляемые

Налоговый учет арендной платы у арендодателя На основании пункта 1 статьи 246 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) российские организации признаются плательщиками налога на прибыль.Согласно пункту 1 статьи 247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль

Обязательное наличие двух графиков – лизинговых платежей как денежных и арендной платы и выкупной цены как начисление, начисление и вычет НДС по авансам По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность

Обязательное наличие двух графиков – лизинговых платежей как денежных и арендной платы и выкупной цены как начисление, вычет и восстановление НДС по авансам и по комиссии Лизинговые платежи являются формой оплаты за пользование полученного в лизинг имущества. В статье

5.1. Порядок определения расходов При определении объекта налогообложения (доходы, уменьшенные на величину расходов) при использовании упрощенной системы налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на следующие расходы:1) расходы на приобретение,

ПОРЯДОК ОПРЕДЕЛЕНИЯ СЕГМЕНТОВ При выделении информации по сегментам принимаются во внимание общеэкономические, валютные, кредитные, ценовые, политические риски, которым может быть подвержена деятельность организации. Оценка рисков при выделении информации по

Позиция ФАС России и Минэкономразвития России по вопросу об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов.

Позиция ФАС России и Минэкономразвития России по вопросу об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов.

В связи с поступающими обращениями о применении положений Федерального закона от 26 июля 2021 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства (далее — МСП), организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными некоммерческими организациями (далее — НКО) Минэкономразвития России и ФАС России сообщают.

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции установлены требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования (в том числе права аренды) в отношении государственного и муниципального имущества. Указанной нормой предусмотрена возможность передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества по общему правилу только по результатам проведения торгов (конкурса или аукциона).

В то же время в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции закреплены случаи, когда передача права аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможна без проведения процедуры торгов.

Статья 8 Федерального закона от 29 июля 2021 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Вместе с тем, согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2021 г. N 92, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Также в соответствии с указанным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица — незаконным, решения органа юридического лица — не имеющим юридической силы.

Таким образом, по общему правилу органы власти и местного самоуправления при передаче государственного и муниципального имущества в аренду вправе устанавливать размер ставки арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком (ниже или выше ее уровня). Для случаев заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на торгах органы власти и местного самоуправления по собственному усмотрению устанавливают в качестве начальной (минимальной) цены договора арендную плату или плату за заключение договора, размер которых определяется в ходе проведения конкурса или аукциона.

Пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что размер арендной платы по заключаемому на новый срок договору аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2021 г. N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Закон о развитии МСП) органы власти и местного самоуправления оказывают имущественную поддержку субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП. Такая поддержка осуществляется в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными или муниципальными программами развития субъектов МСП.

В силу статьи 31.1 Федерального закона от 12 января 2021 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее — Закон об НКО) органы власти и местного самоуправления вправе оказывать имущественную поддержку социально ориентированным НКО путем передачи государственного или муниципального имущества (в том числе по льготным ставкам арендной платы).

Таким образом, Законом о развитии МСП и Законом об НКО установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества субъектам МСП, организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированным НКО. В частности, указанным категориям лиц государственное или муниципальное имущество может быть передано, в том числе на новый срок, по льготным (отличным от рыночных) ставкам арендной платы.

В связи с изложенным при заключении на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества с субъектами МСП, организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными НКО в рамках предусмотренной Законом о развитии МСП и Законом об НКО поддержки указанных лиц размер арендной платы может определяться в том числе без учета оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Заместитель Министра

экономического развития

Российской Федерации

Е.И.ЕЛИН

Заместитель руководителя

ФАС России

А.Б.КАШЕВАРОВ

Особенности аренды муниципального имущества

Считается, что предприниматели больше всего денежных средств расходуют именно на аренду помещения. Поэтому им приходится рассматривать разные варианты, позволяющие максимально сэкономить на этом. Одним из способов является заключение сделки на съем имущества, относящегося к муниципальному. Порой его стоимость ниже других коммерческих предложений, иногда – такая же, но расположение более удобное. А это очень важно, если предприниматель занимается торговлей или работает в сфере услуг. В данной статье рассмотрим, каким образом оформляется аренда муниципального имущества. Процесс этот считается достаточно трудоемким и времязатратным, но выгодным.

Какое имущество считается муниципальным

Гражданский Кодекс РФ в статье 215 дает дефиницию муниципальной собственности. Так, к ней относится то имущество, владельцем которого выступает:

  • сельское или городское поселение;
  • иные муниципальные структуры.

Непосредственно к имуществу относятся:

  • земельные участки;
  • природные объекты;
  • здания, сооружения и их части;
  • оборудование и транспорт;
  • любые так называемые непотребляемые предметы, то есть те, которые в процессе использования не теряют своих характеристик.

Органы местного самоуправления (далее – МСУ) имеют право приобретать в собственность новые площади, вести деятельность от имени муниципальных структур, представлять их интересы в суде, а также выполнять вмененные им обязанности, входящие в компетенцию, установленную законодательно.

В основном считается, что целью сдачи в аренду муниципального имущества является оказание услуг населению, проживающему на территории данного поселения. А также, чтобы пополнить денежными средствами местный бюджет.

Оформление арендных отношений

Особенности оформления арендных отношений, если дело касается муниципального имущества, регулируются специальным нормативно-правовым актом, действующим на федеральном уровне. Речь идет о ФЗ №135 «О защите конкуренции». Его статья 17.1 говорит о том, что для найма подобного помещения обязательно заключается договор в письменной форме. Однако чтобы получить право на совершение такой сделки, необходимо сначала провести торги. Впрочем, иногда законодатель делает исключение. Это касается имущества, использующегося:

  • организациями почтовой связи;
  • медицинскими и образовательными учреждениями;
  • конторами, оказывающими нотариальные и адвокатские услуги;
  • религиозными движениями и политическими партиями.

Данный перечень не является исчерпывающим, все остальные исключения перечислены в уже упомянутой статье 17.1.

Итак, опишем порядок действия предпринимателя, который хочет претендовать на аренду муниципального имущества. Прежде всего, он обращается в учреждение или управляющую организацию, которая является владельцем интересующего его помещения. Чаще всего со списком всех свободных площадей можно ознакомиться на сайте соответствующего органа или структуры, а заявление отправить в электронном виде. Однако если нужные сведения отсутствуют, рекомендуется обратиться с ходатайством лично.

Проведение торгов

Как было сказано выше, предоставить муниципальную площадь в аренду можно лишь после проведения торгов. Они проходят как в «удаленном» режиме, так и в виде отдельного официального мероприятия. Форма определяется ГК РФ в статье 448, а проведение имеет следующий порядок:

  • оповещение о проведении конкурса;
  • разработка и подготовка документов;
  • подача заявок претендентами;
  • непосредственно проведение;
  • определение победителя, с которым заключается сделка.

Непосредственным предметом таких торгов считается право заключения договора аренды. В извещении о проведении конкурса должна быть обязательно указана начальная цена лота: ею признается либо минимальная величина арендной платы, либо минимальная стоимость права подписания соглашения. Правила торгов никаким образом не регулируют порядок определения указанных цен. Это делает сам организатор, ориентируясь на законодательные акты в области оценки имущества.

Претендентом может быть гражданин (физическое лицо), организация (юридическое лицо) или предприниматель.

Обратите внимание! Если есть только один участник конкурса, претендующий на указанное помещение (или иное муниципальное имущество), то договор будет заключен с ним без проведения торгов. Это правило идет вразрез со стандартными требованиями гражданского законодательства. Ст. 447 ГК РФ, например, говорит о том, что торги, в которых участвует лишь один претендент, считаются несостоявшимися.

Указанная выше ремарка, однако, не касается проведения торгов по поводу муниципальных земельных и водных участков. Поскольку вопросы, связанные с ними, регулируются Земельным и Водным Кодексом соответственно.

По смыслу понятно, что если участников торгов несколько, победителем будет признан тот, кто предложить самую большую цену либо за заключение договора, либо за аренду. Кстати, если после трехкратного объявления текущей начальной стоимости никто не соглашается, организатор обязан снизить ее на 0,5 процента.

Заключение сделки

После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.

Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом.

В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения. Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств. Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.

Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае. Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону. Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Расторжение договора

Варианты прекращения договорных отношений по аренде муниципального имущества установлены в законодательной форме. Так, это может происходить:

  • по обоюдному соглашению сторон сделки;
  • если один из партнеров нарушил условия договора, и этим был нанесен значительный вред другой стороне;
  • в иных случаях, прямо определенных правовыми актами, например, окончание срока найма или если стороны договорились досрочно расторгнуть сделку.

Моментом завершения арендных отношений считается день подписания письменного соглашения об этом. Нужно помнить, что поскольку первоначальный договор на срок более 1 года подлежал обязательной государственной регистрации, сделка о расторжении также должна быть оформлена подобным образом.

Обратите внимание! Оба партнера обязаны направить в регистрирующий орган добровольное согласие о прекращении арендных отношений. Если одна из сторон не согласна с этим, то другая вправе обратиться в суд за разрешением сложившейся ситуации.

Продление сделки

Если помещение полностью устраивает предпринимателя, а срок аренды подходит к концу, можно договориться о продлении договора. По общему правилу, это также осуществляется через проведение торгов, однако имеются исключения. Так, если организация или лицо-арендатор выполняли свои обязанности, указанные в соглашении, точно, не допускали просрочек по оплате, у них есть право перезаключить договор на новый срок, минуя стадию конкурса. Однако требуется соблюдение нескольких требований:

  • новое соглашение должно действовать не менее 3 лет, однако срок может быть уменьшен, если об этом в письменной форме просит арендатор;
  • величина ежемесячной арендной платы определяется только после определения рыночной цены самого объекта. Оценка должна полностью соответствовать требованиям законодательства, касающегося данного мероприятия.

Таким образом, реализуется право арендатора на преимущественное заключение соглашения на новый срок.

Кроме того, есть особенное положение, которое действует лишь для тех, кто первый раз вступил в арендные отношения по поводу определенного помещения до июля 2021 года. Они вправе просто продолжать пользоваться муниципальным имуществом после истечения срока договора, в течение неопределенного периода, если арендодатель не протестует против этого.

Выводы

В последнее время аренда именно муниципального имущества становится все более популярной. Причина, скорее всего, заключается в том, что законодательная база регулирования постепенно совершенствуется, а сами сделки отличаются стабильностью, если сравнивать со съемом помещения у коммерческой организации.

Предприниматель может заключить подобную сделку, если знает о всех тонкостях и хитростях данного договора. Вариант этот представляется достаточно выгодным, поскольку обычно муниципальные площади сдаются по приемлемой цене.

Об отдельных вопросах аренды имущества

В Постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление ВАС РФ № 73) Пленум ВАС разъяснил отдельные вопросы применения правил ГК РФ о договоре аренды во взаимосвязи с нормами земельного и антимонопольного законодательства. Однако постоянно меняющееся законодательство потребовало от арбитров внесения отдельных изменений в уже высказанную позицию, а также разъяснения новых спорных вопросов, встречающихся в судебной практике. Что и было сделано в Постановлении ВАС РФ № 131. В статье рассмотрим положения данного документа, которые будут небезынтересны бюджетным учреждениям.

Пролонгация договора аренды

В силу ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) заключение договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного за бюджетными учреждениями, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Случаи, когда соблюдение указанного правила не требуется, перечислены в ч. 1ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ. Также следует принимать во внимание, что заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования (в том числе созданных государственными академиями наук) или муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных научных учреждений (в том числе созданных государственными академиями наук) осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в порядке и на условиях, которые определяются Правительством РФ (п. 3.1 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ).

Кроме того, бюджетным учреждениям необходимо учитывать, что в соответствии с ч. 4 ст. 53 Федерального закона № 135-ФЗ до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, оформленных до 01.07.2008, с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), без проведения торгов.

Таким образом, договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении этого договора (п. 1 Постановления ВАС РФ № 73). Однако с 01.01.2012 вступили в силу нормы ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, в соответствии с которыми по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:

– размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ;

– минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В целях разъяснения указанных норм Пленум ВАС указал, что если законодательством РФ установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, то он исчисляется с момента заключения договора аренды с арендатором (или его правопредшественником) на торгах (п. 4.1 Постановления ВАС РФ №13). Напомним, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если согласно закону для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Кроме того, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ).

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора, касающихся срока и арендной платы, с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1Федерального закона № 135-ФЗ.

По смыслу ч. 10 ст. 17.1Федерального закона № 135-ФЗ, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом.

В этом случае договор аренды в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1Федерального закона № 135-ФЗ без проведения торгов, об арендной плате подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (п. 4.2 Постановления ВАС РФ №13).

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1Федерального закона № 135-ФЗ, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (ст. 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 10 ст. 17.1Федерального закона № 135-ФЗ, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды, вправе в соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.

В силу п. 4.5 Постановления № 13 в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1Федерального закона № 135-ФЗ, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ.

Предоставление имущества в аренду при отсутствии правовых оснований

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Напомним, что бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным им за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно (ч. 3 ст. 298 ГК РФ). То есть без согласования с учредителем бюджетное учреждение самостоятельно может предоставлять в аренду исключительно особо ценное движимое имущество, приобретенное за счет средств, полученных от приносящей доход деятельности либо иное движимое имущество вне зависимости от источника его приобретения.

Порядок согласования распоряжения имуществом устанавливается его собственником. Так, например, порядок согласования распоряжения федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за федеральным бюджетным учреждением, определен Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального бюджетного учреждения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 № 537. В соответствии с п. 1 названного положениясогласование распоряжения особо ценным движимым и недвижимым имуществом отнесено к компетенции учредителя бюджетного учреждения. Вместе с тем следует учитывать, что решение о предоставлении объектов недвижимости в аренду должен принимать учредитель по согласованию с Росимуществом путем направления последнему проекта решения (п. 4 указанного положения). Это правило не применяется при принятии решений в отношении федеральных бюджетных учреждений, находящихся в ведении Минобороны, Управления делами Президента РФ и Росморречфлота (в отношении подведомственных им федеральных бюджетных учреждений, за которыми в оперативном управлении закреплено имущество, расположенное в границах морских портов).

В пункте 10 Постановления № 13 Пленум ВАС указал, что договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не будет считаться недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана или приобретена арендодателем у третьего лица), арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Кроме того, необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Пленум ВАС отмечает, что собственник вещи, сданной в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Государственная регистрация

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года. Договор считается заключенным с момента оформления такой регистрации. Напомним, что регистрация договора аренды не требуется:

– если он заключается меньше чем на год (хотя бы на один день);

– если по его условиям (заключен на срок менее года (например, 11 месяцев)) по окончании действия и при отсутствии замечаний сторон договор автоматически продлевается на тот же срок, так как срок продления, а точнее срок аренды по новому договору составляет менее года;

– если первоначальный договор, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок.

В пункте 14 Постановления № 13 Пленум ВАС указал, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего:

– если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

– если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Определение размера арендной платы

Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов устанавливается ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (п. 18 Постановления ВАС РФ № 13).

Напомним, что размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, также предусматривается сочетание различных способов определения арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

В связи с этим, по мнению Пленума ВАС, допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному согласно федеральному закону.

В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (ст. 168, 614 ГК РФ).

Согласно п. 20 Постановления ВАС РФ № 13, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения по договору аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: