Характеристика договора купли-продажи земельного участка для Росреестра

Земельный
эксперт

35874

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических правоотношений между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также государство, желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

  • площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности;
  • земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
  • продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН, документом, подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

В 2021 году был принят ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которому процедура межевания земельного участка перед продажей стала обязательной.

Межевание требуется в связи с тем, что каждый участок, который выступает в роли объекта юридически значимой сделки должен стоять на официальном учете в Росреестре.

Помимо этого, процедура межевания необходима для того, чтобы уточнить границы земельного массива с целью сверки с имеющимися геодезическими показателями и точным определением площади участка.

Данная процедура выполняется на основании документов, которые устанавливают права на соответствующий земельный участок. В том случае, если на земле имеется постройка, дополнительно потребуется паспорт БТИ.

Также перед продажей земли, продавец обязан от коммунальной и налоговой служб получить справки об отсутствии задолженностей по налогам и другим начислениям.

Дополнительно может потребоваться информация о постройках на земле, их пожаробезопасности, особенностях, а также сведения об ограничениях по эксплуатации надела.

Составление договора купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельных участков оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь [Образец договора купли-продажи земельного участка]) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

  1. Место и дата заключения.
  2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также права и обязанности сторон.
  3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
  4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
  5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2021 году предусматривает следующие этапы:

  1. Осуществляется сбор документов.
  2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
  3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
  4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
  5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
  6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
  7. Права на землю регистрируются в Росреестре.

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей. Сама процедура занимает не более 9 дней.

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости ;
  • кадастровый паспорт земельного массива;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие супруга (ги) на проведение сделки;
  • доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

  • если условия сделки нарушают нормы закона;
  • в случае несоблюдения формы договора;
  • если сделка признана мнимой;
  • при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
  • если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут прекращены те правоотношения, которые возникли в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте. При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает конфискацию имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи. Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН.

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

  1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
  2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
  3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи, который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
  4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
  5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре. На это действие отводится один месяц.
  6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
  7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации.

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ: Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре», указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка.

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр. Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.

Список законов

  • ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам по земельным вопросам прямо сейчас:

Характеристика договора купли-продажи земельного участка для Росреестра

При продаже недвижимости составляется специальный договор. Его объект определен в отдельную группу – недвижимого имущества. Самым распространенным из них является земельный участок. Сделка представляет собой некоторую сложность, поэтому важно заранее выяснить все нюансы.

В качестве объекта выступают только те наделы, которые находятся на кадастровом учете. Продавцу нужно предоставить полную информацию о характеристиках и обременениях на землю покупателю.

Скачать выписку об обременении

В противном случае, в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ, документ можно признать недействительным. Помимо этого покупатель вправе потребовать возмещение причиненных убытков.

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Если сделка проводится с сельскохозяйственными участками, необходимо ориентироваться на нормы федерального законодательства (ФЗ №101). В обязательном порядке проводится оповещение органов муниципальной власти о намерении реализовать землю.

Процесс передачи заключается не только в составлении соглашения. Важным моментом является регистрация договора купли-продажи земельного участка в Росреестре. Процедура необходима для внесения сведений о новом владельце в единый государственный реестр. Необходимо выяснить порядок обращения граждан за такой услугой в 2021 году.

Центральные правила

Если реализуется недвижимость, составляется договор купли-продажи. Он заключается на законных основаниях и содержит основные пункты, характерные для данного вида соглашения. Выделяют некоторые особенности составления документа, о которых нужно помнить, чтобы сделка не была признана ничтожной.

Основания и закон

Когда человек намеревается передать другому лицу земельный участок, ориентироваться нужно на положения Земельного кодекса РФ. Согласно закону на надел и жилой дом, стоящий на нем, должно быть составлено соглашение о купле и продаже.

Права и обязанности сторон прописываются в статье 454 Гражданского кодекса РФ. Норма отмечает, что требования в обязательном порядке должны быть прописаны в договоре.

Статья 454. Договор купли-продажи

На нормативные акты нужно ориентироваться и при регистрации бумаги. Также в законе отмечаются, какие органы проводят процедуру и несут ответственность за внесение сведений в Росреестр.

В гражданском законодательстве выделяют и основания для признания договора недействительным. Отмечаются все пункты, которые можно указать при рассмотрении вопроса.

Договор купли-продажи имеет только письменную форму. Документ считается очень важным, так как в первую очередь предоставляется для регистрации сделки в органах Росреестра.

Важно помнить о нескольких особенностях сделки:

  • При передаче прав собственности по наследству нужно выяснить наличие или отсутствие других претендентов.
  • Все владельцы должны дать разрешение на продажу, если объект находится в общей собственности.
  • Для установления границ надела обязательно проводится межевание. После этого нужно получить новый кадастровый паспорт с отражением регистрационного номера и территории участка.
  • При участии в продаже третьи лиц оформляется доверенность нотариального характера.

Обязанности сторон

При передаче в собственность надела договор купли-продажи должен быть оформлен в соответствии с законодательными требованиями. Поэтому нельзя исключать основные пункты, содержащиеся в любых типовых соглашениях.

Одним из таких являются права и обязанности сторон. В соглашении отмечается, что продавец должен передать в собственность надел. При этом в обязанности покупателя входит принятие и оплата земли. Сумма отражается в договоре.

Также отмечается порядок передачи участка. При составлении необходимо ориентироваться на нормы статьи 556 Гражданского кодекса РФ.

Статья 556. Передача недвижимости

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Главные особенности

В момент, когда заполняется бланк договора, важно не допускать ошибок. Юридические неточности могут привести к признанию документа недействительным. Соглашение составляется между двумя сторонами – продавцом и покупателем.

В нем отмечаются:

  • объект отчуждения;
  • сумма сделки;
  • данные сторон.

Письменный документ нотариально заверять не требуется. После согласования условий каждая сторона ставит подпись на двух экземплярах.

В качестве объекта привлекаются только те участки, которые зарегистрированы в Росреестре. Даже если на земле располагается оформленный садовый дом, без регистрации надел не может быть передан в собственность другого лица.

Выделяют некоторые пункты, которые не требуется включать в договор.

Таковыми являются:

  • исключения и ограничения ответственности продавца при наличии претензий со стороны третьих лиц;
  • условия, ограничивающие права нового собственника;
  • возможность предоставления права обратного выкупа.

Основным условием является предмет соглашения. В качестве него выступает земельный надел, у которого определена площадь и границы. Необходимо прописать такие признаки, которые помогут отличить его от других участков.

При составлении договора необходимо иметь в наличии полный пакет документов. Они помогут правильно внести сведения в соглашение.

Обязательно указывается цена сделки. Без данного пункта договор не может быть признан действительным.

Куда и в какие сроки обращаться

Для составления договора можно обратиться к риелторам или квалифицированным юристам. Можно оформить документ самостоятельно, соблюдая все требования к нему. Важно отметить момент внесения задатка. После перечисления средств земля должна быть снята с торгов или продажи.

В этом случае собственнику запрещается:

  • передавать надел третьим лицам;
  • изменять условия соглашения;
  • повышать стоимость участка.

После резервации участка покупателю нужно приготовить денежные средства. Если они будут в наличии, а предварительных работ не будет производиться, передача осуществляется в любое время. Определенные сроки для этого не предусматриваются.

Скачать образец акта приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи

Увеличиться длительность заключения договора может при перечислении кредитных средств. В последнем случае необходимо ждать ответ кредитной организации, который может быть вынесен в течение трех месяцев.

Форма договора купли-продажи земельного участка в Росреестре

Чтобы составить договор купли-продажи, можно скачать специальную форму в интернете. Документ подписывается обеими сторонами.

Разрешается дополнительное оформление акта приема-передачи. Он считается основанием для перехода прав собственности новому владельцу.

Соглашение о купле-продаже не отличается от других договоров. В нем выделяют такие же положения, как и в документе, согласно которому осуществляется мена, дарение и т.д. Но при этом определены некоторые особенности, о которых нужно помнить.

Если передается доля надела, данный факт прописывается в обязательном порядке. Необходимо указать размер части и основания для передачи (реквизит каждой из правоустанавливающих бумаг). При отсутствии регистрации надела проводится его межевание и обращение в Росреестр.

Нотариально документ заверять не нужно. Но важно помнить о требованиях статьи 250 Гражданского кодекса РФ и ФЗ №218 о праве преимущественной покупки других владельцев долевой собственности.

Статья 250. Преимущественное право покупки

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Параметры подготовки и заполнения

Чтобы провести сделку, нужно составить документ, ориентируясь на образец договора купли-продажи земельного участка в Росреестре. Важно соблюдать все законодательные требования. Отдельным моментом является регистрация соглашения в специализированных органах.

Требование к образцу

Договор составляется в письменной форме без заверения в нотариальной палате. Исключения составляют ситуации, при которых продается доля участка, а также передача наделов, принадлежащих несовершеннолетним лицам.

Важное требование к соглашению – регистрация его в Росреестре. В этом случае фиксируется переход права собственности новому владельцу в едином государственном реестре. Норма отражена в пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

Статья 155. Обязанности по односторонней сделке

Количество экземпляров определяется по числу сторон. Дополнительно оформляется еще один документ, который передается в Росреестр.

На соглашении должны стоять подписи всех участников сделки. Если этого не будет осуществлено, в соответствии со статье 550 ГК РФ, договор признается недействительным.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

В типовом документе нужно выделить разделы:

  • преамбула;
  • предмет соглашения;
  • порядок и способы оплаты;
  • права и обязанности сторон;
  • наличие ограничений и обременений;
  • момент передачи прав собственности;
  • реквизиты участников сделки;
  • подписи.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Перечень документации

Для оформления сделки потребуется собрать определенный пакет документов:

  • В выписке из единого государственного реестра прав на надел должны выделяться кадастровый номер, план участка и паспорт объекта. Документ доступен к выдаче любому гражданину РФ, который обратился в Росреестр и предоставил соответствующее заявление. Допускается сделать это не только владельцу.
  • В наличии должны быть правоустанавливающие документы на земельный участок. К таковым относят дарственную, завещание, документ о наследовании или пожизненном пользовании, акт о приватизации.
  • Если недвижимость является совместно нажитым имуществом, предоставляется согласие второго супруга на реализацию.
  • Владельцы подтверждают личности с помощью паспортов граждан РФ.
  • При отнесении надела к объекту долевого собственности, потребуется договор долевого участия и разрешение на продажу, написанное другими дольщиками.
  • Если оформление проводится третьим лицом, необходим его паспорт и доверенность, которая оформляется у нотариуса.
  • При участии в сделки несовершеннолетних граждан необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Оформление регистрации

После составления договора требуется его оформление в Росреестре. Это позволит внести сведения о сделке в государственный кадастр недвижимости.

Вместе с соглашением нужно предоставить:

  • кадастровый паспорт на надел;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • свидетельство о праве собственности.

Сторонам также можно обратиться в МФЦ с паспортами. Регистратор должен принять заявление вместе с полным пакетом документов.

Процедура является платной. Поэтому потребуется оплата государственной пошлины в размере двух тысяч рублей.

Статья 168. Сумма налога, предъявляемая продавцом покупателю

В основе регистрации лежит закон №122-ФЗ от 27 июля 2021 года. Согласно нему, незарегистрированные договоры признаются недействительными. При нарушении правил сотрудничества возможно приостановление хода сделки.

После регистрации новый владелец получает на руки свидетельство о праве собственности. На экземпляре договора ставится соответствующая отметка. До этого момента нужно оформление акта приема-передачи земельного участка.

Часто задаваемые вопросы

При оформлении договора купли-продажи появляются различные вопросы.

Ответы на наиболее распространенные приведены ниже:

Как признать договор недействительным? Признание договора купли-продажи недействительным возможно только в судебном порядке. Для этого потребуется обращение в арбитражный суд. Исковое заявление рассматривается в течение пяти суток.

Среди оснований для признания сделки недействительной выделяют:

  • противоречие ее принципам нравственности;
  • мнимость, то есть не направленность на результат;
  • недееспособность сторон, установленная судом;
  • отсутствие осознания гражданином сути происходящего;
  • заключение соглашения несовершеннолетними лицами;
  • подписания документа под давлением;
  • регистрация объекта с нарушениями требований закона;
  • устное составление соглашения.

Если будет выявлено хотя бы одно из оснований, договор аннулируется.

Как быть с земельным участком, на котором располагается дом?
  • Если на участке имеется строение, предполагается продажа обоих объектов недвижимости. Важно удостовериться, что они принадлежат продавцу. Сделать это можно с помощью правоустанавливающих документов.
  • Выделяют несколько вариантов продажи с жилым строением или неприватизированным домом. Важно привести в порядок технические документы на него.
  • В момент оформления сделки требуется подтвердить право собственности как на дом, так и на участок. В противном случае продажа может быть затруднена.
Можно ли оформить рассрочку платежа? Если объект недвижимости передается в рассрочку, договор составляется в аналогичном порядке.

Важно указать в нем:

  • данные продавца и покупателя;
  • описание земельного надела;
  • стоимость и порядок расчета;
  • права и обязанности участников сделки.

Данные о рассрочке указываются в разделе «Порядок расчета». Стоимость определяется самостоятельно сторонами, так же, как и дата внесения очередного платежа.

При оформлении договора важно помнить о некоторых особенностях. Оплата производится без процентов, комиссии и дополнительных платежей. Страхование жизни при этом не предусматривается. Также не нужен сбор дополнительных бумаг. Но, несмотря на все достоинства, многие продавцы отказываются использовать такой вариант реализации надела.

Договор купли-продажи важно не только правильно составить. В обязательном порядке он подлежит регистрации в Росреестре. В противном случае сделка признается недействительной, так как право собственности не будет подтверждено.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Земельные участки пригодны для разных целей: садоводства, животноводства, жилой застройки, хранения машин, автомобильных дорог. В зависимости от этого договоры купли-продажи имеют свои нюансы.

Расскажу, как оформить куплю-продажу земельного участка под строительство частного дома. Если читать всю статью вам некогда, вот шаблоны договора купли-продажи земельного участка и акта приема-передачи.

Законодательная база

Чтобы правильно заключить договор купли-продажи земельного участка под индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, — нужно учесть положения трех законов: земельного кодекса, гражданского кодекса и закона о государственной регистрации недвижимости.

Земельный кодекс РФ. Продавать и покупать можно только земли, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН.

Если в ЕГРН информации об участке нет, его надо размежевать и поставить на кадастровый учет. Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных. Продавать участок можно и без точных координат, если он стоит на учете.

Продавец должен сказать всю правду об участке: не обременен ли он, какая у него почва, чем занимаются соседи и не портит ли это землю. Иначе покупатель может расторгнуть договор, вернуть свои деньги за купленный участок и потребовать возмещения убытков.

Также в земельном кодексе содержится информация о категориях земель и видах разрешенного использования. Категорию земельного участка обязательно нужно указывать в договоре купли-продажи, без нее не зарегистрируют переход права собственности на участок. Узнать, какая у участка категория земель, можно в выписке из Росреестра или на публичной кадастровой карте.

Вид разрешенного использования в договоре купли-продажи земельного участка указывать необязательно, договор должны зарегистрировать и без этого. Но лучше прописать в договоре и категорию земель, и виды разрешенного использования. Так покупатель будет точно знать, как можно использовать участок.

Гражданский кодекс РФ. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, которые позволяют определить участок, кадастровый номер земельного участка, а также его цена. Без этой информации договор не будет иметь юридической силы.

По закону землю передают вместе со зданием, которое на ней находится. Поэтому, если дом построен, цена в договоре включает в себя стоимость участка и дома. Можно указать их отдельно, но на практике так делают редко.

Передача недвижимости происходит по акту приема-передачи. Информацию о передаче участка можно указать и в самом договоре.

Объясняем сложное простым языком

Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Дважды в неделю присылаем письма с самым важным

Каким должен быть договор купли-продажи земельного участка

Утвержденной формы договора купли-продажи земельного участка нет, но есть обязательные моменты в его оформлении, которые нужно учитывать.

Понятие и назначение. Договор купли-продажи земельного участка — соглашение, по которому продавец передает покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить его на условиях договора. Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть письменным, устным он не бывает.

Структура и содержание. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны: его предмет, стороны, объект сделки и цена. Это существенные условия договора, без этой информации он будет считаться незаключенным.

Структура у договора купли-продажи земельного участка стандартная, как у всех договоров купли-продажи: преамбула, предмет договора, права и обязанности сторон, цена и порядок расчетов, передача недвижимого имущества и переход права собственности к покупателю, ответственность сторон, порядок разрешения споров, заключительные положения, реквизиты сторон.

Предмет договора — это то, о чем договариваются стороны. Здесь пишут, что, например, Иванов продает земельный участок, а Петров его покупает. Что земельный участок находится там-то, с таким-то кадастровым номером, площадью, категорией земельного участка и видом разрешенного использования — для ИЖС.

Если на участке стоит дом, нужно указать также кадастровый номер дома, адрес, площадь и этажность — его индивидуальные характеристики.

Цена и оплата. В договоре указывают, за сколько продается участок и как покупатель передает продавцу деньги за него. Порядок расчетов стороны определяют сами: например, покупатель передает всю сумму наличными после регистрации перехода права собственности на участок в Росреестре или перечисляет на расчетный счет продавца половину суммы перед регистрацией, а вторую половину — после регистрации, в течение 3 рабочих дней.

Стороны могут воспользоваться эскроу-счетом: покупатель внесет на него деньги, а продавец получит их только после того, как документально докажет банку переход права собственности на участок.

Состояние и порядок передачи участка. Этот раздел договора необязателен. Его заполняют, если покупатель хочет указать, что участок, например, был захламлен или на нем есть старые постройки.

Передача участка от продавца покупателю обычно происходит по акту приема-передачи. Можно не оформлять отдельный акт, а прописать в договоре, что он является одновременно и актом приема-передачи недвижимого имущества.

Образец акта приема-передачи земельного участка

Права и обязанности сторон. Право продавца — получить деньги, обязанность — передать земельный участок, предоставить покупателю достоверную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Обязанность покупателя — принять участок и заплатить за него стоимость по договору. Права покупателя в договоре дублируют права по закону: что он должен получить всю реальную информацию об участке, в противном случае он вправе расторгнуть договор и требовать компенсации.

В договоре нельзя прописать, что продавец может выкупить землю обратно, когда захочет, или что он не отвечает, если вдруг объявятся третьи лица и начнут претендовать на землю.

Стороны несут гражданскую ответственность в соответствии с законодательством РФ: они могут прописать неустойку за неисполнение обязательств по договору. Например, если продавец не передаст покупателю участок в оговоренный срок, то должен будет уплатить пеню в размере 1% от стоимости договора за каждый день просрочки.

Изменение и расторжение. В договоре купли-продажи земельного участка этого пункта обычно нет, но стороны могут сами решить, когда условия договора изменятся или он перестанет действовать. Например, если покупатель своевременно не перечислит деньги на счет продавца, цена на участок повысится на 50 000 Р.

Порядок разрешения споров. Здесь обычно два варианта: путем переговоров и в судебном порядке. Стороны могут определить срок рассмотрения претензии и ответа на нее: например, неделя после получения письма.

Реквизиты сторон — это паспортные данные и подписи продавца и покупателя. Если кто-то из участников сделки — индивидуальный предприниматель, то пишут ИП и ФИО, адрес, телефон, расчетный счет в банке. Если землю продает или покупает юридическое лицо, то пишут его полное наименование, адрес, телефон, ИНН, ОГРН, расчетный счет и ФИО руководителя.

На каждом экземпляре договора купли-продажи земельного участка должны быть подписи обеих сторон.

Образец договора можно найти в интернете или воспользоваться нашим шаблоном. Его можно и нужно изменять под ваши требования и особенности сделки.

Например, если продавец состоит в браке, нужно запросить нотариальное согласие супруга на сделку и приложить согласие к договору. Для регистрации перехода права собственности на участок этот документ в Росреестре не требуют, хотя пометку о его отсутствии сделают. Но нотариальное согласие в дальнейшем защитит покупателя от споров между супругами.

Документы для оформления купли-продажи земельного участка

В договоре указывают паспортные данные участников сделки и индивидуальные характеристики участка: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и вид разрешенного использования. Поэтому для его оформления нужны паспорта продавца и покупателя, выписка из ЕГРН и межевой план участка.

После того как стороны составили и подписали договор купли-продажи, нужно зарегистрировать переход права собственности на земельный участок. Для регистрации перехода права — смены владельца участка — в Росреестре нужно:

  1. Оплатить госпошлину. За куплю-продажу земельного участка — 350 Р, а если на этом участке есть дом, то 350 Р за участок и 2000 Р за дом. Квитанцию об уплате госпошлины в Росреестр предоставлять необязательно.
  2. Предъявить паспорта участников сделки и доверенности, если кого-то из них представляет доверенное лицо. А также договор купли-продажи в трех экземплярах и акт приема-передачи земельного участка, если в договоре написано, что его нужно составить. Один экземпляр договора Росреестр оставит себе, по одному вернет сторонам договора с отметкой о регистрации.
  3. Могут потребоваться иные документы, необходимые в силу закона, например разрешение органов опеки, если продавец — опекун собственника участка.
  4. Собственнику — заполнить и подписать заявление о переходе прав на недвижимость. Форму заявления нужно скачать и распечатать, произвольно его составлять нельзя. Заявление можно подать электронно с помощью ЭЦП.

Порядок оформления купли-продажи земельного участка

Переход права собственности на земельный участок можно зарегистрировать самостоятельно в Росреестре, через МФЦ или через нотариуса.

В Росреестре договор зарегистрируют быстрее, чем в МФЦ. Это самый надежный способ сдать документы на регистрацию. В офис Росреестра можно записаться заранее — нужна услуга по регистрации права.

Оформление купли-продажи земельного участка в МФЦ. МФЦ — посредник между заявителями и госорганами, он принимает и передает документы от одних к другим. Поэтому оформление купли-продажи земельного участка через МФЦ происходит так же, как и в самом Росреестре.

На прием к специалисту в МФЦ можно предварительно записаться, но это не обязательно.

МФЦ есть в каждом районе города, специалистов, которые принимают документы на регистрацию, много. У Росреестра офисов обычно меньше, поэтому удобнее подавать документы на регистрацию через МФЦ. Но так регистрация займет больше времени, чем напрямую в Росреестре.

Оформление купли-продажи земельного участка у нотариуса. Нотариус заверяет договор купли-продажи земельного участка в трех случаях:

  1. Стороны сами этого захотели. Нотариус проверит их дееспособность, права продавца на совершение сделки, ограничения в отношении недвижимости.
  2. Если продается доля в праве собственности на земельный участок.
  3. Если земельный участок принадлежит ребенку, ограниченно или полностью недееспособному лицу.

Во втором и третьем случаях без обращения к нотариусу сделка не пройдет: Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

После проверки и удостоверения договора нотариус в этот же день с согласия сторон отправляет в Росреестр электронное заявление о переходе права собственности. Если возникли технические сложности, нотариус отправляет документы на бумажном носителе в течение двух рабочих дней. Продавцу и покупателю в Росреестр ходить уже не понадобится.

Сроки оформления. Если документы были поданы в Росреестр, переход права собственности на участок зарегистрируют в течение 7 рабочих дней. Если в МФЦ — в течение 9 рабочих дней.

Если договор был заверен нотариусом и документы участники сделки подали в Росреестр на бумажном носителе, переход права зарегистрируют в течение 3 рабочих дней. Если заявление с нотариально заверенным договором отправили электронно, то регистрация будет совершена не позднее следующего рабочего дня.

Стоимость оформления. Госпошлина за государственную регистрацию права собственности на земельный участок составляет 350 Р.

За регистрацию права собственности на жилой дом нужно дополнительно заплатить 2000 Р.

Если для оформления сделки требуется нотариальное удостоверение, придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 Р и не более 20 000 Р. Сюда же добавьте правовые услуги — проверку договора на правильность составления — и технические услуги — распечатки и копии. У разных нотариусов цены на допуслуги могут отличаться.

Признание договора купли-продажи недействительным

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры, хотя и заключены с нарушением закона, будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными.

Например, муж продал земельный участок, находящийся в совместной собственности, без согласия жены. Она в этом случае имеет право потребовать в суде признать такой договор купли-продажи недействительным.

Как оформить продажу земельного участка

  1. Поставить земельный участок на кадастровый учет, если он еще не учтен в реестре.
  2. Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену, а также категорию и вид разрешенного использования.
  3. Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
  4. Подать заявление в Росреестр, приложить к нему договор купли-продажи.
  5. Обратиться к нотариусу для удостоверения сделки, если, например, продается доля в участке или если собственник участка — недееспособное лицо.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: